[월간경실련 2019년 7,8월호 – 2019 부동산개혁2]

무주택서민 내쫓는 10년 임대주택 불공정계약은 무효이다

 

김성달 부동산건설개혁본부 국장 seongdal@ccej.or.kr

내 집 마련의 기회로 도입된 10년 임대주택이 분양전환을 앞두고 입주민들에게 희망은커녕 고통과 분노만 안겨주고 있다. 무더운 날씨에도 입주민들은 연일 광장집회를 개최하며 무주택 서민을 내쫓는 10년 임대주택 정책을 성토하고 있고, 인허가기관인 국토부장관과 성남시장 등에 대한 고소·고발도 이어지고 있다.

10년 임대주택은 2003년 참여정부의 장기공공임대주택 150만 호 계획(국민임대 100만 호, 10년 임대 50만 호)으로 판교신도시에 처음 도입됐다. 국토부는 2006년 보도자료를 발표하여, 10년 임대주택은 ‘주택마련 자금이 부족한 임차인에게도 내집 마련의 기회가 되는 제도’라며 주거안정을 위해 공공이 적극 나서겠다고 강조했다. 정부의 정책을 믿었던 수많은 무주택청약자들이 입주 계약을 체결했고, 판교에만 6천여 세대가 공급됐다.

입주자모집 시 제시된 주택가격은 25평 기준 1억 8천만 원으로 평당 710만 원이다. 그러나 지금 정부와 LH공사, 성남시, 민간사업자 등은 최초 주택가격이 아닌 시세 기준 감정가액으로 분양 전환하겠다는 입장이며, 시세 적용 시 분양 전환가는 3배까지 상승할 것으로 예상된다. 이미 언론에는 민간주택업자가 제시한 분양 전환가격이 전용 85㎡아파트 기준 8억 원(평당 2,400만 원)대로 보도되기도 했다. 정부 정책을 믿고 내 집 마련을 기대하며 10년 동안 성실하게 임대료와 임대보증금을 납부해 온 주민들에게 주변시세가 올랐으니 최초 주택가격을 기준으로 분양을 전환한다면, 과도한 시세차익 수혜에 대한 비판, 기분양자들과의 형평성 고려 등을 강조하며 자신들의 입장을 정당화하고 있다.

하지만 이는 명백히 관련법 위반이며 국민을 속이고 무주택 서민을 상대로 집을 장사해 이익을 취하겠다는 것과 다름없다. 공공임대주택 분양 전환가격을 규정하고 있는 임대주택법 시행규칙 <별표 1>에 따르면 ‘산정가격은 분양 전환 당시의 표준건축비와 입주자모집공고 당시의 택지비와 택지비 이자의 합’으로 규정하고 있기 때문이다. 분양전환 가격이 감정 가격을 초과할 수 없다는 규정이 있지만, 분양전환 시 주변 시세 하락과 건축물의 감가상각에 의해 감정가액이 산정가격 보다 낮은 경우에는 감정가를 초과할 수 없다고 해석하는 것이 법 취지에 맞다.

판교 신도시 등 택지개발사업은 무주택 서민의 주거안정을 위해 택지개발촉진법에 따라 개인의 논밭임야를 수용 후 개발한 땅이다. 평균 수용가는 평당 93만 원이며, 입주자 모집 당시 주택공사와 민간업자가 제시한 최초 주택 가격은 평당 700~740만 원이다. 임대주택법 시행규칙에 제시한 산정기준대로 분양전환 당시의 표준건축비(평당 340만 원), 택지공급가(평당 300만 원), 택지비 이자(정기예금 금리 평균 4% 적용 시 10년 기준 약 120만 원)를 합치더라도 최초 주택 가격과 크게 차이 나지 않는다.

하지만 성남시와 공기업, 민간사업자들은 입주자 모집공고 시 관련 법과 달리 분양전환가격을 감정평가액 기준으로 규정하며 국민을 우롱했다. 계약할 때는 관련법에 어긋난 입주자모집 공고 안에 따른다는 규정으로 입주민들과 계약했다. 주택공사와 민간사업자가 공개한 입주자모집 공고문에는 분양전환가격을 “분양하기로 결정한 날을 기준으로 2인의 감정평가업자가 평가한 감정평가금액의 산술평균(주택공사)”, “임대인과 임차인이 각기 산정한 감정 평가업자의 감정 평가금액의 산술평균(민간사업자)”이라고 명시하여 시행규칙에서 규정하고 있는 분양전환가격의 산정기준 등을 따르지 않고 있다. 하지만 입주자 모집공고 안의 분양전환 규정이 이미 관련 법을 왜곡하고 불공정한 상황에서 이를 따른다는 임대차 계약서가 결코 공정할 수 없다.

설령 감정평가를 하더라도 시세 기준의 감정평가 방식은 맞지 않다. 오히려 신도시와 택지를 개발한 목적과 택촉법 제정 취지인 ‘서민주거안정’을 고려한다면 택지는 응당 시세 기준 감정평가가 아니라 ‘원가 기준’ 감정평가 방식이 타당하다.

이처럼 관련 법을 왜곡하고 입주자를 속여 무주택 서민을 대상으로 막대한 이익을 챙기겠다는 취지의 임대차 계약 및 입주자 모집공고 중 분양전환가격 관련 조항은 입주민들에게 매우 부당하고 불리한 계약사항이므로 삭제 또는 수정되어야 마땅하다. 이에 경실련은 지난 7월 1일 관련법을 위반하고 무주택 서민을 기만한 불공정 계약에 대해 공정위에 약관심사청구를 제기하였다.

현 약관규제법에 따르면 신의성실의 원칙을 위반하여 공정성을 잃은 약관은 무효로 규정하며, 세부내용으로 고객에게 부당하게 불리한 조항을 제시하고 있다. 따라서 공정거래위원회는 공정한 심사를 통해 해당 조항에 대한 삭제, 수정을 조속히 무효처리하여 무주택 서민의 권리를 회복하고 피해를 예방하기 바란다. 검찰도 무주택 서민에게 고통을 주면서 나라의 주인들을 우롱한 국토부, 성남시 공기업, 민간주택업자 등을 대상으로 부당이득이나 부패, 비리여부 등에 대해 철저히 수사하고, 적발시 엄중히 책임을 물어야 한다.