[30년 돌아보기] 땅값 폭등의 원인과 대책(1990년 경제정의 창간호)

[월간경실련 특집(4)] 토지공개념 강화, 어떻게 실현할 것인가?

[월간경실련 2018년 11,12월호] 집값을 내릴 수 있을까? 토지공개념 강화, 어떻게 실현할 것인가?   서순탁 서울시립대 도시행정학과교수, 경실련 상임집행위원회 부위원장   최근 토지공개념이 다시 회자되고 있다. 지난 3월 26일 문재인 대통령이 개헌안을 발의하면서 토지공개념이 다시 주목을 받았다. 개헌안 제122조 2항에는 「국가는 토지공공성과 합리적 사용을 위하여 필요한 경우에 한하여 특별한 제안을 하거나 의무를 부과할 수 있다(신설)」 고 명시하고 있다. 개헌안의 취지는 현행 헌법에서도 제22조 3항과 제122조에 근거하여 해석상 토지공개념이 인정되고 있으나, 토지공개념이 구현되는 데 어려움이 많은 현실을 고려하고 사회적 갈등 소지를 제거하고자 토지공개념 내용을 명확히 하자는 데 있었다. 그러나 개헌안은 5월 24일 야당의 불참으로 의결정족수에 미달하여 자동 폐기되었다. 여기에 최근 서울 등 일부지역에서 부동산 시장에 광풍이 불면서 정치권과 시민사회 일각에서 토지공개념의 필요성이 부각되고 있다. 강남권 아파트의 경우 한 달 새 1~2억이 오르기도 하여 집 없는 서민들의 상대적 박탈감에 빠지게 했다. 부동산정책의 근본적인 변화 요구에 따라 토지공개념이 다시 주목받고 있는 것이다. 돌이켜보면, 한국사회에서 토지공개념이 처음 공식석상에서 언급된 것은 1978년 9월 당시 신형식 건설부장관이 서울대학교 환경대학원과 대한주택공사가 주최한 심포지엄에서였다. 「유한한 국토자원을 전체 국민의 공동번영을 위한 공통 기반으로 유효 적정하게 사용하여야 한다는 공공복지 우선의 새로운 토지정책의 근본이념」으로 토지공개념을 언급했다(허재영, 1993: 317). 그후 토지문제가 사회문제로 대두될 때마다 정책당국이나 언론에서 이 용어를 사용하고 있으나, 그 개념은 명확하게 표현되지 않고 막연하게 사용되고 있어 혼란을 주고 있다. 일반적으로 토지공개념은 토지소유권은 인정하되, 공공복리에 적합하게 토지이용을 규제해야 한다는 의미에서 ‘공익을 위한 사소유권 행사의 ...

[월간경실련 특집(1)] 문재인 정부 부동산 대책은 집값을 잡았나?

[월간경실련 2018년 11,12월호] 집값을 내릴 수 있을까? 문재인 정부 부동산대책은 집값을 잡았나   김성달 부동산·국책사업감시팀장   9.13 대책을 발표한 지 60일이 지났다. 대책 발표 당시 김동연 부총리는 9.13 대책에 대해 ‘투기와 집값은 끝까지 잡겠다는 각오’로 마련한 대책이라며 집값안정을 자신했다. 하지만 두달이 지난 지금의 부동산시장은 상승세만 꺾였을 뿐 집값이 떨어지지 않고 있다. 급매물은 있지만 대부분의 다주택자들도 여유주택을 시장에 내놓지 않은 채 버티고 있다. 오히려 최근 서초우성1차 재건축 아파트가 평당 4,500만원에 분양했음에도 평균 42대1의 청약과열을 빚었고, 8.27 대책의 일환으로 수도권에 신도시 지정에 따른 해당 지역의 땅값과열도 우려되는 등 지금의 주택시장은 안정이 아닌 언제든지 상승할 준비태세를 갖춘 걸로 보인다. 문재인정부 부동산 대책에 대한 냉정한 평가와 근본적인 후속대책이 필요한 시점이다.   서울 아파트값은 언제 올랐고 왜 올랐나? 국민은행이 발표한 ‘KB 주택가격 동향’에 따르면 10월 현재 서울 아파트 중위가격은 8억5천만원이다. 문재인 정부가 집권한 17년 2월 6억원에 비해 1년8개월만에 한 채당 평균 2억5천만원이 상승하여, 서울 아파트 전체(150만채)로는 375조원의 불로소득이 발생했고 부동산 불평등은 더욱 심화됐다. 문재인 정부의 수많은 부동산 대책에도 불구하고 집값은 왜 상승하는가? 아파트값 변화를 살펴보면 집값상승의 원인과 해법을 찾을 수 있다. <그림 1>은 경실련이 서울 강남4구(강남·서초·송파·강동)에 위치한 16개 단지의 90년대 이후 아파트값 변화이며, 참여정부와 문재인정부에서 가파르게 상승한 것으로 나타난다. 부동산투기 근절을 강조하고 규제중심이었던 진보정부에서 집값이 더 높게 뛴 것이다. 그리고 집값이 크게 변화했던 전후로 분양가상한제와 분양원가 공개가 시행되거나 폐지된 것을 알 수 있다. 조사시점인 94년 기준 서울 아파트값은 평균 평당 ...

