[월간경실련 2018년 11,12월호] 집값을 내릴 수 있을까?

문재인 정부 부동산대책은 집값을 잡았나

 

김성달 부동산·국책사업감시팀장

 

9.13 대책을 발표한 지 60일이 지났다. 대책 발표 당시 김동연 부총리는 9.13 대책에 대해 ‘투기와 집값은 끝까지 잡겠다는 각오’로 마련한 대책이라며 집값안정을 자신했다. 하지만 두달이 지난 지금의 부동산시장은 상승세만 꺾였을 뿐 집값이 떨어지지 않고 있다. 급매물은 있지만 대부분의 다주택자들도 여유주택을 시장에 내놓지 않은 채 버티고 있다. 오히려 최근 서초우성1차 재건축 아파트가 평당 4,500만원에 분양했음에도 평균 42대1의 청약과열을 빚었고, 8.27 대책의 일환으로 수도권에 신도시 지정에 따른 해당 지역의 땅값과열도 우려되는 등 지금의 주택시장은 안정이 아닌 언제든지 상승할 준비태세를 갖춘 걸로 보인다. 문재인정부 부동산 대책에 대한 냉정한 평가와 근본적인 후속대책이 필요한 시점이다.

 

서울 아파트값은 언제 올랐고 왜 올랐나?

국민은행이 발표한 ‘KB 주택가격 동향’에 따르면 10월 현재 서울 아파트 중위가격은 8억5천만원이다. 문재인 정부가 집권한 17년 2월 6억원에 비해 1년8개월만에 한 채당 평균 2억5천만원이 상승하여, 서울 아파트 전체(150만채)로는 375조원의 불로소득이 발생했고 부동산 불평등은 더욱 심화됐다. 문재인 정부의 수많은 부동산 대책에도 불구하고 집값은 왜 상승하는가? 아파트값 변화를 살펴보면 집값상승의 원인과 해법을 찾을 수 있다.

<그림 1>은 경실련이 서울 강남4구(강남·서초·송파·강동)에 위치한 16개 단지의 90년대 이후 아파트값 변화이며, 참여정부와 문재인정부에서 가파르게 상승한 것으로 나타난다. 부동산투기 근절을 강조하고 규제중심이었던 진보정부에서 집값이 더 높게 뛴 것이다. 그리고 집값이 크게 변화했던 전후로 분양가상한제와 분양원가 공개가 시행되거나 폐지된 것을 알 수 있다.

조사시점인 94년 기준 서울 아파트값은 평균 평당 700만원정도 했다. 이후 완만하게 상승하다 2000년 1월 분양가상한제 폐지 이후 가파르게 상승했고, 2005년 노무현 정부의 분양원가 공개 반대 이후로는 폭등수준으로 나타났다. 하지만 2007년 분양가상한제와 함께 원가공개가 도입되면서 하락세로 접어들었고, 2008년 리먼사태까지 겹치면서 급락했다. 하지만 미국발 금융위기로 휘청했던 집값은 이명박 정부의 각종 규제완화로 회복되며 2010년에는 참여정부 수준을 회복했다. 하지만 분양가상한제가 적용된 강남서초 보금자리주택 등 반값아파트가 공급되며 집값은 2014년까지 하락세였다. 집값하락세에 건설업계나 개발관료, 정치인등은 이명박 정부 내내 분양가상한제 폐지를 주장했지만 당시 야당인 민주당의 반대로 상한제는 유지되어 왔다. 하지만 박근혜 정부 이후에도 집값이 하락하자 민주당과 새누리당의 야합으로 2014년 분양가상한제가 폐지됐고, 기다렸다는 듯이 2015년부터 집값도 상승세로 전환, 지금까지 지속되고 있다.

 

문재인 정부에서는 왜 집값이 오르는가?

