정부는 지난 1일에 국무조정실 산하 규제개혁기획단의 검토를 토대로 주택건축분야 규제개혁안을 발표하였다. 경실련은 이번 규제개혁안은 토지의 공익성과 지속가능성에 대한 고려가 전무한 채 기업의 편향된 시각만을 반영한 내용으로 일관되어 있으며 이러한 결과는 규제개혁기획단의 편향적 구성에서 초래된 것으로 규정한다. 경실련은 객관성과 공정성을 상실한 규제개혁기획단의 해체와 주택건축분야 규제완화의 철회를 강력히 촉구한다.

 

1. 재계의 이익만을 대변하는 규제개혁기획단을 해체하라.

 

지난해 정부는 기업활동의 발목을 잡는 각종 제도를 개선하기 위해 국무조정실 산하에 규제개혁기획단을 설치하였으나 기획단의 구성과 운영은 심각한 문제를 노정하고 있다.

 

1) 규제개혁기획단의 구성이 객관성을 상실하고 있다.

 

규제개혁기획단은 공무원과 민간인 동수로 구성되어 있으나 민간인은 10대그룹 실무자, 전경련․대한상공회의소․한국무역협회 등 3개 경제단체, 관련 협회 부설 연구소 등 기업의 이해를 대변할 수 있는 사람들은 총 망라되어 있으나, 시민이나 소비자측면에서 공익성을 대변해줄 수 있는 사람은 거의 없다. 이렇게 구성된 기획단에서 최소한의 공공성과 객관성을 견지할 수 있는가에 대한 근본적 의문이 제기될 수 밖에 없다.

 

2) 운영과정이 투명하게 공개되지 않고 있다.

 

규제개혁기획단의 운영 또한 투명하지 못하다. 기획단에 어느 기관의 누가 어떤 분과에 참여하고 있는지 조차 공개되지 않고 있다. 또한 민간에서 파견되어 상근하고 있는 기획단의 주된 업무와 직급 및 급여체계도 투명하지 않을 뿐만 아니라 관련 정책에 대한 검토내용과 회의록도 공개되지 않고 있다. 편향된 구성에 이어 운영과정 또한 투명하지 못하다면 기획단에서 제시되는 각종 정책은 신뢰성을 얻기 어렵다. 경실련은 기획단의 구성과 운영과정에 대한 투명한 공개가 필요하다고 판단하며 이에 대한 정보공개청구를 신청한다.

 

3) 발표된 규제완화대책은 공익성을 상실하고 있다.

 

규제개혁기획단에서 지금까지 발표된 대책은 공익성을 상실한 채 재계의 이해만을 일방적으로 대변했다는 비판에서 자유로울 수 없다. 대기업의 서비스업 진출관련 규제 완화, 수도권 공장 신․증설 제한 완화, TV 간접광고 및 가상광고 허용 등에서 실적위주의 규제완화, 관련부처와의 협의 부족등과 함께 반드시 유지되어야 할 공익성의 원칙이 훼손되고 있다는 비판이 제기되어 왔다. 이번에 발표된 주택․토지관련 규제완화책 또한 공익성을 상실한 채 재계의 이해만을 반영했다는 비판을 벗어날 수 없다.

경실련은 규제개혁기획단의 구성과 운영전반에 대한 투명한 정보공개를 촉구한다. 나아가 구성과 운영과정, 그간의 규제완화대책을 종합적으로 검토해 볼 때 재계의 이해만을 일방적으로 대변한 채 공익성과 객관성을 상실한 규제개혁기획단은 해체되어야 마땅하다고 주장한다.

 

2. 공익성을 상실하고 건설경기부양에만 초점을 맞춘 규제개혁안을 철회하라

 

경실련은 지난 1일 발표된 주택건축분야 규제개혁안은 토지․주택의 공익성을 외면하고 건설경기부양을 위한 업계의 이해만을 대변한 것으로 철회되어야 한다고 주장한다.

 

1) 택지공급 활성화를 위한 무분별한 토지이용규제완화는 토지의 공공성을 외면하고 국토의 계획관리체

계를 무너뜨린다.

