“분양가를 낮추는 방법은 간단합니다. 투기수익을 완전히 없애는 것입니다. 누가 불가능하다고 합니까. 정부는 건설업체들의 입장에서 생각하니 방법이 보이지 않는 것뿐입니다.”

홍종학 경실련 정책위원장(경원대 경제학과 교수)는 서울시의 후분양제 도입에 대해 “소비자 중심의 주택정책”이라고 평가하면서도 "후분양제가 만병통치약은 아니다“라고 지적했다. 홍 교수는 후분양제가 성공적으로 정착되기 위해서는 주택금융, 계약제도, 세제, 택지조성방법 등 다양한 제도적 뒷받침이 필요함을 강조했다.

홍 교수는 ”원가연동제도 제대로 했다면 고분양가를 어느 정도는 잡을 수 있었을 텐데 정부는 원가연동제 실시와 동시에 건축업체의 이익을 보장해주는 표준 건축비 인상을 추진하고 말았다“며 ”지금 상태라면 정부는 후분양제 하에서는 또 어떤 변칙을 쓸 지는 모르는 일“이라고 밝혔다.

홍 교수에 따르면 한국의 주택시장은 정상적인 시장이 아니다. 철저하게 생산자의 이익만 보장하는 불공정한 시장이다. 시장 정상화를 위해서는 소비자 보호가 무엇보다 중요하다 그렇지 않다면 시장에 대한 신뢰가 무너지고 이는 시장을 왜곡시키기 십상이다.

홍 교수는 후분양제도가 분양가가 무조건 떨어지지는 않을 것이라고 내다봤다. 그러나 일부 언론과 정부여당이 주장하듯 분양가가 상승할 것이라는 견해에 대해서도 동의하지 않았다. 홍 교수는 “금융비용 때문에 분양가가 오를 것이라고 하는데 규모의 경제라는 점에서 보면 개인인 소비자가 적은 금액을 대출하는 것 보다 건설업체가 대규모로 대출을 받을 때 금리는 더욱 유리할 수밖에 없을 것”이라며 “순수하게 제도적 측면만 봤을 때 후분양제도 하에서도 분양가가 낮아질 가능성은 많다”고 밝혔다.

홍 교수는 후분양제가 고분양가를 막지 못한다고 비판할 것이 아니라 고가 분양을 막기 위한 제대로 된 정책을 세울 것을 주문했다. 홍 교수가 제시한 가장 적절한 대안은 공영개발을 통한 공공보유주택을 확대하는 것이다. 물론 참여정부도 공공주택정책을 쓰기는 한다. 그러나 그는 이를 공공주택정책이 아니라고 반박했다.

홍 교수는 “임대 후 3년, 5년이 지나서 분양으로 전환할 수 있는 임대주택을 어떻게 공영주택이라 할 수 있나”라며 “정부의 임대주택 정책은 여전히 막대한 규모의 투기 수익을 보장해 주는 정책”이라고 지적했다. 그는 “분양 전환이 불가능한 영구임대주택의 확충만이 고분양가를 막을 수 있는 가장 유력한 대책”이라며 “이런 임대주택을 굉장히 싼 가격에 임대한다면 민간 주택 역시 따르지 않을 수 없을 것”이라고 말했다.

홍 교수가 말하는 ‘굉장히 싼 가격’은 현재 분양가의 절반 수준이다. 판교 중대형 아파트 분양가가 평당 1천 8백만 원이라면 적어도 평당 7, 8백만 원 수준으로 임대할 수 있어야 한다고 지적했다. 홍 교수는 “주공은 중대형 아파트 분양으로 이익을 남기고 남은 이익을 저가 임대주택을 건설하는데 사용하겠다고 한다”며 “처음부터 그 분양가의 절반으로 임대할 생각은 왜 못 하는가”라고 비판했다.

홍 교수는 영구임대주택정책 이외에도 투기수익을 없애 고가 분양을 막기 위해서는 토지임대부 주택분양정책이나 환매조건부 임대주택 정책도 적절한 대책이라고 지적했다. 토지임대부 주택분양정책은 토지비가 주택가격의 상당 부분 차지하고 있는 현실을 감안해 토지를 국가가 소유하고 민간에게는 임대만 해 토지에서 오는 투기수익을 차단하는 정책이다. 민간사업자는 건물의 소유만 가능하며 건물을 임대해서 얻은 수익만을 가져갈 수 있다. 이는 한나라당의 홍준표 의원이 주장하고 있는 정책이기도 하다. 

환매조건부 임대주택은 분양방식은 공공기관이 토지개발과 주택건설을 직접 수행해 조성원가 이하에 민간에 분양하되 다만 매매 시에는 반드시 공공기관에 다시 팔도록 하는 방안이다. 이는 싱가포르에서 성공적으로 시행하고 있는 주택정책이다.

홍 교수는 “고가 분양을 막고 집값을 안정시키기 위해서는 근본적으로 공공택지에서부터 불로소득을 종식시킨다는 생각을 가지고 접근해야 한다”며 “과연 정부가 이런 의지가 있어 고분양가를 들먹이며 후분양제에 흠집을 내려하는 것인지 궁금하다”고 불만을 토로했다. <시민의 신문 박성호 기자>