 

■ 임기내 50조원 규모의 도시재생뉴딜

특히 문재인 정부가 “임기내 50조원을 투입하는 도시재생뉴딜”정책을 핵심공약으로 발표하며 강북지역의 집값이 가파르게 상승하였다. 정부는 노후한 도시의 활력을 되찾고 일자리도 창출하겠다고 했지만 경실련이 기존에 추진된 도시재생사업의 예산현황을 분석한 결과 90%가 토목, 건축사업에 집중되는 등 도시재생사업의 실체는 토건사업이었다는 것이 드러났다. 물리적 환경 개선은 오히려 땅값상승으로 이어지고 이를 경험한 투기세력들이 강북지역 중심의 집값상승을 견인한 것이다. 하지만 여전히 정부는 실책을 인정하지 않은 채 도시재생뉴딜 사업을 강행하고 있다.

■ 다주택자에 대한 세금 및 대출 규제완화

집권 이후 집값이 상승하자 정부는 투기적 거래를 억제하겠다며 투기과열지구 지정, 다주택자 양도세 중과시행 등의 8.2대책을 발표했다. 특히 다주택자 양도세 중과 시행을 예고하며 2018년 4월까지 여유집을 내놓아야 할 것이라고 압박했다. 하지만 양도세 중과 시행도 하기 전인 2017년 12월에 [임대주택등록활성화 방안]을 발표하며 다주택자가 임대사업자로 등록할 경우 임대소득세, 재산세, 종부세, 양도세 등의 세제완화와 건보료 부담인 등의 지원책을 발표했다. 2018년 1월에는 다주택자가 임대사업자로 등록할 경우 주택담보대출(LTV)을 80%까지 확대해주는 지원책까지 발표하며 다주택자들의 투기를 부추겼다. 땀흘린 대가가 아닌 불로소득에 가까운 임대소득세를 지금까지 한번도 납부하지 않는 특혜를 누려왔던 다주택자들에게 임대사업자 등록 의무화와 이에 따른 임대소득과세를 정상화하는 것이 마땅함에도 불구하고 임대사업자 유도를 빌미삼아 각종 지원책으로 투기만 부추긴 것이다. 실제로 정부가 공개한 주택보유현황에 따르면 상위1%가 보유한 주택수는 2007년 3.2채에서 2017년 6.7채로 2배 이상으로 증가했다.

■ 박원순 시장의 여의도용산 통개발 및 재건축 규제완화

분양가상한제가 시행되던 이명박 정부에서는 강남권에 재건축아파트가 거의 분양되지 않았고, 강북의 왕십리 뉴타운, 가재울 뉴타운 등도 대거 미분양되었다. 하지만 2014년 말 분양가상한제 폐지 이후 가락시영, 개포 주공, 서초삼호가든 등 강남권 재건축 아파트들이 고분양에 나섰고 여기에는 박원순시장의 규제완화도 영향을 미쳤다. 바로 종상향을 통한 용적률 완화와 5층 저층아파트를 35층까지 허용해주는 층고완화 등으로 사업성을 높여주며 무분별한 재건축을 부추긴 것이다. 이로 인해 강남권에 4~5천만원대의 고분양가 아파트가 등장하며 주변 집값을 자극했다. 여기에 2018년 6월에는 재건축 사업이 상대적으로 미진한 여의도 용산 규제완화를 예고하며 해당 지역뿐 아니라 마포 등 인근지역까지 아파트값이 억단위로 상승하였다. 이러한 집값불안에 박원순 시장은 전면철회가 아닌 보류를 선언하며 개발가능성을 남겨둔 상황이다.

