종합부동세가 부과되기 직전인 2004년도까지 행정자치부는 아파트, 주상복합, 상가 등의 건물에 대해 건물분과 토지분을 분리과세하면서 토지분에 대해서는 공시지가를 기준으로 종합토지세를 부과해왔다. 즉, 정부도 지난 수십년간 건물분과 토지분으로 분리과세해왔으며, 이번 경실련 조사도 이와 동일한 방식으로 진행되었다. 건물비용은 행자부의 부과기준보다 높은 가격으로 정부가 정하고 있는 표준건축비 이상을 건물의 용도별, 건축년도별로 차등하게 적용하였다. 오히려 정부가 공평과세를 위해 ‘05년부터 토지와 건물을 통합하여 평가, 공시하고 있다고 주장하는 것은 지금까지 공평하지 않은 방법으로 가격공시를 해왔음을 인정하는 것이며, 특히 토지가격은 이번 경실련 조사로 입증되었다.  

<반론>

건교부가 주장하는 도곡동과 역삼동 시세야 말로 아파트, 상가, 업무, 단독, 주상복합 중에 어떤 용도의 토지가격을 말하는 것인지 불분명하다. 토지의 가격은 단순한 토지면적, 위치, 용도 등에 따라 다르다는 것은 누구나 다 아는 사실이다. 같은 지역이라도 건물을 2층정도 지을 수 있는 단독주택용지와 60층까지 지을 수 있는 타워팰리스와 같은 주상복합 시설을 건설할 수 있는 용지의 땅값은 현격한 차이가 발생한다. 따라서, 건교부가 주장하는 7~8천만원짜리 땅의 용도가 무엇인지부터 정확하게 제시해야 한다.

만약 타워팰리스와 같은 주상복합시설을 건설할 수 있는 토지의 가격이 평당 8천만원선이라면 , 타워팰리스의 용적률(800%)을 감안한 건물평당 토지가격은 1천만원이며, 여기에 건축비가 평당 4~500만원이라 해도 주상복합아파트 평당가격은 1,500만원이라는 결과가 나온다. 그러나 실제로 타워팰리스의 가격은 2005년 1월 현재 35평의 경우 시세가 10억원선으로 평당시세가 3,000만원~4,000만원까지 형성되어 있다. 그러면 정부는 시세가 호당 10억원 하는 아파트의 현재 가격이 5억원이라고 주장하는 것이며, 공시지가 기준대로라면 3~4억원 수준으로 과세되었다는 것이다.

또한, 8.31 부동산대책 발표직후 송파구에서 포스코가 분양한 주상복합아파트의 경우 당초 고분양가를 책정했다가 비난여론에 떠밀려 분양가를 재조정하면서 고무줄분양가 논란이 제기되었다. 언론보도에 따르면 건설업체의 토지매입비는 평당 3,000만원선으로, 용적률 600% 고려시 아파트 한평의 토지원가는 500만원에 불과하다. 여기에 건축원가(450만원/평)를 더하면 평당원가는 950만원선이라는 결론이 나온다. 그러나 당시 분양가는 2,500만원선이었다.

이러니 정부의 발표를 신뢰할 수 없다는 것이고, 공시지가가 엉터리였음을 누구나 알 수 있음에도 불구하고 아직도 건교부만 엉터리 자료로 본질을 왜곡하고 있다. 오히려 실제 주택시장에서는 10억원에 거래되는 주택의 토지가격을 엉터리로 공시하고 이를 기초로 주택정책을 수립하는 것이 더 큰 문제이다.

