구멍 뚫린 상한제에 의한 예고된 피해
 

- 여야는 밀실에서 상한제의 딜을 논의할 때 아니다
  청라 등의 소비자보호를 위한 제도개선에 나서라 -

 요즘 언론을 통해 한나라당과 민주당 등 여야당이 분양가상한제와 전월세상한제 등을 놓고 밀실에서 딜을 한다는 보도가 잦다. “아니 땐 굴뚝에서 연기 날 리 없다”는 속담대로 뭔가 여야당간 토건족의 이익만을 대변하는 경쟁을 위해 구멍뚫린 분양가상한제 폐지와 반값아파트 포기 등 그나마 거품을 빼고 소비자를 부분적으로 보호하는 제도적인 장치들을 제거하기 위한 토건법안들이 연이어 상정, 논의되고 있다.

 또한 최근 인천 청라신도시 입주민들이 15개 건설사와 시행사인 한국토지공사(LH)를 상대로 집단소송을 제기했다. 언론보도에 의하면 15개 단지 2200여명의 입주민들로 구성된 ‘청라국제금융도시 입주연합회’는 26일 “이들 건설사와 LH가 당초 아파트 분양 당시 공항철도 청라역 개설, 광역버스 서울 운행, 시티타워 건립, 중앙호수공원 조성 등을 발표했지만 지금까지 완공된 것이 하나도 없다"며, "당초 계획대로 개발이 이뤄지지 않아 당시 분양가보다 수천만원씩 집값이 떨어지는 등 피해가 크다"라고 밝혔다.

 2007년 말부터 2009년까지 분양된 청라신도시는 ‘0원짜리 황금갯벌‘을 매립하였음에도 불구하고 3.3㎡당 1,400만원대까지 고분양가가 책정되었다. 이는 구멍뚫린 엉터리 분양가상한제와 근거도 없이 부풀린 기본형건축비 등으로 인해 분양가격이 분양원가와 상관없이 상당부분 부풀려졌기 때문이다. 따라서 이런 사태는 부풀린 분양가격을 소비자가 부담토록 허위분양원가를 눈을 감고 승인해 준 관할관청, 허수아비 역할을 수행하는 분양가심의위원회, 토건업자가 소비자를 속일 수 있도록 원인제공을 한 청라지구 개발업자, 청라지구 개발허가와 터무니없이 높은 고분양가를 승인해준 해당관청 등이 만들어낸 거대한 사기분양에 대한 소비자들의 항의가 표면화된 것이며, 잘못된 분양가상한제가 법제화 되고 운용되면서 예고된 피해라고 밖에 볼 수 없다.

1. 수도권만 백만 이상 고분양가 피해자들 거주, 분양가상한제는 더욱 엄격히 시행되어야.

 2007년 4월에 개정되어 2008년부터 적용해온 분양가상한제도 이곳저곳 사업장들이 밀어내기 분양으로 빠져나갔고, 청라신도시는 분양가상한제가 적용되었음에도 불구하고 2007년 12월에 분양된 청라푸르지오가 평당 1,400만원대의 분양가를 책정하는 등 고분양가가 책정되었다. 당시 인천경제자유구역청장이 승인한 분양가는 택지비와 건축비는 각각 543만원, 819만원이었다. 택지비는 2010년 12월에 분양한 강남서초 보금자리주택(평당 546만원)과 비슷하고, 건축비는 2배 수준이다.

 택지비와 건축비가 근거도 없이 높게 책정되어 있음에도 불구하고 인천경제청장은 고분양가를 승인, 결과적으로 청라입주예정자에게 바가지분양을 가능케 했다. 특히 LH로부터 평균 평당 660만원(용적률 200% 감안시 아파트 평당 330만원)에 추첨으로 사들인 택지가 소비자에게는 200만원이나 더 비싸게 팔리게 된 데에는 허수아비 분양가심사위원회를 내세운 지자체장과 인천경제자유구역청장의 엉터리 분양가 검증 때문이다.

 이처럼 청라 뿐 아니라 2007년 4월 분양가상한제 도입 이후 분양된 아파트들도 구멍을 뚫어놓은 상한제로 인해 여전히 고분양가로 분양가격이 결정되고 상한제 아파트조차 들러리 분양가심사위원회가 소비자를 위한 원가검증이 아닌 건설업계의 이익을 감추거나 합리화해주는 허수아비로 전락하면서 오히려 소비자 피해만 가중시켰다. 그럼에도 최근 토건협회 등과 한나라당, 개발관료, 그리고 민주당까지 건설사의 자금난 해소와 반값아파트로 인한 거품붕괴 우려만 내세우며 상한제 폐지와 반값아파트 흔들기 등을 공개적으로 추진하고 있다.

