내일(25일)부터 시작되는 건설교통위원회의 법안심사과정에서는 분양원가 공개와 감리가 제외되었던 13개 공종을 주택감리에 다시 포함시키는 것을 골자로 하는 주택법 개정안이 계류되어 있다. 이에 경실련에서는 올해 아파트값거품빼기운동 과정을 통해 제시했던 내용을 요약, 주택정책 개선을 위한 의견서를 건설교통위원회에 제출하였다. 

경실련은 의견서를 통해 

▲ 공공아파트 분양원가와 소비자 강화

▲ 공공택지의 공영개발을 통한 공공주택의 확대

▲ 후분양제로의 전환과 분양권전매권재도의 폐지 등을 요구하였으며, 감리제도와 관련

▲ 주택 감리제외 공종 폐지

▲ 감리비용 예치 등 독립성 강화 등을 통하여 소비자보호와 주택보호를 위한 주택감리제도 개선의 기회로 삼아야 한다고 주장하였다.

다음은 주택정책 개선 의견서 요약 (전문은 첨부파일을 참고하여 주십시오)

 

Ⅰ. 공공아파트 분양원가 공개와 소비자권리 강화

 

1. 공공택지의 택지공급가 공개

 

지난 2월 건설교통부장관은 대통령업무보고에서 택지공급가를 공개한다고 보고하였고, 각 정당은 택지공급가와 택지조성원가 공개를 17대 총선공약으로 채택하였다. 그러나 건설교통부는 3월말까지 공개하기로 했던 택지공급가를 아직까지도 공개하지 않고 있다. 따라서 공공택지의 택지공급가가 공개되어야 한다.

 택지개발지구별로 택지공급가(택지를 공급받은 업체, 택지공급방식, 택지공급가격, 용적률, 아파트 분양평당 택지비)를 공개해야 하며 택지공급가가 공개될 경우 택지개발지구의 모든 아파트의 택지비를 공개하는 효과가 있어 합리적인 분양가 책정에도 도움을 줄 수 있다.

 

2. 공공택지의 택지조성원가 공개

 

공공택지의 택지조성원가도 공개되어야 한다. 택지개발촉진법 등에 따라 조성되는 공공택지는 감정가로 주택건설업체에게 공급된다. 따라서 토지공사, 주택공사, 지방자치단체 개발공사 등 공기업이 조성하는 공공택지의 조성원가를 공개하여 택지조성 과정을 투명화, 합리화해야 한다.

 

3. 주택공사 등 공공아파트의 분양원가 공개

 

주택공사, 지방자치단체의 개발공사 등 공기업의 아파트 분양원가는 공개되어야 한다. 주택공사, 지방자치단체 개발공사는 집장사를 위해서 설립된 기업이 아니라 국민들의 주거안정과 공공복리의 증진을 위해 국민의 세금으로 설립된 공기업이다. 또한 이들 공기업은  택지개발지구에서 택지를 수의계약으로 우선공급받아 아파트를 분양한다.

이미 서울시,  대구시, 대전시, 부산시, 광주시, 전북 등 지방자치단체 개발공사가 아파트 분양원가를 공개하였다. 주택공사는 이미 여러 차례 소송에서도 분양원가를 공개하라는 판결을 받은 상태이며 국민의 86%(KBS여론조사)가 원가공개에 찬성하고 있다. 따라서 주택공사 등 공기업 아파트의 분양원가는 공개되어야 한다. 분양원가 공개는 시민들이 쉽게 이해할 수 있도록 입주자모집단계에서 주요 공종별로 분양원가를 공시하여야 한다.
 
 4. 공공택지를 싸게 공급받은 민간건설업체의 분양원가 공개

 

현재 공공택지는 시세보다 저렴한 가격(감정가)으로 건설업체에게만 제한적으로 공급되고 있다. 이는 과거 분양가규제 시절 택지개발지구의 지정목적인 도시주택난 해소와 서민주거안정을 위해 시세보다 저렴한 가격으로 택지를 공급해서 저렴한 분양가로 아파트를 소비자에게 공급하기 위해서 만들어진 제도인데 분양가자율화 이후에도 정부가 택지공급체계를 개선하지 않았기 때문이다.

