칼럼&스토리
[시사포커스] 재벌 건물주 고가빌딩도 개인처럼 보유세 부과하라!
[월간경실련 2021년 9,10월호-시사포커스(3)] 재벌 건물주 고가빌딩도 개인처럼 보유세 부과하라! 정택수 정책국 부장 정부는 1989년 도입된 공시지가 제도에 따라 매년 땅값 시세를 조사하고 있습니다. 공시지가는 재산세, 종부세, 상속증여세 등 부동산 관련 세금과 개발부담금, 건강보험료 등 각종 세금 부과기준이 되며, 조사를 위해 매년 2천억 원 규모의 예산이 투입되고 있습니다. 공시가에 따라 막대한 세금이 결정되지만 도입초기부터 공시가의 시세반영률이 현저히 떨어진다는 비판이 제기되었습니다. 공시가가 낮게 조작되다 보니 막대한 조사비용이 낭비될 뿐만 아니라 세수에도 큰 손실이 일어나고 있습니다. 그러나 정부는 공시가격 현실화를 현 정부 임기도 아닌 10년 뒤에 실현하겠다고 밝히며, 뿌리부터 잘못된 부동산 공시제도 개선방안은 제시조차 하지 않았습니다. 사실상 제도개선 의지가 없음을 드러낸 것입니다. 또한 정부는 재벌빌딩은 방치한 채 개인이 보유하고 있는 아파트만 보유세를 강화했고, 최근에는 종부세 기준마저 완화시켜버렸습니다. 결국 재벌 법인과 부동산 부자들만 막대한 세금혜택을 보게 되었습니다. 경실련은 빌딩을 보유하고 있는 부동산 부자들이 얼마나 세금혜택을 얼마나 보고 있는지 알아보 고자 국토부가 정의당 심상정 의원실에 제출한 “수도권 빌딩(상업 및 업무용 부동산) 100억 원 이상 거래내역”을 활용하여, 2017년 이후 서울에서 거래된 1,000억 원 이상 고가빌딩 거래가와 과세기준을 분석했습니다. 고가빌딩의 거래금액과 과세기준인 공시가격(공시지가+건물시가표준액)을 비교하여 시세반영률 을 산출하고 현재 기준과 아파트 기준으로 부과될 경우의 보유세를 각각 산출하여 비교했습니다. 그 결과 113개 고가빌딩의 거래금액은 34조 6,191억 원이고, 공시가격은 16조 2,263억 원으로 나타났습니다. 공시가격이 실제 거래가의 47%만 반영하는 것으로 확인된 것입니다. 연도별로 시세반영률은 2017년 51%에서 2021년 44%로 더 떨어졌습...
2021.10.06.
[시사포커스] 현 정부 3년 서울 아파트 14% 상승했다는 통계, 전적으로 믿으시겠습니까?
[월간경실련 2020년 11,12월호 – 시사포커스(2)] 현 정부 3년 서울 아파트 14% 상승했다는 통계, 전적으로 믿으시겠습니까? 정택수 부동산건설개혁본부 팀장 문재인 정부의 부동산정책 실패가 계속되고 있다. 서울에서 시작된 아파트값 폭등은 전국 집값 상승과 전세난으로 이어지고 있다. 그럼에도 정책실패의 책임자들은 현 정부 임기동안 서울아파트값이 14%밖에 오르지 않았다는 아무도 믿지 않는 주장을 계속하고 있다. 11월 3일에는 국토부의 ‘부동산 공시가격 현실화 계획’이 발표됐다. 현행 공시가격이 낮은 시세반영률, 유형별·가격대별 시세반영 격차 등의 문제가 있음을 일부 인정하고, 향후 5년~15년간 시세의 90%까지 끌어올리겠다는 내용이다. 공시가격, 공시지가 등 공시가가 시세를 반영하지 못하는 문제는 1990년 공시지가 제도도입 이후 계속 제기되어온 사실이다. 공시가 조사에는 올해에만 1,800억 원의 예산을 사용했으며, 그 결과를 부동산 관련 각종 세금 부과기준으로 삼기 때문에 중요도가 매우 높다. 공시가 현실화는 법 개정 사안이 아니므로 정부가 인위적인 가격 조작만 중단하면 당장이라도 실현할 수 있다. 막대한 예산 및 세수가 직결된 공시가 제도에 문제가 있음을 인지하고서도 즉각 해결하지 않는 것은 명백한 직무유기이다. 분석결과, 2008년 2,281만 원이던 서울 아파트 평당 시세는 12년간 1,875만 원(82%) 상승하여 4,156만 원이 됐다. 25평 기준 5.7억에서 4.7억이 올라 10.4억이 된 것이다. 문재인 정부 3년간 서울 아파트값 상승은 평당 1,531만 원이고, 지난 12년 상승 1,875만 원의 82%를 차지했다. 이는 이명박·박근혜 정부 9년간 상승액 344만 원의 4.5배이기도 하다. 정부가 발표한 공시가격은 2008년 1,740만 원에서 12년간 1,240만 원(71%)이 올라 2,980만 원이 됐다. 이명박·박근혜 정부 9년 동안 102만 원(6%) 올렸고, 반면 문재인 정부 3년 동안에는 1...
2020.11.23.
