[월간경실련 2022년 9,10월호 – 특집. 2022 국정감사 미리보기(2)부동산분야]

서민은 뒷전, 장사수단으로 변질된
공공주택정책부터 바로잡아야 한다

김성달 정책국장

집값이 주춤하고 있다. 2021년 이후 8월 이후 지속적으로 금리가 인상되면서 주택 거래 절벽상태가 이어지고 있고 실거래가격은 하락하고 있다. 하지만 거래절벽 상황이 지속되고 있어 아파트값 하락도 미미한 수준이다1). 국민은행 부동산통계에서의 서울 아파트값 평균가격도 2022년 7월 현재 호당 12.8억 원으로 역대 최고이다2). 5년 전인 2017년 5월 평균가격(호당 6억 원)과 비교해보면 6.7억 원, 111%가 폭등한 만큼 지금의 실거래가 하락세가 집값거품 제거로 이어질 수 있어야 한다.

원희룡 국토부장관, 오세훈 서울시장도 언론인터뷰를 통해 집값이 더 하락해야 한다는 점을 강조했다. 하지만 정작 정부대책은 집값하향이 아닌 거품을 떠받치는 규제완화 대책들에 치우쳐있어 우려스럽다. 최근 기록적인 폭우에 서울 반지하에 거주하던 일가족 등 4명이 사망하는 참담한 사고가 발생, 반지하 등에 거주하고 있는 주거취약계층의 주거불안도 재확인됐다. 따라서 이번 국감에서는 주거안정·집값안정에 역행하는 윤석열 정부의 규제완화 정책과 서민주거안정은 뒷전인 공공주택정책의 문제를 드러내고 근본적인 대안을 제시하여 정부의 실질적인 정책개선을 유도해야 한다.

1. 장사수단으로 변질된 공공주택 정책 개혁
① LH공사 공공주택 정책 개혁

LH 공사는 공공주택 공급을 주도하는 중앙 주택 공기업임에도 불구하고 지방공기업보다 제 역할을 하지 못하고 있다. 서민주거안정을 위해 설립되어 강제 수용·용도변경·독점개발 등의 3대 특권을 부여했음에도 불구하고, 지금의 LH에 대해 국민들은 서민주 거안정은 뒷전인 채 장사로 부당이득만 챙기는 것 아닌가 의심하고 있다.

■ SH, GH 등 지방공기업도 시행하고 있는 원가 공개, LH만 공개 거부하나?

주택공기업에 부여된 3대 특권을 이용하여 저렴한 공공주택을 공급하는 것은 LH의 막중한 책무이다. 하지만 LH의 분양가는 지속적으로 상승해왔고, 원가에 적정이윤을 더해서 분양가를 책정하는 것이 맞는지 의심받고 있다. 따라서 원가내역 상세공개를 통해 공공주택 거품을 걷어내고 더 나아가 민간아파트의 바가지 분양도 근절해야 한다. 원희룡 장관도 원가공개에 찬성해왔던 만큼 지금 LH의 원가공개 거부를 방조해선 안된다.

■ 수십년간 주도해 온 공공주택사업을 민간사업 자와 공동으로 추진하는 이유는?

대장동 개발부패도 결국은 공공이 인허가권을 행사했음에도 사업자로 참여한 민간사업자에게 막대한 부당이득을 몰아준 사안이다. 하물며 공공주택사업은 LH 설립이후 40년 넘게 LH 등 공기업이 주도해 왔던 만큼 민간사업자에게 사업자 역할을 줄 이유가 없다. 그럼에도 박근혜 정부 이후 과천지식정보타운 등의 택지사업을 민간사업자와 공동시행했고, 알짜배기 공동주택지까지 수의계약으로 넘겨 막대한 부당이득을 민간업자에게 안겨주었다. 대장동 방지법이 통과됐다고 하지만 단순히 수익률 제한만으로는 제2대장동 사태를 막을 수 없다. 공공택지개발사업 및 공공주택사업에 사업시행자로서 민간사업자 공동 참여부터 중단해야 한다.

■ 10년 공공임대주택 바가지 분양으로 LH에게 돌아간 부당이득은?