이번 규제완화책에서는 민간의 택지공급 활성화와 기존 택지의 효율적 활용을 위해 민간의 토지수용 요건을 기존 토지소유자의 2/3에서 1/2 동의로 완화하고 도시개발사업을 위한 최소 면적규모를 30만㎡에서 20만㎡로 하향 조정하는 등 관련 규정을 완화하겠다고 한다.

그러나 택지공급의 용이성만을 고려하여 개발이익을 최우선으로 하는 민간에 토지수용권 등 개발 권한을 대폭 완화해줄 경우 과거 준농림지역의 난개발과 같은 문제점이 발생할 것이다. 즉 계획적으로 필요한 지역보다는 개발이익이 발생하는 곳에 집중적으로 택지개발이 이루어져 국토공간을 왜곡할 것이며, 기반시설 설치에 대한 명확한 기준 없이 최소면적 규모를 하향 조정할 경우 기반시설 회피 등 도시 계획관리의 문제점이 재발할 것이다.

 아울러 주민대책 부재로 인한 사회적 갈등 야기 및 개발이익만을 쫓는 토지투기의 발생 등 부작용이 양산될 것이다. 정부는 지난해 도정법의 토지수용요건에 따라 민간택지의 확보가 어렵다며 기업의 개발이익 독점, 국토난개발과 투기, 도시계획의 공익성 훼손 등 많은 부작용이 예상되는 「기업도시특별법」을 제정하여 민간의 택지조성 절차 및 토지이용규제를 대폭 완화 한 바 있다.

그런데 기업도시특별법이 제정되자 마자 도시개발법의 토지수용요건을 대폭완화하여 민간에 의한 도시개발사업 전체를 대폭 확대하겠다는 것은 국토 전체를 민간의 땅장사에 맡겨 국토관리의 책임을 회피하겠다는 것에 다름 아니다. 

 

2) 개발이익환수 없는 기반시설부담완화는 난개발을 양산한다.

 

이번 규제완화책에서는 주택사업자의 부담 완화를 위해 도로와 학교용지 확보 등 기반시설 설치부담을 완화하고 공동주택 건설시 각종 의무기준을 완화하겠다고 한다. 도로와 학교 및 공원 등 기반시설은 지역 주민의 생활의 질을 결정하는 최소한의 기준이며 공공에서 철저하게 설치 및 관리를 책임져야 한다.

정부는 그간 기반시설 설치에 대한 주체 규정이 불명확하여 지자체가 사업승인을 조건으로 민간에 과도한 요구를 하고 이러한 요구가 사업추진을 어렵게 한다고 하나 이는 지자체의 무리한 요구라기보다는 택지개발에 따른 개발이익규모 파악이 미흡하고 토지로부터 발생한 개발이익이 철저하게 환수되지 못한 제도적인 문제에 기인하고 있다.

기반시설 설치는 택지공급의 용이성을 위해 적당히 완화해주거나 민간에 넘길 수 있는 영역이 아니다. 설치를 면제할 경우 그로 인해 발생하는 문제점의 폐해는 고스란히 주민 몫이라는 것을 준농림지 난개발을 통해 경험한 바 있으며, 이를 설치할 능력이 없다면 어떠한 이유에서든 개발을 허용해서는 안되는 것이 정부의 역할인 것이다. 정부는 난개발을 양산할 수 있는 획일적인 규제완화에 앞서 개발이익의 사유화를 방지하고 개발이익을 공적으로 환수할 수 있는 개발이익환수제도부터 재정비,부활해야 한다.

 

3) 선분양 체제를 유지시키기 위한 분양제도, 분양보증 서비스 개선이 아니라 선분양제 폐지와 후분양

 

활성화대책이 제시되어야 한다.

