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한국판 뉴딜정책과 재벌도시

김헌동 경실련 아파트값거품빼기 운동본부장 경제위기를 빌미로 각종 개발사업과 기업도시 건설이 제시되고 있다. 정부 여당은 재벌들에게 혈세를 퍼주는 것도 모자라 이제는 노후에 사용할 연기금까지 퍼주고 그것도 모자라 국민에게 위임받은 공권력, 행정권 그리고 국토개발권을 몽땅 바치겠다고 나서고 있다. 참여정부는 아예 ‘재벌정부’로 가려고 하는가 정말 딱하고 한심하기 짝이 없다. 과거 독재정권이 국민을 속이면서 활용했던 각종 건설사업권 제공과 부동산 부양책도 이처럼 노골적인 특혜정책은 아니었다. 도대체 얼마나 준비가 되지 않았고 얼마나 사람을 가려 사용할 능력이 없기에 이토록 한심한 정책을 지속적으로 쏟아내고 있는가? 보수언론이 경제위기론을 조장하고, 재벌집단의 대변기관인 전경련이 보수언론을 통하여 요구사항을 발표하면 즉각적으로 이에 반응하는 허수아비 경제수장과 집권여당 그리고 대통령과 청와대 참모들은 도대체 국민을 얼마나 우습게 알고 이러는가? 집권 1년이 조금 넘은 시점까지 개혁은커녕 세대간, 계층간 갈등과 빈부격차 확대만 방치하며 그 원인을 소수정당탓으로 돌린 것이 참여정부의 모습이었다. 과반수 의석을 획득한 지금 미적미적거리며 개혁로드맵만 그리던 청와대의 참모진과 각종 위원회는 집권 1년이 넘도록 보수언론, 야당과 경제위기론과 색깔논쟁만 일삼더니 급기야는 재벌기업과 경제관료를 넘나든 경제수장을 임명하였다. 이제 참여정부는 재벌과 밀월관계를 넘어 모든 정책과 제도수립에 대해 재벌대변단체에 의존하고 있는 것으로 보인다. 대한민국의 모든 공권력과 행정권한을 재벌에게 넘겨주려 하는가 이것으로도 모자라 이제는 아예 국민으로부터 위임받은 공권력(도시독점개발권과 토지강제수용권 등)까지 재벌에 넘겨 재벌이 원하는 곳에 ‘재벌왕국’을 건설하게끔 방치하고 있다. 기업도시 건설을 빌미로 농민의 농사짓던 땅과 국유지 등을 재벌이 강제로 수용하여 땅장사, 집장사를 마음대로 할 수 있도록 보장하고 각종 개발권과 분양권을 팔아넘겨 개발이익을 몽땅 챙기도록 해...

발행일 2004.11.12.
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[시민기고]우리나라의 건축비, 턱없이 높다

  지난 7월23일 서울지역 아파트 가격수준이 주요 선진국 수준을 훨씬 상회하고 있다는 내용의 분석글을 보내주신 서영훈님이 다시 기고문을 보내주셨습니다. 주요 골자를 보면 우리나라가 일본에 비해 낮은 물가수준에도 불구하고 건축비가 높은 수준이며, 분양원가 및 분양가격에서 차지하는 건축비의 비중이 과도하게 높다는 내용입니다. 좋은 글을 보내주신 서영훈님께 감사드리며, 기고문의 주요내용을 발췌해서 싣고, 전문은 파일로 첨부하였습니다.(편집자 주) 우리나라의 건축비, 턱없이 높다  - 일본 도쿄도와 건축비 비교분석 - 서영훈 Ⅰ. 분석배경 경제규모나 가계의 주택구매력 등 펀더멘탈을 전혀 반영하지 않은 과도하게 고평가된 주택가격과 카드사태로 형성된 사회전반적인 버블로 인해 우리경제의 2/3를 차지하는 소비의 심각한 위축을 초래하고 있고, 이는 장기적인 관점에서 향후 성장잠재력을 크게 훼손하여 국가경쟁력을 떨어뜨리는 등 그 해악이 이미 현실로 나타나고 있다. 경제지표가 경제현실을 정확히 반영하여야 하듯이 경제현실도 사회의 일반적인 상식이나 인식과 큰 괴리를 보일 수 없다고 생각한다. 그렇지 않으면 구성원인 각 경제주체들에게 많은 경제적인 고통이 따르고 이는 커다란 갈등요인으로 작용하여 자원의 효율적이고, 합리적인 배분을 더욱 어렵게 만들 것이기 때문이다. 아파트 분양시장도 시장원리가 제대로 작동된다면 이러한 논리가 그대로 적용될 수 있을 것이다. 그래서 이번에는 이러한 관점에서 아파트 분양시장에서의 분양원가 공개와 관련하여 거론되고 있는 건축비의 적정성에 대해 살펴보고자 한다. 분양가격은 토지비, 건축비 및 기타 간접비로 구성되는데, 토지비는 공시지가의 공표로 대략적인 수준을 알 수 있지만, 건축비는 건설회사들이 자의적으로 산정하므로 어느 정도가 적정수준인지 파악하기가 매우 곤란한 것이 현실이다. 따라서 외국의 건축비 수준을 조사하여 한국과 비교하여 봄으로써 주택 공급자 및 수요자가 합리적인 의사결정을 할 수 있도록 ...

