지난 3년간 재건축 아파트 가격의 변동률을 살펴보면 정부 재건축 정책의 중요성을 알 수 있다. 지난 2003년 5월 ‘투기과열지구 내 재건축 아파트는 80%시공후 분양을 허용한다’는 내용이 담긴 ‘5.23 주택가격안정대책’이 발표된 후 서울 재건축 아파트의 가격 상승은 줄어들었다.

2003년 초부터 증가하던 재건축 아파트 월간 변동률은 5월 4.5%를 정점으로 하여 6월 부터는 상승률이 3%대로 줄어든 것이다. 반면 2005년 8.31 부동산 대책에서 개발이익환수제 미실시 등 재건축 아파트에 대한 규제가 느슨해지고 재건축 시장에 대한 추가대책 등 정부의 의지가 없는 것으로 판단되자 재건축 집값은 요동치기 시작했다.

8.31대책이 마련된 직후인 9월의 월간 변동률이 -4% 이었던 것을 끝으로 이후 재건축 아파트 가격은 이듬해 3.30대책이 나올 때까지 가파를 상승세를 나타냈다.  정부의 정책에 따라 재건축 시장의 가격변동률이 요동친 것으로만 봐도 ‘버블 세븐’지역, 특히 재건축 시장의 과열은 전적으로 정부의 책임이다. ‘지가 상승이 강남 등 국지적 현상’이라는 정부의 주장대로라면 결국 부동산 투기 과열의 주범은 정부인 셈이다.

지난 3.30 부동산 후속대책에서 나타난 재건축 정책 중에는 중앙 정부의 권한 강화가 가장 눈에 띈다. 특히 자치단체장들의 재건축 인허가를 견제하기 위해서 중앙정부와의 실제적인 협의를 강제해 뒀고 건교부 산하의 건설기술연구원 등 공공기관의 안전검사를 2회로 강화했다. 자치단체장들의 무분별한 재건축 인허가를 막기 위한 취지라고 하지만 이런 대책은 결국 정치적으로는 풀뿌리 민주주의를 훼손하는 것이며 ‘건물연한 기준 강화’ 등 제도적 규제가 더욱 확실함에도 불구하고 건교부 장관 등 중앙 관료의 판단에 재건축 사업이 좌지우지 될 위험성을 갖게 됐다.

지난 해 8.31대책 시 외면 받았던 ‘기반시설부담금제’ 역시 3.30 대책에서 재건축 시장에 적용됐지만 개발이익 환수 시점의 문제로 실효성이 의심받고 있다. 재건축 사업계획이 발표돼 조합이 구성되기 전까지 집값상승의 대부분이 이뤄지고 있다는 재건축 시장의 특징을 미뤄봤을 때 현행 제도의 환수기간(조합구성시기에서 준공완료시기)으로는 개발이익이 제대로 환수될 수 없다는 평가다.

재건축 사업은 사업 주체에 대해 엄청난 경제적 이익을 준다. 재건축 아파트가 부동산 투자 1순위로 꼽히는 것도 무리는 아니다. 재건축 사업은 공공의 토지이용계획변경을 통해 용적률이 상승하는 사업이다. 재건축 전 1백% 내외의 용적률은 재건축 사업을 통해 2백%이상으로 증가하게 된다. 이 과정에서 막대한 개발이익이 발생한다.

지난 2002년 사업설명회를 가지고 사업을 추진한 ‘도곡동 제1차아파트재건축조합’의 관리처분계획서에 나타난 이 지역 재건축 개발이익은 무려 1조 1500억원에 달한다. 2003년 추진된 대치동 은마아파트의 개발이익은 가구당 평균 4억 9천만원이며 강남 지역의 다른 재건축 사업 개발이익 역시 이 수준과 비슷하거나 상회하고 있다.

재건축 사업 정책의 핵심은 이러한 개발이익이 발생하지 않게 하는 것이다. 정부가 추진하는 3.30대책으로 부족하다는 지적은 바로 개발이익 환수가 철저하지 못할 것이라는 염려 때문이다.

3.30대책에서 보이듯이 정치적 관점에 입각해 부동산 정책을 결정한다면 그 실효성은 보장할 수 없다. 재건축 건물연한을 강화하는 것만으로 무분별한 재건축 인허가는 막을 수 있다. 투기적 수효 억제를 위해서 개발이익 환수 시점을 개발계획 발표 단계로 조정하는 것도 하나의 해결책이 될 수 있을 것이다. 하지만 이것만으로는 부족하다.

그래서 재건축 사업의 공영개발이 대안으로 제시된다. 용적률의 큰 변화가 없는 1:1 재건축은 원천에서 개발이익 발생을 막는 방안이 될 것이다. (박성호 기자)

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