<반론>

건교부는 2005년 7월 전국 공시지가총액은 2,176조원이고, 현실화율이 91%라고 발표하면서, 시가기준으로는 80%정도라고 밝힌 바 있다. 따라서, 경실련이 132개만의 필지조사 결과를 전국의 토지가격으로 확대해석한 것은 논리의 비약이라는 것이다. 경실련이 조사한 132개 필지중 강남권의 경우 아파트단지 10개, 주상복합단지 5개 등 1개필지당 면 적이 1만~3만평 규모로, 토지가격으로는 2~3조원 정도하는 필지를 조사한 것으로 토지가격이 30조원 정도에 해당한다. 건교부가 공시한 아파트 단지의 표준지공시지가를 보면 대부분이 평당 1,500~1,600만원선으로 나타나 있다. 따라서, 누가 비교검토하건 이 정도 수준으로 비교검토하면 전체 수치의 큰 영향을 주지 않으며 표본단지의 시세반영률이 아파트의 경우는 평균 30%수준, 주상복합단지는 20%수준으로 표본수와 상관없이 오차가 많지 않음을 알 수 있다. 그러나 건교부는 경실련의 주장이 비약되었다는 지적만 할 뿐 왜 개별필지의 공시지가와 시세의 편차가 많이 발생하는 지에 대해서는 아무런 언급도 하지 않고 있다.

또한, 건교부가 주장하는 80~90%의 현실화율은 건교부가 공시한 표준지공시지가의 아파트와 주상복합 등에서는 전혀 나타나지 않았다. 2000년 이후 부동산가격 폭등의 진원지라 볼 수 없는 전답임야와 단독주택지 등은 시가의 5~60% 정도 반영하고 있었다. 물론 경실련의 조사결과가 조사인력과 비용, 정보부족 등으로 100% 정확하다고는 할 수 없으나 정부가 시민단체의 조사결과 발표에 대하여 표본수의 문제를 지적하기 이전에 정부가 조사한 자료라도 정확하게 공개한 후 문제를 지적하는 것이 마땅하다. 정부는 매년 수백억원의 막대한 예산을 투입하고 전문가라는 감정평가사와 공무원들이 조사한 결과는 왜 시세조차 제대로 반영하고 있지 못한지 왜 엉터리라고 비난을 받아야 하는지에 대한 확인작업부터 선행해야 한다.  

정부(건교부와 행자부)가 발표한 2005년 시도별 공시지가자료를 살펴보면, 자료가 극히 일부만 공개되고 있고 그것조차 매년 상시적으로 공개되고 있지 않아 통계적으로 활용하기 어렵다. 정부 발표에 의하면 전국토의 지가총액은 2,176조원이며, 이중 서울과 경기, 인천 등의 수도권이 1,350조원으로 전체의 62%를 차지하고 있다. 또한, 지방대도시까지 포함하면 가격대비 비중이 전체의 73%를 차지하고 있으며, 기타지역은 27%정도라고 밝혔다. 이는 정부 스스로 서울 등 지방대도시의 면적대비 가격이 여타 지역에 비해 매우 높은 것임을 밝힌 것이며, 실제 시도별 단가도 그러하다. 경실련의 조사는 지금까지 정부가 제한적으로 공개해온 시도별 공시지가총액, 건교부가 공시하고 있는 표준지 및 개별지공시지가, 행자부가 발표한 한국도시연감의 시도별 용도별 면적 등의 제한된 자료를 토대로 진행되었으며, 가장 근사한 값을 찾아내려고 노력하였다. 그럼에도 불구하고 경실련의 주장이 왜곡됐다는 것은 정부자료가 엉터리임을 시인하는 것과 동시에 자신들의 잘못을 감추려는 것 밖에 되지 않는다.

<반론>

이는 경실련의 분석자료를 제대로 이해하지 않은 주장이다. 경실련은 지역별로 해당용도의 토지가격을 조사하였으며, 여기에 행자부가 발표한 한국도시연감(2004)에 제시된 해당용도의 면적과 주택유형별 세대수 등을 고려하였다. 그 결과 용도별 가중치를 도출하였으며, 아파트용지는 29%, 주상복합용지는 1%의 용도별 가중치를 적용하여 최종 토지가격을 추정하였다.

[문의 : 경실련 아파트값거품빼기 운동본부 766-9736]