발행일 2004.09.03.
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정부의 ‘분양원가 공개 반대 7가지 이유’에 대한 반론

   임덕호(한양대학교 디지털경제학부 교수)      지난 2월 18일 정부는 ‘분양원가 공개와 관련한 정부의 기본 입장’이라는 내부 보고서를 통해 분양원가 공개에 반대하는 7가지 경제적 근거를 제시했다(매일경제, 2004년 2월 19일자). 그러나 최근 봇물처럼 터지고 있는 분양원가 공개요구를 바라보는 정부의 시각이 근시안적이고 너무 안이하다는 생각에 실망을 넘어 허탈감을 금할 수 없다.     정부는 분양원가 공개가 경제적 논리에 반하며 매우 위험한 정책수단이라고 입장을 정리한 것으로 알려지고 있다. 정부가 생각하는 소위 “매우 위험한 정책수단”이란 분양원가를 공개할 경우 주택업계의 폭리가 사실로 입증되고, 그 결과 분양가 규제가 불가피하다는 것을 의미하는 것으로 생각된다.   그렇다면 정부는 공급자에게 일방적으로 유리한, 그래서 폭리를 취할 수 있는 현재의 주택시장구조가 경제적 논리에 합당하다는 것인지에 대한 질문에 답을 해야 한다. 그동안 소비자들은 참을 만큼 참아왔다고 생각한다. 정부는 경제적 논리를 주장하기 전에 오죽하면 소비자들이 원가공개를 요구하고 나섰겠는가, 그리고 이 지경에 이르기까지 정부는 무엇을 했는지 스스로 반성부터 해야 옳다고 생각한다.   백번천번 양보를 하더라도 “분양원가 공개가 위험한 발상”이라고 성급히 결론부터 내리기 전에 지극히 비정상적인 주택시장구조를 장⋅단기적으로 어떻게 개선할 것인가에 대한 청사진을 먼저 제시하는 것이 올바른 태도가 아닌가 생각한다.     정부가 인식하고 있는 ‘경제적 논리’라는 것도 따지고 보면 주택을 일반 상품과 동일시하는 데서 비롯된 것처럼 보인다. 주택은 국민들이 누려야 할 기본권과 연결되는 상품이고, 평생 저축해도 구매하기 어려운 고가 내구재이며, 더욱이 주택매매가격의 폭등은 필연적으로 임대료의 폭등으로 이어져 저소득층의 생계를 위협한다는 것을 항상 명심해야 한다.   주택을 전공하지 않은 대다수의 경제학자들이 주택을 일반 상품 보듯이 취급한다면 ...

발행일 2004.03.02.
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아파트가격 거품을 빼야 나라가 바로 간다(下)