10년 공공임대주택은 참여정부 때 무주택서민의 내집마련 지원정책으로 도입됐으며, 10년 임대 후 분양전환되는 주택이다. 문제는 분양전환가액을 건설원가 기준이 아닌 시세기준 감정평가액으로 산정하고 있기 때문에 내집마련을 기대했던 입주민들이 내쫓길 처지에 직면해있다. 반면 바가지 분양전환으로 생기는 막대한 부당이득이 LH에게 돌아간 것으로 예상된다. 최근 5년간의 LH 영업이익이 18조 원이라는 언론보도도 있었는데, 10년 주택 등 공공주택사업이 LH의 부당이득만 늘려주는 수단이 됐다는 비판을 피하기 어렵다. 10년 주택 바가지 분양을 멈추고 부당 이득이 발생했다면 입주민들게 돌려주거나 국가가 환수해야 한다.

■ 공공주택사업은 적자사업인가? 공공주택의 자 산 가치는 얼마인가?

공공주택사업의 바가지 분양으로 비판받을 때마다 LH는 공공주택사업이 적자사업이기 때문에 분양수익이 어느정도 발생해야 공공주택사업 추진이 가능하다고 주장했다. 하지만 이러한 주장을 뒷받쳐 줄 사업별 이익과 손실 등의 자료공개는 이루어지지 않고 있다. 공공주택사업이 적자사업이라는 주장도 동의할 수 없다. SH가 공개한 공공주택자산현황에 따르면 7조 원(호당 2.6억)에 취득한 공공주택의 현재 가치는 32조 원(호당 11.4억)으로 취득 이후 자산가치가 4배 이상 늘었다. 오히려 판매중심의 분양주택사업은 당장 분양수익이 발생할 수 있을지언정 장기적으로는 공공자산 축소로 이어지고 서민들의 주거비 부담만 늘릴 뿐이다. 공공주택 사업에 대한 정확한 진단을 위한 LH의 자산공개가 필요하지만 이조차도 LH는 거부하고 있다.

■ SH는 15년 전부터 하고 있는 후분양, LH는 얼 마나 하고 있나?

시장경제에서 물건도 안보고 수억 원의 돈을 내야 하는 선분양제도는 투기조장, 부실시공 등의 문제로 이미 과거정부에서도 후분양 이행의지를 밝혀왔다. 참여정부는 후분양 로드맵을 발표했으나 이명박정부에서 폐기됐고, 문재인정부도 2018년 로드맵을 발표 하고 2022년까지 공공주택의 70%를 후분양제로 공급하겠다고 밝혔다. 하지만 이후 사전청약제도를 도입하며 후분양제는 거의 백지화된 상태이다. 계획만 발표하고 약속이행은 나몰라라식으로 무책임한 정부의 후분양정책을 드러내고, LH는 후분양제도를 시행해야 한다. SH공사는 2007년부터 80% 완공 후 분양해왔고, 2021년부터는 90% 후분양을 시행 중이다. 관련법 개정 없이도 국회와 국토부 의지만 있으면 LH가 도입 못할 이유가 없다.

② 강제수용 공공택지 중 공동주택지 민간 매각 금지
■ 국민들이 원하는 장기공공주택 재고율이 증가 하지 않는 이유는?

국토부는 장기공공주택 재고량은 2020년 기준 174.7만호이고, 재고율은 8% 수준으로 OECD 평균 수준이라고 밝혔다. 하지만 정부 발표치에는 단기임대주택인 행복주택, 10년 공공임대주택이 포함되어 있어 정확하지 않다. 기존주택매입임대도 도심 내 다세대, 빌라 등으로 양질의 아파트는 아니며 취득비용이 매우 비싸 지금같이 거품이 잔뜩 있는 시장에서는 예산낭비와 부패를 키울 우려가 크다. 전세금 지원도 포함시켰는데 이는 공공주택이 아닌 주거복지 정책이다. 오히려 국민들이 원하는 영구임대·국민임대·장기전세 등 20년 이상 거주가능한 아파트는 재고량이 크게 늘지 않고 있다. 경실련 조사결과 진짜 장기임대아파트 재고율은 2010년 3.7%에서 2020년 5.1%로 10년 동안 크게 늘어나지 않았다. 정부가 가짜 임대, 부작용 임대 등에 치중하며 진짜 공공임대를 늘리지 않는 건 아닌가 의심할 수 밖에 없다. 그리고 강제수용한 공공택지를 계속해서 민간매각하는 것도 주요 원인이다. 윤석열 정부도 청년, 무주택자를 위한 저렴한 공공주택 확대를 강조한 만큼 공공 주택지구에서 최소한 공동주택지는 한 평도 팔지 않고 토지임대 건물분양, 국민임대 등의 공공주택으로 공급해야 한다.