 이러한 잘못된 택지공급제도로 분양가 자율화 이후 건설업체들은 공공택지는 매우 낮은 가격으로 공급받은 반면 분양가는 높게 책정하여 공공택지의 조성목적인 국민주거안정에 기여하지 못하고 있다. 따라서 공공택지를 시세보다 저렴하게 공급받은 민간건설업체의 아파트 분양원가를 공개하는 것은 시장질서에 반하는 것이 아니다.

 

5. 민간아파트의 계약서 보완

 

 주택시장에 대해 정부가 개입해야 할 영역은 공기업과 공공택지에 집중되는 것이 바람직하다. 따라서 민간이 택지를 마련하여 분양하는 민간아파트에 대해서는 분양과정에서 계약서의 보완을 통해 소비자들의 권리를 보호하는 것이 필요하다. 따라서 계약시 대지비와 건축비를 구분하여 계약하고, 계약자들에게 공종별로 건축비 주요내역을 첨부토록 하여 소비자 권리를 보호하는 것이 필요하다.

 

6. 주택감리에서 제외된  13개 공종을 감리대상에 포함

 

 1999년 감리비를 줄여 분양가를 낮추겠다는 취지로 주택감리대상에서 13개 공종이 제외되었다. 그러나 13개 공종에 대한 감리제외 이후 분양가는 오히려 급상승하였고 13개 공종에 대한 감리가 제대로 진행되지 않아 입주자들의 피해가 가중되고 있다. 대부분 마감공종과 관련된 13개 공종이 감리를 받지 않음으로 인해 주택건설업체는 마감재 고급화를 핑계로 분양가 인상을 합리화하고 있다. 소비자들의 권리를 보장하기 위해 13개 공종에 대한 감리는 정상적으로 진행되어야 하며 감리비는 지방자치단체에 예치하였다가 공정에 따라 지급되도록 함으로써 감리의 독립성을 강화해야 한다.

 

Ⅱ. 공공택지의 공영개발을 통한 공공주택의 확대
 
 7. 택지공급제도의 전면적 개혁

 

현재 공공택지는 토지수용 및 택지개발과정, 택지의 공급과정, 주택건설 및 분양과정이 택지개발촉진법의 목적을 충족시키지 못하고 있다. 택지는 주택건설업계에게만 시세 보다 저렴하게 공급되는 반면 분양가는 자율화하여 공공택지가 서민주거안정에 기여하지 못하는 반면 공기업과 주택건설업계의 폭리 추구의 장으로 변질되었다. 수의계약으로 공공택지를 받은 주택공사, 군인공제회 등도 민간건설업체의 폭리구조에 편승하고 있다. 또한 공공택지의 수의계약도 점차 확대되어 택지공급의 투명성도 심각한 문제로 제기된다. 따라서 택지공급제도 전반의 전면적 개혁이 요구된다. 한편 정부,여당이 추진하는 원가연동제는 분양가 인하에만 초점을 맞춘 임시방편적 조치로 공공소유주택의 확충을 위한 근본적 대안이 될 수 없는 반면 가격규제등으로 인한 여러 가지 부작용을 양산할 것이다.

 

8. 공공택지는 사회취약계층을 위한 임대아파트로 최우선적으로 활용

 

 지난 10년간 연간 주택공급량의 40%가 공공택지에서 공급되었으나 공공소유주택은 3.4%에 불과하다. 그간의 5년 임대주택은 임대주택으로 기능하기 보다는 5년 후 분양되는 분양대기 주택으로서 기능하였다. 참여정부는 그간 임대주택정책의 문제점을 극복하기 위해 국민임대주택 100만호를 건설하겠다고 의욕적인 계획을 발표하고 있다. 공공택지의 대부분을 민간에 공급하여 민간건설업체의 폭리를 방치하면서 임대주택용지의 확보를 위해 무차별적으로 그린벨트를 해제하거나 임대주택을 지을 부지가 없다고 하는 것은 타당하지 않다. 따라서 공공택지는 사회취약계층의 주거안정을 위한 임대아파트 건설에 최우선적으로 배분되어 공공소유주택 확대에 기여하여야 한다.