  김헌동 경실련 아파트값거품빼기운동본부장 또 하나의 문제점, 무분별한 재건축 그동안 우리는 아파트 선분양을 통한 공급확대로 주거 문제가 해결된다고 하는 논리를 귀에 박히도록 들어왔다. 선분양제도의 문제점에 대해서는 앞의 글에서 언급한 바 있지만 이 글에서는 또 하나의 중요한 문제점을 지적하고자 한다. 무분별한 재건축으로 인한 사회/경제적 재원낭비와 환경파괴 문제가 바로 그것이다. 지은지 20년, 30년 만에 부수고 다시 짓고를 반복하면서 자원은 자원대로 낭비되고, 가격은 가격대로 오르는 악순환이 반복되고 있는 것이다.  왜 부실한 주택이 공급되는가? 아파트, 주택 부실의 핵심적인 원인은 집장사 개념의 건설업자가 현행 선분양제도를 이용하여 부실공사를 일삼아 온데에 기인한다. 주택이 완성되기도 전에 이미 받을 돈을 모두 확보했으므로 품질에 대한 책임을 묻는 자는 아무도 없다. 이로 인하여 품질감리는 허술해진다. 몇 해 전에는 부패한 건설관료를 이용하여 일부 공종에 대한 감리마저 없애는데 성공했던 주택건설업자들은 최근 품질강화를 위한 감리제도 보완에 반대를 하고 있다. 현재 건설되고 있는 단독주택과 연립주택, 다세대주택, 빌라 등은 감리와 감독이 전혀 이루어지지 않고 있어 더욱 부실시공이 방치되고 있는 것이 현실이다. 따라서 건설정책과 주택정책을 다루는 행정직 공무원과 건설공사의 감독을 해야 하는 기술직 공무원들의 책임이 막중하다. 이러한 공공부문에서의 관리 감독만 제대로 이루어져도 부실공사는 충분히 막을 수 있는 것이다. 하지만 현실은 어떠한가. 건설관련 공무원들의 부정부패는 직위고하를 막론하고 끊이지 않고 있고 이들에 대한 국민들의 신뢰는 땅에 떨어진 지 오래이다. 우리는 후손에게 무엇을 남기려는가? 우리는 후손에게 커다란 죄를 짓고 엄청난 짐을 지워주고 있다. 우리 조상들은 친환경적인 건축물을 지어왔고 맑은 물과 아름다운 산과 국토를 보존하여 우리 세대에 물려주었다. 하지만 1960년 이후...

발행일 2004.02.17.
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아파트가격 거품을 빼야 나라가 바로 간다(上)

  김헌동 경실련 아파트값거품빼기운동본부 본부장   아파트 가격거품 제거해야 나라가 바로 간다. 우리나라는 1970년대 이후 지금에 이르기까지 잘못된 주택과 부동산정책을 30년 동안 시행하면서 현재도 엄청난 대가를 치르고 있다. 이는 단지 우리 세대에만 국한되는 것이 아니다. 우리의 후손들도 값비싼 대가를 치르게 될 것이다. 정부는 품질도 불량하고 질도 낮은 주택만을 30년 동안 1000만 가구가량 무작정 공급한 대가를 톡톡히 치르고 있으면서도 아직도 그 원인조차 제대로 모르고 있는 것으로 보인다. 최근 2년 동안 재건축문제, 주택가격 폭등문제, 분양가폭등 등 많은 문제가 노출되었음에도 정부 고위관료들은 주택정책에 있어 본질적인 문제를 해결하려는 노력은 하지 않고 공급자만을 우대하고 소비자는 규제하는 엉뚱한 대책만을 반복하여 시행하고 있다. 이 과정에서 주택을 공급하는 집단은 부패의 늪에서 벗어나지 못하고 있으며, 주택가격은 지속적으로 상승하고 있다. 대통령의 지시에도 버티는 관료들 참여정부 출범 전후 아파트 건설용 공공택지공급제도의 개혁요구와 아파트 분양제도(후분양)를 개선할 것을 시민단체에서 지속적으로 요구한 바 있다. 이에 대통령이 직접 건교부장관에게 현재의 선분양 방식에서 후분양 방식으로 개혁할 것을 지시한 바 있다. 그러나 건교부 관료들의 조직적인 방해와 로비로 인하여 1년 동안 연구용역을 통한 검토만 하면서 차일피일 제도개혁은 미루어졌고 이 와중에 아파트 가격이 폭등, 심각한 사회문제가 발생하였다. 여론에 밀려 수립했던 작년 10.29 부동산대책에서도 아파트공급방식과 분양원가공개, 공공택지분양제도 등 핵심적인 해결대책은 빠졌다. 그 후 1년이 지난 2004년 2월 건교부는 “후분양제 도입 활성화 방안”이라는 대책을 마지못해 발표했지만 대책을 자세히 검토하면 이는 활성화 방안이 아니라 늑장시행방안임이 분명해진다. 그러나 우리나라 부동산 전문가와 정부관료 또는 각종단체 누구도 건교부의...

발행일 2004.02.13.