건교부는 어제『새로운 주택․택지공급제도』를 발표하고, 3월9일자로 분양가상한제, 분양가 주요항목 공개 및 택지채권입찰제 등의 세부운영방안을 시행한다고 밝혔다. 주요시행내용으로 분양가상한제의 기본형건축비가 평당339만원～423만원까지 책정가능하며, 현실적으로 평당400만원대에서 책정될 것으로 판단된다고 밝혔다.

경실련은 근거없이 건축비를 대폭 인상함으로써 건교부가 분양가를 정해놓은 후 거꾸로 원가를 부풀리고 있다는 비난을 면치 못할 것이며 다음과 같이 입장을 밝힌다.

첫째, 건축비 세부항목과 산정기준에 대한 공개없이 건축비를 대폭 인상하는 것은 건설업자에 대한 특혜에 불과하다.

 정부는 지난해 9월 표준건축비를 25.3%나 올린 평당 288만원으로 인상했다. 그리고 오늘부터 원가연동제가 적용되는 아파트의 건축비를 평당 400만원대로 인상하였다. 표준건축비에 비해 무려 112만원, 39%나 인상된 것이다. 건축비의 대폭인상에 대한 건교부의 입장은 ‘주택 품질저하 및 부실시공 등을 방지하기 위해 기존에 공공임대주택에 적용하고 있는 표준건축비외에 새로운 건축비가 필요하다’이다.

그러나 이러한 주장이 설득력을 가지기 위해서는 단순히 건축비만 인상할 게 아니라 표준건축비와 원가연동제 건축비의 산정근거 및 세부내역에 대한 공개가 선행되어야 한다. 또한 건교부가 17대 국감자료로 제출한 주공아파트의 건축비(평당 285만원), 재건축중인 잠실 4단지의 건축비(평당 280만원), 기타 지방개발공사등이 발표한 건축비(평당 232만원～450만원)까지 편차가 심하다.

이러한 상황에서 ‘새로운 아파트 건축비’에 걸맞는 모양(설계도)과 질(시방서)은 제시하지 않은 ‘새로운 건축비’란 의미가 없으며,  건교부가 걱정하는 주택품질저하와 부실시공을 결코 방지할 수도 없다. 더군다나 건교부는 당정협의 결과에 따라 건축비만 규제할 뿐 세부내역도 공개하지 않고 공개항목에 대한 검증도 하지 않겠다고 밝히고 있으니 건축비 인상이 건설업체에 대한 특혜조치에 불과하다는 것이다.

건교부는 건축비 결정이 건설기술연구원, 한국감정원, 시민단체 등 관계전문가들이 참여해서 연구한 결과라고 주장하지만 2003년 건교부 장관이 약속했으나 ‘실적공사비적산제도’도 아직 제대로 시행하지 않고 있는 상황이다.

이러한 상황에서 원가연동제 아파트 뿐 아니리 전국의 아파트 분양가 산정기준으로도 활용될 수 있음으로써 연간 50조 규모(50만 가구 × 1억)의 시장을 형성할 건축비를 단지 몇몇 연구원의 6개월짜리 연구결과를 토대로 결정하는 것은 결코 바람직하지 않으며, 오히려 이번 결과가 지방의 아파트값까지 끌어올릴 것으로 예상된다.

둘째, 공기업은 땅장사로, 건설업자는 건축비 인상으로 아파트값을 끌어올리려는가?
 
  경실련 추정에 의하면 정부, 공기업, 지자체는 판교신도시에서 10조원 이상의 개발이익을 챙길 것으로 예상된다. 건교부는 경실련의 주장을 반박하며 택지판매가가 총8조원이고 개발이익은 1천억원에 불과하다고 주장하고 있으나 구체적인 근거없이 말뿐인 엉터리 해명으로 일관하고 있다. 또한, 건교부가 주장을 받아들여 계산하여도 아파트용지(46만평)판매가가 총 5조4천억원으로 추정되어 건교부의 해명이 거짓임을 알 수 있다.

건축비의 대폭 인상은 건설업자에게도 상당한 이윤을 보장해주는 것으로 예상된다. 표준건축비보다 평당 112만원 인상됨으로써 원가연동제가 적용되는 아파트에서만 3천100억원, 25.7평 초과 아파트에 적용하더라도 2천700억원, 총 5천800억원의 이윤을 가져갈 것으로 추정된다.

