부풀려진 기본형 건축비, 2005년 이후 150조원 바가지

- 평당 약 120만원, 가구당 4천만원, 10년 동안 430만 가구 바가지 씌웠다
- 실제 공사비인 표준건축비의 2배인데, 세부 내역 산정근거 자료 공개거부
- 업자들 이익수단으로 변질된 기본형 건축비 폐지하고, 새 법정 건축비 제시해야

부풀려진 기본형 건축비로만 부풀려진 분양가가 2006년 이후 150조원에 달하는 것으로 나타났다. 기본형 건축비에 추가되는 가산비와 토지비 등을 감안할 경우 규모는 더욱 커진다. 올해 3월 기준 기본형 건축비는 644만 5,000원이지만 이달 초 분양한 북위례 힐스테이트의 분양건축비는 912만원으로 267만원이나 비싸다. 무분별한 가산비 추가를 허용해주고 있기 때문이다. 경실련은 분양가 거품의 수단으로 활용되는 기본형 건축비를 실제 건축비 수준으로 정상화하고, 그 상세 내역을 공개할 것을 촉구한다. 또 지난 수년간 기본형 건축비가 적정한지 검증도 하지 않고 매년 금액을 인상한 관계자들에게 책임을 물어야 한다.

실제 공사비 보다 부풀려진 기본형 건축비를 당연하게 책정하는데도 지자체는 나몰라라

기본형 건축비는 분양가에 직접적인 영향을 미친다. 매년 3월과 9월, 2회 고시되며, 2005년 도입 때 평당 339만원에서 2019년 3월 645만원으로 2배까지 상승했다. 때문에 분양가 상한제 아파트임에도 불구하고 실제 공사비와 상관없이 주택업자들은 기본형 건축비를 당연한 건축비로 사용하고 있다. 분양가를 심사하는 분양가심사위원회는 설계도면이나 품질 성능, 실제 설계단가 등을 반영한 건축비를 신고했는지 검증하는 것이 아니라 ‘기본형 건축비 이내’인지 만으로 분양가격을 결정해왔기 때문이다. 건설사들은 실제 공사에 얼마가 투입되는지 상관없이 합법적으로 기본형 건축비까지는 분양가를 높일 수 있다. 추가로 정부가 ’가산 비용‘이라는 추가비용을 받을 수 있도록 허용하면서 분양가격을 통제하기 위해 마련된 기본형 건축비가 오히려 거품을 조장하는 주범이 되었다.
분양가심사를 받아도 이럴진대, 분양가심사를 받지 않는 민간택지 재개발 재건축 아파트 역시 기본형 건축비보다 낮게 건축비를 책정할 이유가 하등 없다. 최근 창원에서 4,000세대가 미분양된 한 건설사의 건축비는 576만원인데, 당시(2016년 5월) 기본형 건축비는 574만 원이었고, 강릉 주문진에서 분양한 아파트는 642만원이었다. 올해 평택에서 대거 미달 된 단지 역시 건축비는 평당 724만원에 달했다.

가격은 실적(실제)공사비인 표준건축비의 2배인데 산정근거는 비공개

2005년 이전은 표준건축비만 존재했다. 그러나 정부는 분양가상한제 도입을 앞두고 표준건축비는 임대주택용이라며 기본형 건축비를 발표했다. 2005년 288만원이던 건축비가 기본형 건축비 신설 이후 노무비와 자재비 인상을 핑계로 연평균 5%, 22만원씩 상승해 올해 3월 기준 644만 5,000원으로 증가했다. 같은 기간 표준건축비는 342만원 상승한데 반해 1.8배가 높아진 것이다.