■ 강제수용 택지 헐값으로 추첨공급 허용하면서 벌떼입찰을 막을 수 있나?

벌떼입찰은 LH 등 공기업이 강제수용한 택지를 주변 아파트용지보다 싼 값으로 공급하기 때문에 시세 차익을 노린 민간업자들이 낙찰률을 높이기 위해 페이퍼컴퍼니나 계열사 등을 동원해서 택지입찰에 참여하여 생기는 문제이다. 과거에는 택지전매도 허용되었고, 지금도 계열사가 낙찰받은 택지에 시공사로 참여하여 건축비를 부풀려 가며 이익을 챙기고 있다. 정부가 벌떼입찰 방지책으로 부당이득 환수 등의 조치를 검토하겠다고 했지만 근본처방은 민간매각을 중단하고 공공이 직접 개발하여 건물분양 또는 장기 임대 등으로 공급하는 것이다. 또한 매각을 해야 한다면 소규모로 중대형 평형 위주로 제한하여 경쟁입찰 방식으로 공급하는 것이 더 바람직하다.

③ 서민 위한 진짜 장기공공주택 확대
■ 토지임대건물분양은 로또인가? 서민 위한 공공주택인가?
토지임대건물분양 주택은 현행법에서 건축비만 부담하고 토지는 80년까지 임대할 수 있다. 건축비는 전국 어디에서나 대동소이하기 때문에 거품논란이 해소되고 입주민들의 초기 부담이 적다. 공기업도 토지는 팔지 않고 보유하기 때문에 공공자산도 늘리며 적정한 임대수입이 발생할 수 있다. 때문에 참여정부 때 반값아파트란 이름으로 정치권에서 제안됐고, 주거안정을 위한 안정적 공급확대를 위해 특별법도 제정됐다. 하지만 이후 지금까지 공급된 토지임대건물 분양 아파트는 강남·서초에 736가구 공급된 게 전부이며, 특별법은 2015년 여야가 합의하여 폐지하기까지 했다. 서민을 위한 저렴한 주택 공급정책을 여야 정치권이 폐지한 가장 큰 이유는 ‘로또분양’이다. 무주택서민에게 저렴하게 공급하면 후에 막대한 시세 차익이 발생하여 입주자 특혜가 문제라는 주장이다. 하지만 저렴한 가격의 공공주택을 지속적으로 공급하면 기존 주택가격 하락도 가능해지는 만큼 막대한 시세차익을 어느정도 방지할 수 있고, 또한 시세차익이 발생하더라도 보유세, 양도세 등의 부동산세금을 제대로 부과하는 것이 바람직하다. 오히려 분양가가 높아지면 공기업 로또, 건설사 로또가 발생할 수 밖에 없고 이는 공공주택사업의 취지에도 맞지 않는다. 윤석열 정부도 토지임대건물분양 방식의 첫집주택을 공약했던 만큼 공약이행이 이루어져야 한다. 토지임대건물분양 주택의 실효성을 가로막는 현행법 개정도 필요하다. 주택법에는 토지임대건물분양 주택의 수분양자가 이후 매도할 경우 LH에게만 매도하도록 규정하고 있다. 하지만 SH공사도 올 하반기에 고덕강일지구에 850가구를 공급할 계획인 만큼 SH 등 모든 공기업에게 매도할 수 있도록 확대해야 한다.

■ 기존주택 매입임대주택 취득비용과 선정방식은 공정한가?

기존주택 매입임대는 LH 등 공기업이 기존 민간임대주택을 매입 후 서민에게 저렴한 임대료로 20년간 임대하는 공공주택이다. 주택보급률이 100%를 넘었기 때문에 과거처럼 대규모로 국민 땅을 강제수용해서 신규공급하는 것에서 벗어나 기존주택 매입이 공 공주택 확대수단으로 추진되어왔다. 하지만 지난 정부에서의 집값폭등으로 서울·경기 주택가격이 비정상적으로 비싼 시점에 집중적으로 매입임대가 늘어난 것으로 나타나 심각한 예산낭비와 부패가 의심된다. 실제 매입임대주택 담당 공기업 직원의 뇌물수수 의혹이 제기되며 경찰수사도 이루어졌다. 이에 매입임대 주택 취득비용, 선정방식 등 취득현황에 대한 정확한 실태 파악을 토대로 정책개선이 이루어져야 한다.