[2019 부동산개혁] 촛불정부에서도 부동산 조세정의는 여전히 너무나도 멀다
[월간경실련 2019년 7,8월호 – 2019 부동산개혁1] 촛불 정부에서도 부동산 조세 정의는 여전히 너무나도 멀다 최승섭 부동산건설개혁본부 팀장 sub@ccej.or.kr 우리나라 국공유지 등을 제외한 모든 토지에는 땅값인 공시지가가 있다. 아파트의 경우 땅값과 건물값의 합인 공시가격이 모든 세금과 행정 목적의 기준이 되지만 아파트 역시 공시지가가 존재한다. 이미 월간경실련 원고를 열독하신 분들은 아시겠지만, 개별 토지의 공시지가는 전국 50만 필지인 표준지공시지가를 기준해 산정된다. 중앙정부가 직접 표준지공시지가의 가격을 책정하면 개별 지자체가 이를 기준으로 산식 등을 이용해 3,300여만 개별지의 공시지가를 책정하는 방식이다. 표준지와 표준단독주택 공시가격은 모든 개별 부동산의 과세기준인 공시가격의 기준이 되고, 국토부가 매년 수천억의 세금을 투입해서 조사·결정하는 만큼 공정하고 정확해야 한다. 그러나 시세와 동떨어진 낮은 가격으로 조작돼 책정되면서 전국의 공시지가와 단독주택 공시가격이 시세의 절반에도 미치지 않아 왔다. 경실련 조사 결과 시세반영률(시세 대비 공시가격 비율)을 개선하겠다는 문재인 정부에서도 마찬가지 결과가 나타났고 오히려 후퇴됐다. 서울 표준지에 위치한 아파트들의 시세반영률과 공시가격, 공시지가를 비교한 결과 표준지공시지가 시세반영률은 정부 발표의 절반 수준인 34%에 불과했으며, 작년 수준(68%)이라던 공동주택은 오히려 3.6% 하락한 것으로 나타났다. 여전히 시세와 동떨어진 공시가격 결정으로 인해 아파트 공시가격과 토지의 공시지가 형평성 문제도 개선되지 않았다. 아파트를 보유한 사람과 토지를 보유한 사람이 불공평하게 세금을 내고 있는 것이다. 표준지공시지가 실제 시세반영률 정부 발표의 절반수준 정부 발표에 따르면 표준지의 공시지가 시세 대비 현실화율은 `18년 62.6%에서 2.2%p 상승한 64.8%이고, 표준단독주택은 ’18년 51.8%에서 ’19년 53%로 상승했다. 공동주택 공시가격 현실화율은 이미 단...
2019.07.25.
[월간경실련 특집(2)] 국토부의 과세 기준은 총체적 난국이다
[월간경실련 2018년 11,12월호] 집값을 내릴 수 있을까? 국토부의 과세 기준은 총체적 난국이다 장성현 부동산·국책사업감시팀 간사 경실련은 세금 부과 기준이 되는 공시제도의 문제점을 지속해서 고발해 왔다. 일례로 수백억 원을 호가하는 고가단독주택의 공시가격은 시세 반영률이 40~50%에 머물지만, 서민 아파트는 70~80%를 보인다. 쉽게 말해 100억 원짜리 단독주택의 공시가격은 40~50억 원, 1억 원짜리 아파트는 7~8천만 원으로 공시가격이 매겨진다. 정부의 엉터리 공시제도로 인해 부자들은 내야 할 세금을 내지 않고 있고, 서민은 상대적으로 높은 세금을 내고 있다. 조세 불평등이자, 세금 특혜다. 원인은 여러 가지가 있다. 감정평가 전문가는 다음과 같이 이야기한다. 선진국은 일정 자격을 갖춘 감정평가사가 시장 가치(market value)로 공시가격을 산정하지만, 우리나라는 비전문가인 공무원들이 실거래가를 기초로 공시가격을 산정하기에 이런 문제가 발생한다는 것이다. 실거래가가 기초가 되면, 거래가 드문 고가단독주택은 보수적으로 산정돼 시세반영률이 낮아지고, 거래가 활발한 저가 주택은 데이터가 많으니 시세반영률이 높아지는 것이다. 더 큰 문제는 따로 있다. 국토부(공무원)가 마음만 먹으면 의도적으로 공시가격을 조작할 수 있다. 정부가 부동산 부자와 재벌에게 특혜를 주기 위해 고가단독주택이나 상업빌딩의 시세 반영률을 일부러 낮추더라도 국민은 알 수 없다. 고가주택의 시세반영률이 낮아, 부동산 부자가 세금 특혜를 받는 것도 문제지만, 정부(공무원)가 공시가격 산정 과정에 개입해 조작하더라도, 국민은 일절 알 수 없다. 공시가격이 어떤 방법과 과정을 통해 산정되는지, 세금 납부 주체인 국민에게 밝히지 않고 있기 때문이다. 시민에게 공개하지 않는 공시가격 산정 과정…엉터리‧조작 비판에도 국토부는 묵묵부답 정동영 의원실을 통해 우리나라 단독주택 상위 50위 가격을 받았다. 공시지가(땅값)와 공시가격(땅값+건물값)을 비교해 봤다. 비...
2018.11.27.