[30주년을 바라보다 – 김태동 前 정책위원장 인터뷰]

[월간경실련 2018년 11,12월호] “부동산 문제 해결을 위해서는 기본에 충실해야 합니다.”   이성윤 회원팀 간사   정부가 계속해서 부동산 대책을 발표하고 있지만, 집값은 꺼질 기미가 보이지 않습니다. 그래서 이번 호 30주년 기념 인터뷰에서는 경실련 창립 때부터 토지공개념 운동을 주도하셨던 김태동 교수를 만나보았습니다. 짧은 시간이었지만 과거와 현재의 부동산 문제와 대책에 대한 이야기를 나누어 보았습니다. Q. 경실련과 어떤 인연으로 활동하게 되셨는지 궁금합니다. A. 제가 미국에서 공부하다가 89년에 들어왔는데 이근식 교수가 경실련이라는 단체를 만들려고 하는데 회원이 되지 않겠냐고 제안을 했어요. 그래서 그때 토지분과 정책위원회에서 활동을 시작했습니다. 그 당시에 경제정의가 가장 유린 되고 있던 것이 부동산 문제였어요. 그래서 그해 말에 <땅 투기의 대상인가, 삶의 터전인가> 라는 책도 이근식교수와 같이 썼습니다. 경실련 초기에 지방조직들이 만들어진 것도 집값 문제 때문이었어요. 지역조직 만들 때, 부동산 문제를 말할 수 있는 사람이 많지 않아서 직접 이야기하러 많이 다녔어요. 그러다가 95년에는 정책위원장도 했습니다. Q. 경실련 초창기에 토지공개념을 주장하셨는데 토지공개념이 왜 중요하고 주장하신 이유는 무엇인가요? 경제정의에서 핵심은 분배정의에요. 87년에 정치적인 민주화가 되면서 노조 같은 곳은 이전보다 나아졌어요. 하지만 토지를 통한 분배정의는 아주 안 좋았어요. 재벌들이 비업무용 토지로 몇 배의 투기 이득을 얻고, 개발정보를 이용해서 차명으로 땅을 사고 할 때였으니까요. 이미 토지를 많이 보유한 사람이 더 사서 토지가 없는 임차상인이나 영세제조업자 등에 빌려주고 임대료를 받을 뿐만 아니라, 가치도 몇 배 오르는 것은 기본인 상황이었어요. 그러다보니 지가총액이 막대하게 늘어났어요. 89년 7월에 전국의 지가총액이 1300조 정도인데 그때 1년 GNP(국민총생산)와 비교하면 9배 이상이었어요. 그 당시에...

재앙은 밀려오는데

홍종학 경실련 재벌개혁위원장·경원대학교 경제학과     서브프라임 사태가 불거지자 미국 정부와 연방준비은행은 신속하게 이자율을 낮추고 지원책을 내놓았다. 이러한 처방은 과거에는 확실한 효과를 발휘했으나 이번에는 달랐다. 곧 여기저기서 부실을 신고하는 기관들이 속출하면서 금융시장이 마비되었다. 연방기금 금리를 크게 낮추었지만 시중 금리는 떨어지지 않았다. 서브프라임 대출을 활성화시켰던 파생금융상품으로 부실 규모를 알 수 없기 때문이었다. 서서히 대형 금융기관들로 부실이 전파되면서 불안감을 증폭시키고 있다. 美, 잘못된 정책으로 금융위기 주택은 주식과는 달리 거래량이 적어 가격 조정이 신속하게 이루어지지 않기 때문에, 미국의 주택가격이 언제까지 하락할지 예측하기 어렵다. 주택가격의 저점을 알 수 없다면 금융부실의 규모를 가늠할 수 없고, 처방도 내릴 수 없다. 최근 연구에 의하면 주택가격은 일부 지역을 제외하고는 추가 하락할 것으로 예상된다. 이 예측이 맞는다면 우량 모기지 대출의 대량 부실도 시간문제일 뿐이다. 미국에서 모기지 제도는 대공황 이후 서민지원대책으로 도입되었다. 장기간 낮은 고정금리로 대출을 해 주면서 세금 혜택도 크기 때문에 서민들의 주택 마련에 큰 도움이 되었다. 매달 일정한 원리금을 상환하는 방식이므로 나이가 들면서 연봉이 오르면 부담 없이 만기까지 상환할 수 있었다. 서민들은 마지막 원리금을 갚고 나서 주위 친구들을 불러 파티를 열곤 했다. 이 상황이 최근 들어 금융기관의 공격적 주택담보대출로 인해 바뀌었다. 지속되는 저금리 하에서 새로운 수익원을 찾아야만 했던 금융기관들은 어감이 나쁜 2차 모기지 대신에 ‘주택지분대출’(home equity loan)이라는 새로운 용어까지 만들어내며 소비자를 유혹했다. 그 결과 미국 주택 소유자의 지분 소유액은 1980년대 70%에 달했으나 2007년 말 47.9%에 그치고 있다. 또 다른 가계조사에 의하면 2006년 말 미국 가계의 35.8%가 대출 없이 완전히 주택을 소유하고 있는 반...