한나라당은 법안까지 발의했고 분양가상한제와 다른 법안들을 민생법안이라며 여야간 밀실에서 딜을 추진한단 소문까지 돌고 있다. 이는 짓지도 않은 아파트를 팔아먹는 선분양 구조에선 모든 피해를 소비자에게 전가하는 바가지(사기) 분양으로 지난십년 동안 수백조원의 거품폭탄을 안고 있는 수백만의 소비자 피해는 외면하고, 이후에 재발될 수 있는 무주택자의 바가지분양도 눈감고 오로지 토건재벌 건설사 이익만을 보장하며 토건족을 대변하겠다는 것으로 비난받아 마땅하다. 지금 정부가 해야 할 일은 구멍 뚫린 상한제를 보완하고 정상적인 상한제가 적용되어 소비자인 주권자를 위해 고분양가 책정을 근절하는 것임을 잊지 말아야 한다.

2. 근거도 없이 부풀려진 기본형 건축비의 정상화가 이루어져야.

 청라신도시는 건축비도 터무니없이 부풀려져 있다. 청라의 건축비는 평당 600~800만원으로, 보금자리주택 건축비(평당 450만원)보다 1.5배나 비싸다. 또한, 경실련이 행정정보공개 소송을 통해 입수한 상암, 장지, 발산 지구를 개발한 서울SH공사가 실제 건설사와 계약한 건축비가 평당 300만원대임을 감안하면 2배 이상 높다. 이처럼 높은 건축비 책정이 가능한 것은 높은 기본형건축비와 가산비용 허용 때문이다. 2011년 현재 기본형건축비는 평당492만원이고, 여기에 가산비용이 수백만 원 붙으며 건축비를 부풀리고 있다. 그러나 정부는 기본형 건축비를 설명할 수 있는 기본형 건축물에 대한 설계와 시방서조차 공개하지 못하고 있다. 따라서 기본형건축비를 정하기 이전에 표준형 주택을 먼저 개발하고, 시장단가에 근접한 표준단가 책정을 통한 기본형건축비 정상화가 이루어져야 한다.

3. 사전예약 제도를 모든 선분양제 아파트에 확대 또는 후분양제로 전환해야

 보금자리 주택에 적용하는 사전예약 제도를 모든 선분양제 아파트로 확대하여야 한다. 서울시는 지난 2006년부터 서울시가 공급하는 모든 공공아파트를 80%완공 후 분양하고 있으며, 이명박 정권이 추진 중인 보금자리주택은 전체의 80%가 사전예약제를 통해 공급되고 있다. 만일 청라신도시도 사전예약제가 적용, 최소 70-80% 완공 후 분양계약이 이루어졌다면 지금과 같은 소비자의 피해가 발생하지 않았을 것이다. 또한, 민간건설사와 사업시행자인 LH도 일단 분양하고 보자식의 사업타당성조차 검증되지 않은 개발계획으로 소비자에게 바가지 분양을 하기가 쉽지 않았을 것이다.

사전예약제는 소비자피해도 막을 수 있을 뿐 아니라 건설사와 사업시행자의 무분별하고 안일한 사업추진방식도 근절할 수 있는 소비자 보호제도이다. 그러나 지금 건설사와 개발관료는 사전예약제마저 후퇴시키려 하고 있으며, 국토부는 이후 공급되는 보금자리주택에 대한 사전예약제 적용여부에 대해 확실한 입장을 가지고 있지 않다. 이는 선분양에 의한 폐해를 소비자에게 전가시키겠다는 것으로 비난받아 마땅하다. 청라신도시 사태와 같은 소비자피해 재발방지를 위한 신도시 모든 주택의 사전예약제 확대해야 한다. 만일 이 조차 거부하려면 시장경제에 맞는 완공 후 분양제가 시행되어야 한다.  
 
 고분양가로 인한 바가지 분양으로 거품폭탄을 안고 있는 소비자는 청라신도시 뿐 아니라 참여정부 이후 주택을 분양받은 250만 세대로 엄청나다. 가구당 1억원씩만 계산해도 약250조원의 거품을 안고 있는 꼴이다. 반면 건설사와 사업시행자인 LH는 선분양특혜하에 구멍 뚫린 상한제와 부풀려진 기본형건축비, 지자체장과 인천청장의 허위분양가 검증 등으로 막대한 수익을 챙겼을 것으로 예상된다. 고분양가와 거품으로 거래침체 장기화와 거품붕괴를 원하는 소비자들의 고분양 분양거부 등으로 집값은 지속적으로 하락될 것으로 예측되며, 청라신도시와 같은 소비자들의 피해도 지속적으로 나타날 것으로 보인다.

따라서 정부가 해야 할 일은 지금의 소비자피해를 거울삼아 재발방지를 위한 근본적인 제도개선임을 잊지 말아야 하며, 선분양의 경우에는 분양가상한제의 엄격한 시행이 매우 중요하다. 만일 분양가상한제를 폐지하려면 모든 주택은 완공 후 분양해야 하며, 이것이 시장경제에도 부합된다. 집권여당과 야당도 과거처럼 건설사의 자금난 해소에만 집중하며 지금의 성난 소비자들의 목소리를 듣지 않는 우를 범한다면 향후 어떤 명분으로도 소비자의 지지를 받지 못할 것임을 명심해야 한다. 끝.