2. 규제완화성 부동산대책 전면재검토
■ 주택보급률 103%, 규제완화·환경파괴 270만호 주택공급 정책은 타당한가?

과거 주택보급률이 낮았을 때 주택난 해소를 위해 강제수용 방식의 대규모 택지개발이 진행되어 왔다. 하지만 지금 주택보급률은 100%를 넘은 만큼 앞으로는 자연멸실을 고려한 소규모 주택공급이 바람직하다. 그런데도 지난 정부는 부동산 실책으로 빚어진 투기과열과 집값폭등이 주택공급 부족때문이라고 진단하며 3기신도시, 공공재개발 등 200만호 공급계획을 발표했으며, 윤석열 정부는 270만호로 더 확대계획안을 제시했다. 하지만 과거 정부의 주택공급정책에 따른 입주실적이 거의 이루어지지 않았음에도 집값이 떨어지고 있어 정부 주장이 틀렸음을 국민들이 확인했다. 여기에 집값하락을 기대하고 무주택자들은 거품덩이 고분양 주택분양을 거부하고 있다. 이런 현실에서 규제완화성 민간공급 확대에 치중한 공급정책이 집값안정책인지 회의적이며, 전면재검토하고 서민을 위한 공공주택 위주의 공급계획을 제시해야 한다.

■ 분양가상한제 아파트에 대한 분양가심사는 제대로 이루어지고 있나?

선분양제에서의 고분양 근절을 위해 정부는 민간 아파트에 대해서도 분양가상한제를 시행하고 있다. 참여정부에서 분양가상한제 법안이 통과되었고, 이명박정부에서는 모든 민간아파트에 대해 분양가상한제가 시행되었다. 하지만 박근혜정부에서 관련법안이 폐지되었고, 문재인정부에서야 핀셋형 분양가상한제가 적용되고 있다. 하지만 경실련이 최근 민간 분양가상한제 아파트 분양가 및 심사현황을 조사한 결과 분양가심사가 매우 엉터리로 진행되어 바가지 분양이 근절되지 않은 것으로 확인됐다. 국토부가 발표한 기본형건축비는 평당 700만 원 정도이다. 하지만 민간 아파트의 건축비는 적게는 평당 932만 원에서 많게는 평당 1,893만 원까지 책정되는 등 기본형건축비를 훨씬 웃돌고 있다. 30평 기준으로 수천만 원에서 수 억 원의 부담이 늘어나는 것이다. 분양가심사위원회를 구성하여 분양가심사를 거쳐 승인한 가격이 법정건축비보다 비싸고 아파트별 편차가 크다는 것은 엉터리 심사를 했다고 밖에 볼 수 없다. 이에 분양가심사 실태를 파악하고 분양거품 방지를 위해 무분별한 가산비 허용금지 및 투명한 분양가심사 등의 정책개선이 이루어져야 한다. 이런 상황에서 국토부가 최근 원자재 가격 상승 등을 이유로 분양가상한제를 완화하고 기본형건축비를 더 올려준 것은 소비자 피해는 내팽개치고 건설사만 대변하겠다는 것과 다름없다. 국회도 더 근본적으로는 후분양제 의무화를 위한 입법화에 나서야 한다.

이외에도 정확한 부동산통계 구축 및 공정과세를 위한 엉터리 공시지가 개선, 임대차신고제 전면시행을 통한 투명한 임대차정보 공개, 깡통전세 피해방지를 위한 집주인 임대보증금 반환보험 가입 의무화 등 서민주거안정을 위해 국회가 다뤄야 할 의제가 많다. 국회가 관련 정책의 실효성이나 문제를 제대로 드러내고 정책개선으로 이어질 수 있도록 적극 노력해주기 바란다.

1) 2022년 8월 KB 시세 : 은마 30평 23.5억(6월 24억), 래미안퍼스티지 34평 37.7억(6월 37.5억), 상계주공7 18평 6.4억(6월 6.4억) 용산 신동아 46평 38억(6월 38억)
2) KB 통계, 2022년 7월 월간시계열 자료