[월간경실련 2023년 7,8월호][동숭동칼럼]

강남이 들썩? 집값 더 떨어져야 한다

김성달 사무총장

요즘 언론에 심심찮게 강남 집값 반등 기사가 올라오고 있다. 일부 전문가들은 부동산가격 하락을 예고하고 있는데, 언론에서는 강남 아파트값 실거래가 상승, 최고가 거래 등의 기사들이 보도되고 있으니 국민들은 헷갈린다.

집값 변화를 보여주는 몇몇 자료들을 살펴보자. 부동산원에서 발표한 ‘주간 아파트가격 동향조사’에 따르면 강남·서초·송파·강동 4개 구는 2023년 5월 둘째 주부터 계속해서 상승한 것으로 나타난다. 다만 주간단위로 발표하는 통계인지라 정확성을 얘기하기는 어렵다.

국토부가 공개하고 있는 실거래가도 살펴봤다. 최근 1년(2022년 7월~2023년 6월) 추이를 살펴보면 2022년 말까지 거래가가 하락했다가 올해부터 소폭 상승하여 거래된 것으로 확인된다. 강남 아파트값 실거래 현황을 보면 강남 집값은 상반기에 소폭 상승 추이를 보이고 있지만 작년보다 떨어진 가격대에서 거래되고 있다.

마지막으로 살펴볼 자료는 주택매매 거래현황이다. 부동산원에서 발표한 월별 거래통계에 따르면 5월 기준 주택매매 거래건수는 6,400여건, 강남 4구는 1,381건이다. 하지만 지난 정부 5년간 월평균 강남4구의 주택매매 거래건수 평균(2,345건)의 59% 수준으로 여전히 거래가 정상적으로 이뤄지고 있다고 보긴 어렵다.

이렇게 다양한 자료를 살펴보면 강남 아파트 실거래가가 최근 들어 소폭 상승하고 있지만 거래건수가 과거 5년치 평균에도 못 미치고 있어 전반적인 강남 집값 통계에서는 상승세가 나타나고 있지는 않아 보인다. 하지만 최근 정부대책에 투기조장책이 포함되어 있고 부동산가격 상승거래를 계속 보도하는 언론들의 기사는 소비자들의 투기심리를 부추길 수 있다. 일부 강남 집값 상승을 간과할 수 없는 이유이다.

국민은행 부동산통계에 따르면 서울 아파트 평균 매매가격은 2014년말 4억 9천만원대였지만 2015년 이후 상승, 2022년 12억 8천만원까지 폭등했다. 가격폭등 전후로 정부의 주요 부동산정책을 살펴보면 민간아파트에 대한 분양가상한제 폐지·재건축 초과이익 부과 유예·재건축 조합원 1인 1가구 폐지 등 부동산3법 통과(2014년 12월), 토지임대 건물분양 및 보금자리주택 폐지(2015년 12월), 국민주택규모 주택용지 공급가격 조성원가에서 감정가 기준 변경(2014년 9월) 등의 대대적인 규제완화 조치가 이루어졌다. 대대적인 규제완화 정책의 영향으로 집값이 상승세로 전환했고, 문재인 정부 이후 임대등록 활성화, 수도권 3기 신도시, 공공재개발 등의 투기조장책이 더해지면서 역대 최고로 폭등했다.

윤석열 정부에서도 많은 규제완화 조치가 추진 중이다. 여야가 모두 1기 신도시·노후택지의 무분별한 개발을 부추기는 규제완화 특별법을 발의하였고, 재건축 초과 이익 환수제도는 제대로 부과된 적이 없는 상황임에도 완화를 논의하고 있다. 핀셋형으로 시행되고 있는 민간택지 분양가상한제조차 정부가 법정건축비를 인상해주며 분양가 인하 효과가 유명무실해졌다. 서울시는 압구정·여의도 등의 50층 이상 초고층 재건축을 허용해주며 해당 아파트값을 들썩거리게 하고 있다.

그나마 윤석열 대통령이 공약으로 제시한 원가주택 공급이 서민주택 정책이라 볼 수 있는데 이마저도 시행과정에서 나눔형(시세의 70%이하), 일반형(시세의 80% 수준) 등으로 세분화되며 저렴한 주택이라는 취지에서 벗어나고 있다. 최근 일반형 공공주택으로 공급된 동작구 수방사부지 공공주택은 분양가격이 8억 7천만원(27평)으로 고분양 논란이 있었지만 역대 최고 청약경쟁률을 보였다. 실거주 의무 3년만 지나면 일반거래가 허용되기 때문에 실거주보다는 거래에 따른 시세차익을 염두에 둔 선택이 청약 과열로 이어졌을 것으로 보인다. 정부의 공공주택정책이 실수요 보호가 아닌 투기조장을 부추긴다고 해도 과언이 아니다.

하지만 지금의 집값은 결코 무주택서민들이 감당할 수 있는 적정수준이 아니다. 최근 원희룡 국토부 장관의 집값 하향 안정 필요, 오세훈 서울시장의 강남 집값을 잡아야 한다 등의 의지를 보인 것에서도 집값이 지금보다 더 떨어져야 함을 알 수 있다. 하지만 의지만 밝히고 투기조장책을 추진하면 집값 하락 효과가 나타날 수 없다. 한국은행 기준금리도 올해는 계속해서 3.5%로 동결되고 있다. 이런 상황에서 집값 거품을 제거하기 위한 정부 정책이 추진되지 않는다면 최근의 강남 집값 상승세가 확산될 가능성을 배제하기 어렵다.

문재인 전 대통령은 취임 3년차 기자간담회에서 집값이 취임 초 수준으로 원상회복해야 한다고 강조했다. 가구 평균 연간소득과 집값을 비교하면 맞는 말이다. 서울아파트값 평균 매매가 기준 취임초 가격은 6억 원이고, 2023년 6월 가격은 11억 8천만원이다. 2022년 가구 평균 연간소득이 6천만원 수준임을 감안하면 최소한 지금 가격에서 30% 이상 더 떨어져야 한다. 정부와 여야 정치권은 무분별한 규제완화 이전에 무주택서민들의 주거불안을 해소해야 하며, 이는 민간이 아닌 공공주택정책 개혁으로 해결할 수 있음을 유념해야 한다.