이번 규제완화방안에는 수도권 주택분양시 동시분양 의무제를 수시공고로 전환할 수 있도록 하고 있다. 완화이유는 동시분양으로 소비자 선택의 폭 축소와 사업자의 분양시기 제약 등 기업의 자율성 침해이다. 그러나 소비자에게 가장 심각한 동시분양의 폐해는 건설업체들이 분양가 담합수단으로 악용하는 것이며, 이미 공정거래위원회에서도 동백지구 10개 건설사업자와 죽전지구 6개 건설사업자들의 분양가 담합행위 사실을 발표한 바 있다.

반면, 동시분양을 수시분양으로 전환할 경우에는 건설업체의 분양광고 시장이 커지면서 언론사들의 분양광고 수익은 증가하고, 건설업체들이 광고비용을 분양가에 반영함으로써 오히려 소비자 부담만 커질 것이 분명하다. 즉, 동시분양은 분양가를 자율화한 상태에서도 선분양제도를 유지하는 것의 문제이며, 정부가 근본적으로 개선해야 할 것은 건설업자 중심의 선분양 주택공급시스템을 소비자 중심의 완공후분양 시스템으로 전환하는 것이다.

분양보증 시장 개방 역시 마찬가지다. 이미 선분양이라는 소비자에게 불리한 주택시장에서 분양보증 시장의 개방은 대한주택보증(주)의 독점화를 막을 수 있을지언정 선분양에 의해 발생하는 아파트값 폭등, 품질저하, 건설업자 부도 등에 의한 소비자 폐해를 해결 할 수 없다. 경실련은 주택가격을 안정시키고 소비자를 위한 주택정책의 전환을 위해 선분양체제를 폐지하고 완공후 분양제로 전환할 것을 촉구한다.

 

4) 서민주거안정에 기여하지 않는 민간임대사업 활성화는 민간임대사업자에 대한 특혜에 불과하다. 

 

이번 발표안에는 ‘임대주택사업 활성화’를 위한 임대보증금 산정방식 개선, 임대사업자에 대한 세제 개선 등의 조치가 포함되어 있다. 이번 조치로 임대사업자는 임대보증금을 표준공사비에서 감정평가액으로 현실화하면서 임대보증금을 시세수준으로 받을 수 있게 되었으며, 승계매입시 등록세를 부과하지 않아도 된다. 이외에도 정부는 임대사업자의 종합부동산세 과세대상 제외, 1가구 3주택 양도세 중과대상 제외를 발표한 바 있으며, 김대중 정부시절부터 임대사업자에 대한 세제 및 규제완화는 지속되고 있다.

문제는 이러한 민간임대사업 활성화 대책이 서민주거안정에 기여하는가이다. 이미 우리나라의 주택보급률은 100%를 상회했지만 자가보유율은 60%정도에 머물고 있어 민간임대주택시장이 주택시장의 40%를 차지하고 있다. 그러나 최근 민간부도임대아파트가 급증하고 있고, 국민주거안정을 위한 공공택지 화성동탄에서 ‘고분양가를 책정한 무늬만 임대아파트’가 출현하는 등 민간임대아파트가 정부의 특혜만 받은 채 서민주거안정에는 전혀 기여하지 못하고 있다.

또한, 5년이상 임대사업자에 대한 종부세 및 양도세중과 대상 제외도 다주택 보유자들이 임대사업을 통한 불로소득을 취하면서 세금까지 납부하지 않도록 허용해주는 것으로 주택소유의 편중을 심화시키고 투기를 부추길 것이 분명하다. 경실련은 정부가 민간임대사업자에 대한 무분별한 특혜를 중단하고, 지금부터라도 공공소유 임대주택의 대폭 확충, 단기임대아파트 공급중단 등 서민주거안정을 위한 임대주택 정책을 추진할 것을 촉구한다.

경실련은 구성과 운영, 그간 발표된 대책을 종합적으로 검토할 때 업계의 이해만을 대변한 채 공익성을 철저히 외면하고 있는 규제개혁기획단의 해체를 강력히 촉구한다. 아울러 건설경기부양을 위해 토지․주택의 공익성을 상실하고 국토전반에 심각한 부작용을 야기하게 될 주택건축분야 규제개혁안의 철회를 촉구한다.

 

[문의 : 도시개혁센터 02-766-5627]