 

 9. 공공택지는 원칙적으로 공영개발하여 공공주택의 확충

 채권입찰제가 적용되는 일부 중대형 아파트를 제외한 공공택지는 공영개발하여 낮은 분양가로 무주택시민들에게 우선 공급하되 환매제도를 도입하여 분양이후에도 공공주택으로 기능할 수 있도록 관리시스템을 보완하여야 한다. 이를 통해 저렴하게 분양된 공공택지내 아파트에 대한 투기적 거래를 차단하고 일정물량의 공공주택을 정부가 보유하여 서민을 위한 주택정책으로 전환하는 전기를 만들어야 한다. 공영개발하더라도 아파트 건설은 입찰을 통해 건설업체를 선정, 시공을 맡기고 건축에 따른 적정이윤을 보장하기 때문에 주택건설업체의 위축이나 공기업의 팽창우려는 크지 않다. 오히려 공기업과 민간의 효율적 역할분담이 가능하다.

 

 10. 주공•토공통합 등 주택관련 공공기관의 통합시스템 구축

우리나라의 주택관련 공공기관은 적지 않다. 택지개발을 위해 토지공사가, 주택건설을 위 해 주택공사가, 주택관련 기업과 개인의 자금지원을 위해 주택금융공사, 주택보증기금이 존재하고 지자체 개발공사도 존재하고 있다. 그럼에도 주택관련 공공기관의 역할이 유기적으로 연관되지 못하고 통합적인 주택관리시스템이 부재하다. 따라서 주택관련 공공기관의 역할을 재정립하고 관련 기관의 통합등을 통해 통합적 관리시스템을 구축할 필요가 있다. 특히 주택공사의 무분별한 택지개발을 중단하고 토지공사와 주택공사의 통합이 적극적으로 검토되어야 한다. 아울러 공공부문의 주택공급과 관련한 재원확보방안이 적극적으로 검토되어야 한다.

 

Ⅲ. 후분양제로의 전환과 분양권전매제도의 폐지

 

11. 공공아파트의 후분양제 실시

 

 정부가 발표한 후분양제의 단계적 도입방안은 지나치게 장기적으로 계획되어 있어 정책의지에 의문이 가며 실효성에 있어서도 타당성을 결여하고 있다. 건교부가 진정으로 후분양제 도입으로 건전한 주택시장의 육성을 원한다면 민간부문의 전면도입 방안을 포함한 5년 이내의 단계적 도입방안을 다시 마련해야 하고, 주공 등 공공부문이 공급하는 주택에 대해서는 전면적으로 후분양제를 도입해야 한다.

 

12. 채권입찰제가 실시될 공공택지 중대형아파트의 후분양제 시행

 

 공공택지는 원칙적으로 공영개발되는 것이 바람직하나 민간택지의 부족 등 현실적 조건을 고려하여 대형평형 아파트 용지의 경쟁(채권)입찰제가 검토되고 있다.  대형평형의 경우 경쟁입찰제 시행과 함께 후분야제로의 전환이 병행되어야 한다. 채권입찰제 도입은 기본적으로 민간택지난을 이유로 공공택지의 일부를 시장경제시스템에 맞게 민간건설업체에 공급하는 것인 만큼 시장원리에 맞게 후분양제 도입이 병행되어야 한다. 현행 아파트 선분양제를 그대로 유지한 채 공공택지 경쟁입찰제를 도입할 경우 공급자중심의 시장인 분양주택시장에서 택지가격 상승분은 공급자보다는 소비자에게 더 많은 부분이 전가될 가능성이 크다. 따라서 공공택지의 경쟁입찰제를 도입하기 위해서는 어떤 형태로든 아파트 후분양제의 도입이 병행되어야 한다.

 

13. 분양권전매제도의 폐지

 

 분양가자율화 이후 후분양제로의 전환해야 했음에도 불구하고 정부는 시장원리에 따라 후분양제로의 전환을 서두르기는 커녕 분양권전매까지 허용하였다. 분양권전매의 허용은  투기적 가수요를 부추키고 떳다방 등 온갖 부작용을 야기하며 아파트 분양가의 급격한 상승을 초래하고 실수요자들의 피해를 가중시켰다.  따라서 정부는 선분양제를 폐지하고 후분양제로의 전환약속을 조속히 이행하는 한편 시장원리에 전혀 부합하지 않고 공급자에게 일방적으로 유리한 분양권전매제도를 즉각적으로 폐지해야 할 것이다.

 

[문의 : 경실련 아파트값거품빼기 운동본부 766-5628]