■ 수도권 신도시 공급확대

김현미 국토부장관은 2017년 6월 취임사에서 강남4구의 주택거래현황을 조사해본 결과 다주택자와 29세 미만의 주택거래가 증가했다고 밝히며 집값불안이 공급부족이 아닌 투기적 거래때문이라고 밝혔다. 이후 대책에서도 대출 규제 강화 등 투기적 거래 차단에 주력하기도 했다. 하지만 불과 1년만에 수도권 신도시 개발을 통한 30만호를 추가 공급하는 8.27대책을 발표하며 정책기조를 완전히 뒤집었다. 가뜩이나 다주택자의 규제 완화로 집값상승세가 지속되는 상황에서 발표된 수도권 신도시 개발책은 집값상승을 더욱 부채질했고, 개발정보까지 사전유출되며 후보지 땅값을 자극했다. 지금까지 판교, 마곡, 위례 등의 신도시가 개발되었음에도 불구하고 집값안정은 이루어지지 않았다. 참여정부에서 평당 800만원대로 공급, 제2의 강남으로 개발하여 강남집값을 잡겠다던 판교신도시는 입주10년만인 지금 경실련 분석결과 19조원의 개발이익이 발생, LH 등의 공기업, 건설사, 입주자 등에게 돌아간 개발잔칫상이었음이 드러났고, 마곡 등도 다르지 않다. 오히려 서민주거안정을 위한 장기임대아파트라고 공급했던 10년 임대아파트는 분양전환을 앞두고 3배까지 집값이 상승하며 입주자 부담만 늘리고 LH공사와 건설사에게만 로또를 안길 상황이다. 따라서 이미 실패한 판교식 신도시 개발을 재현할 것이 아니라 잘못된 공급시스템을 개혁하는 것이 우선되어야 한다.

■ 9.13대책에 의한 종부세 찔끔 인상

9.13 대책의 핵심은 개인에 대한 종부세 강화이다. 정부 발표대로라면 14억원의 3주택자도 종부세 인상은 50만원에 그칠 것으로 예상된다. 하지만 문재인 정부에서만 30평대 강남 아파트값이 4억원씩 오른 상황에서 종부세 찔끔 인상은 큰 영향을 미치기 어렵다. 오히려 공평과세 실현을 위해 반드시 개선되어야 하는 엉터리 공시지가 및 공시가격에 대해서는 구체적 방안을 제시하지 않았다. 하지만 경실련 조사결과 초고가 단독주택은 땅값인 공시지가보다 집값(땅값+건물값)인 공시가격이 더 낮게 나타나고 있고, 재벌이 소유한 업무빌딩 등은 시세반영률이 40%대에 불과하는 등 지금의 공시가격이 서민보다 부동산부자와 재벌에게 유리하여 막대한 세금특혜를 부여해주고 있다. 국토부는 공시가격 개선을 밝혔지만 여전히 아파트 중심의 공시가격 인상에 머물며 불공평 과세가 예상된다.

 

집값을 잡기 위한 근본대책을 시행하라

수많은 미봉책은 투기세력의 내성만 키울 뿐 집값을 잡을 수 없다. 최근 문재인 대통령은 기자회견을 통해 ‘10년 공공임대주택으로 서민들의 내집마련 실현’이 가능할 것이라고 밝혔다. 분양전환에 따른 논란에 대해 전혀 인식하지 못할 뿐 아니라 미친 집값불안에 대한 원인도 진단도 하고 있지 못한 것으로 밖에 해석되지 않는다. 대통령은 지금의 집값이 얼마나 서민들을 고통스럽게 하는지, 대한민국의 경제를 악화시키는지 살펴봐야 한다. 그리고 지금 당장 참여정부에서 도입했던 분양가상한제를 부활시키기 바란다. 분양가상한제와 함께 분양원가 내역을 투명하고 상세하게 공개해서 분양거품을 차단, 신규분양이 주변집값을 끌어올리는 악순환을 차단해야 한다. 다주택자에 대해서는 반드시 임대사업자 등록을 의무화하고 임대소득세를 정상적으로 종합과세해야 한다. 부동산부자에게만 유리한 불공평한 공시가격을 개선하고 모든 부동산에 대해 시세반영률을 85% 반영하도록 해야 한다. 수도권 신도시 개발을 전면 철회하고 강제수용한 택지를 민간에게 판매하지 않겠다는 선언과 제도개선이 우선되어야 한다. 투기세력들이 정부 대책 눈치를 보며 상승세가 꺾인 지금 시점이야말로 근본대책을 시행하여 집값을 잡을 수 있는 좋은 기회이다. 집값불안을 방조하고 근본대책 시행에는 머뭇거리고 주저한 정권에게는 국민들이 좌시하지 않고 다음의 기회를 주지 않았음을 명심하기 바란다.