하지만 건설현장의 현실과는 다르다. 2004년 고용허가제 도입 이후 지속적인 외국인 노동자 증가로 건설현장 내 합법과 불법을 포함한 외국인노동자가 수십만명에 이른다. 건설노조의 자료에 따르면 아파트 현장은 70% 이상이 외국인 노동자가 일하고 있다. 외국인노동자 증가로 내국인 노동자 일자리뿐 아니라 건설사의 노무용은 줄었다. 주요자재인 철강도 중국산 등 저가자재가 많다.
실제 최근 검찰의 부영건설사 수사에 따르면, 부영은 수년간 342만원인 표준건축비보다 적은 금액으로 임대아파트를 지어온 것으로 나타났다. 임대아파트와 분양아파트의 차이가 일부 있겠지만 건축비용 대부분을 차지하는 토목, 골조 공사는 차이가 없다. 따라서 기본형 건축비는 표준건축비에 비해 두 배 부풀려진 금액이다.

이처럼 분양가격에 중요한 비중을 차지함에도 정부는 여전히 기본형 건축비의 산출근거와 내역 산출 기준이 무엇인지 공개하지 않고 있다. 그간 정부는 경실련의 정보공개청구에 대해서도 ’기본형 건축비의 상세한 내역을 공개할 시 공정한 업무수행에 방해가 될 수 있다‘며 비공개로 일관해 왔다. (별첨 정보공개청구 결과 참고)

그러나 경실련이 확인한 바에 따르면, 정부조차도 기본형 건축비의 기준인 설계도면, 시방서 등은 보유하고 있지 않고 근거도 없이 산정한 것으로 확인됐다. 분양가상한제를 도입했던 2007년 기본형 건축비를 신설 이후 총 3번의 연구용역이 진행됐고, 마지막 연구는 2012년이다. 2012년 산출한 금액과 용역보고서만 보유하고 있는 것으로 판단된다. 건축비용의 근거가 없는 상태에서 단순히 공사비지수를 적용해 매년 2회 건축비용을 상승시키고 있을 뿐이다. 보고서 역시 불필요한 논란이 발생할 수 있고 업무에 방해가 된다며 비공개하고 있다.

2005년 기본형 건축비 도입 이후 150조원 부풀려진 것으로 추정

2008년 SH공사가 공급했던 장지, 발산 등의 건축비는 평당 376만원 수준이었으며, LH공사가 공개한 강남서초 보금자리주택의 준공원가는 370만원-430만원이었다. 경실련이 지난해 동탄2신도시 민간분양 아파트들의 ‘분양가 심사내역’을 통해 산출한 평당 적정건축비는 공사비 383만원, 간접비 22만원, 가산비 37만원 등 450만원 수준이다.

또 지난해 경기도시공사 민간참여형 분양아파트들의 공사비 내역을 분석한 결과, 최소 평당 505만원, 평균 543만원이었다. 민간참여형 사업이 건설사가 시행사 자격을 득한 뒤, 경쟁 없이 지분에 따라 시공을 하는 점을 감안하면 실제 건축비보다는 상당 부분 부풀려졌을 것으로 판단 되는바, 실제 건축비는 500만원 이하로 추정된다.

결국, 주택업자 이득을 보장하기 위해 부풀려 놓은 기본형 건축비로 인해 2005년 이후 부풀려진 분양가 거품만 150조원 수준으로 추정된다. 경실련이 매년 분양승인 물량에 실제 건축비와 기본형 건축비의 차이를 적용해 추정한 결과이다.

기본형 건축비는 분양가에 절대적인 영향을 미치며, 북위례 힐스테이트처럼 논밭 임야 등을 강제수용한 공공택지 서민 아파트도 기본형 건축비 거품 때문에 건축비가 평당 900만원 이상 책정되는 현실이다. 따라서 정부는 지금의 거품 덩이 기본형 건축비를 없애고 상한선을 제시한 법정 건축비 제도를 도입해라. “자료가 없어 산정근거도 공개 못하겠다.”라고 답변하는 무능하고 부패한 관료들에게 책임을 물어야 한다. 정부조차도 기본형 건축비가 어떤 모양으로 어떤 품질로 어떤 자재를 사용 어느 수준의 성능을 보유한 주택인지 어떻게 지어지는 것을 기준으로 삼았는지 자체를 모른다는 것은 심각한 문제이며, 수년간 자료 확보조차 하지 않은 것은 명백한 직무유기이다.

보도자료_기본형건축비 거품 추정

문의: 경실련 부동산건설개혁본부(02-3673-2146)