지금까지 국민주거안정을 위한 공공택지에서 엄청난 개발이익을 건설업체가 독점해왔음을 스스로도 인정한 건교부가 근본대책은 시행하지 않고 원가연동제, 건축비조정, 채권분양가병행입찰제 등의 편법으로 정부는 땅장사하고 건설업체는 건축비 인상하여 개발이익을 가져가려는가?

셋째, 정부는 택지조성원가 및 택지공급가, 공사비의 주요공종별 세부내역에 대해서도 공개해야 한다.
 
이번 발표에는 공공택지내 공공부문 아파트와 원가연동제 아파트의 분양원가 주요항목 공개도 포함되어 있다. 공개항목으로는 택지비, 공사비, 설계감리비, 부대비, 가산비용 등이다. 그러나 건교부는 세부내역은 공개하지 않으며, 공개항목이 맞는지 틀리는지에 대해서도 검증하지 않겠다고 했다. 그러나 선분양제하에서 짓지도 않은 아파트를 구매하는 소비자입장에서 건교부의 이러한 방침은 도대체 ‘껍데기뿐인 아파트 분양원가 공개’를 왜 하는지 이해할 수 없을 뿐 아니라, 소비자를 우롱하는 것이라고 밖에 볼 수 없다.

또한, 공공택지에서의 개발이익 발생이 택지수용단계부터 판매되는 과정까지의 불합리하고 불투명한 택지공급체계에 기인하고 있고, 정부가 이 과정에서 땅장사로 개발이익을 독점한다는 비난이 있는 만큼 택지비의 세부내역에 대한 공개는 당연히 이루어져야 한다.

경실련은 선분양제 시스템하에서 ‘정부의 내용없는 껍데기 분양원가 공개’로는 소비자 알권리 보호는 고사하고 부당한 개발이익 독점을 해결할 수 없는 만큼 공공택지에서의 택지수용가, 택지조성원가, 택지공급가(택지를 공급받은 업체, 택지공급방식, 택지공급가격, 용적률, 아파트 분양 평당 택지비)뿐 아니라 건축비의 주요공종별 세부내역에 대해서도 반드시 공개할 것을 촉구한다.

넷째, 정부는 건설업자 보호를 위한 원가연동제를 폐지하고 공영개발을 통해 공공소유주택을 확충하여 주거안정을 위한 정책에 매진하라.

 건축비의 근거없는 대폭인상, 원가연동제 적용아파트의 분양가 인하 실패, 정부․공기업․지자체의 10조원 개발이익과 민간건설업자 및 소비자의 6조원 시세차익 예상 등 판교신도시가 국민주거안정에 기여하지 못하고 있음은 여실히 드러나고 있다.

더군다나 택지개발사업에 대한 사전정보를 이용한 고위공직자 등의 부동산투기까지 사실로 드러난 상황에서 정부가 근본대책도 없이 판교개발사업을 강행하는 것은 정부가 나서서 ‘판교발 부동산투기’를 조장하는 것과 다름없다. 현재 판교사업은 택지조성을 위한 공사는 물론 택지수용뿐 아니라 이주대책도 완전히 마무리되지 않은 만큼 정부는 판교신도시가 근본적으로 주거안정에 기여할 수 있는 방향에서 판교신도시 사업을 전면재검토해야 한다.

경실련은 우리나라의 주거안정에 직결되는 장기임대의 공공소유주택이 3.4%임에 비추어 볼때 향후 신규공급되는 공공택지에서 아파트는 반드시 공영개발하여 공공소유주택으로 확충되어야 한다고 주장한다. 이럴 때 만이 ‘로또판교’의 부동산투기를 잠재울 수 있으며, 주택을 투기수단이 아닌 거주공간으로 바라보는 국민의 인식전환을 유도함으로써 주거안정을 위한 주택정책으로 전환될 수 있을 것이다.

아울러 토공․주공 통합을 통한 공영개발 시스템을 확충하고, 지금까지 건설업자에게 유리한 주택정책을 독점적으로 추진해 온 건교부에게 더 이상의 주택정책을 맡기지 말고 주택정책 관련 정부조직을 전면 개편하여 주거복지와 주거안정을 위한 주택정책을 추진할 수 있도록 해야 한다.

[문의 : 경실련 아파트값거품빼기 운동본부 766-5628]