칼럼&스토리
[시사포커스] “도시계획 혁신방안 무엇이 문제인가?”
[월간경실련 2023년 9,10월호] [시사포커스(5)] “도시계획 혁신방안 무엇이 문제인가?” 윤은주 도시개혁센터 부장 지난 8월 23일 경실련 도시개혁센터와 심상정, 박상혁, 조오섭, 허영 의원실은 공동으로 “도시계획 혁신방안 무엇이 문제인가?”라는 주제로 국회 의원회관에서 토론회를 개최했다. 이번 토론회는 정부가 올해 1월 6일 발표한 ‘도시계획 혁신방안’을 분석·진단함으로써 10년, 20년뒤 도시를 내다보는 장기적인 계획의 입장에서 어떤 점들이 문제인지 짚어보고 올바른 방향 제시와 대안을 찾기 위해 마련됐다. 발제를 맡은 황지욱 경실련 도시개혁센터 운영위원장(전북대 도시공학과 교수)은 새로운 공간전략 및 혁신의 필요성은 인정하지만, 이번 혁신방안 핵심은 결국 용도‧건폐율‧용적률‧높이 등 규제완화를 통한 사업성 보장에 초점을 맞춘 것인데 개발법으로 만들어야 될 것을 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 국토계획법)로 개정하려는 것이 문제라고 지적했다. 국토계획법은 개발 중심의 특별법이 아니고 우리나라 전체를 놓고 국토 및 도시를 계획하기 위한 기본법임을 강조했다. 단편적인 개발방식을 법체계 내에 부각시킴으로써 계획법이 갖춰야 할 공공성 기반의 계획체계를 무너뜨려서는 안 된다는 것이다. 법을 개정하지 않아도 기존의 입지규제최소구역으로도 개발이 충분히 가능하다고 덧붙였다. 무엇보다 개발사업 내용이 대부분 수도권과 대도시를 대상으로 하고 있어 혁신, 복합, 입체라는 미명 아래 국토의 균형발전은 더욱 요원해질 것이라고 우려했다. 중앙도시계획위원회(이하 중도위) 심의를 받도록 한 것도 지역의 문제를 지역주민이 해결해간다는 계획고권을 침해하는 것이라고 지적했다. 이어지는 토론은 최성진 경실련 도시개혁센터 운영위원(원광대 도시공학과 교수)이 좌장을 맡았다. 첫 번째 토론자인 성장환 LH 토지주택연구원 선임연구위원은 도시혁신지구는 입지규제최소구역에 비해 더욱 창의적이고 다양하고 획기적인 용도부여와 투자유도를 위한 특이점이 있다고 설명했다. 도시...
2023.09.22.
[인터뷰] 백인길 경실련 도시개혁센터 이사장
“노력한 만큼 기회 보장되는 도시가 되길” - 백인길 경실련 도시개혁센터 이사장 인터뷰 - 글 김민준 청년서포터즈 인터뷰/칼럼팀 20대 대선이 한 달 앞으로 다가왔습니다. 경실련 청년서포터즈에서는 우리 사회의 상황을 진단하고 더 나은 사회를 전망하고자 경실련의 전문가들을 만나왔습니다. 지난 2월 4일에는 백인길 대진대 교수와의 인터뷰를 진행했습니다. 백인길 교수는 경실련 도시개혁센터 이사장으로 활동하며 부동산과 도시 문제에 대해 목소리를 내왔습니다. 다음은 백인길 이사장님과의 일문일답입니다. Q. 도시개혁센터에서 추구하는 방향은? A. 도시개혁센터의 창립발기문에는 5가지 목표를 제시하고 있습니다. 안전한 도시, 쾌적한 도시, 문화도시, 인간주의적 도시, 더불어 사는 도시를 만들자는 것입니다. 그 일환으로 국토 균형 발전을 추구해왔습니다. 구체적으로는 가진 사람이 개발 이익을 독점하지 않도록 예방하고 임대주택을 확충해야 한다는 입장입니다. 우리나라의 도시가 지방과 서울 사람들이 공존하고, 빈부와 관계없이 더불어 잘 살 수 있길 바라는 마음입니다. Q. 각 후보가 청년을 위한 주택 공급을 약속했습니다. A. 포퓰리즘적인 공약이라고 생각합니다. 모든 청년에게 혜택이 돌아간다면 좋겠지만 그렇게 되기 어렵습니다. 단순히 공급량만 늘린다면 결국 당첨된 청년과 아닌 청년으로 나뉘게 됩니다. 주택 공급이 일종의 로또가 되는 셈입니다. 청년은 주거 약자입니다. 청년을 비롯한 취약계층의 주거 안정성을 확보할 수 있는 주택 정책을 마련해야 합니다. Q. 1인가구를 수용하기 위한 방법은? A. 미혼율이 가파르게 증가하면서 1인 가구가 대폭 늘었지만, 청년층이 원하는 주택 유형과 크기가 제대로 파악되지 않은 상태입니다. 공급 주택의 평형이 과거와 비교해 작아졌다지만 여전히 25평, 33평형이 많습니다. 수요에 부합하는 공급을 위해 아파트 단지를 건설할 때 소형 주택을 의무적으로 공급하도록 할 필요가 있습니다. 행여 미분양된다면 정부가 잔여세대를 ...
2022.02.09.
[도시칼럼] "조망권"이 아파트 가격 결정의 한 요소라면... 박찬우 도시개혁센터 운영위원
“조망권”이 아파트(부동산) 가격의 가치를 결정하는 한 요소라고 한다면… 박 찬 우 도시개혁센터 운영위원 우리가 보편적으로 알고 있는 부동산의 입지, 접근, 교통, 학교, 각종 편의시설, 조망 등은 부동산의 가치를 결정 하는 일반적인 요소들 중 하나입니다. 이러한 요소들의 특징은 해당 건물을 중심으로 그 주변에 형성 됩니다. 이는 정량적으로도 표현이 가능 하여 수치로 표현(보통 반경 몇 미터이내) 할 수 있으며, 주변 여건과 해당 부동산의 위치를 좀 더 구체화 시킬 수 있습니다. 이렇게 주변의 여러 요소들이 그 지역 주민뿐 아니라 그 지역의 이용자인 불특정의 사람들에게도 편의성을 제공 하는 기여도에 따라서 아파트(부동산)의 가치는 주변보다 높거나 낮게 될 수 있기에 부동산의 가치 판단의 척도가 되기도 합니다. 그림1) 북한산을 가로 막은 한강변 건축물 예를 들어 지하철이 없는 지역에 새로운 지하철이 개통 된다면 역세권이란 새로운 시설이 생기고 그 역을 중심으로 가장 가까운 곳의 사람들이 혜택을 받고 그곳에 거주 하지 않는 많은 사람들까지도 지하철을 이용할 수 있기에 누구에게나 차별 없는 편의성을 제공하기도 합니다. 정도의 차이가 있겠지만 접근성, 학교, 각종 편의시설 등도 유사 하다고 생각 합니다. 그림2) 도봉산을 가로 막은 중랑천변 건축물 그러나 조망권에 있어서는 별도의 해석이 필요치 않나 하고 생각 합니다. 강변의 수많은 아파트들이 강을 볼 수 있다는 사실에 부동산 가치의 프리미엄을 인정받았고 바닷가의 아파트...
2013.09.12.
유럽선 고층아파트 헐어 저층으로
남은경 경실련 도시개혁센터 부장 얼마 전 한 일간지에 ‘고층 아파트, 독일에선 애물단지’라는 기사가 실렸다. 한국에서는 낡은 고층 아파트를 재건축해 초고층 아파트를 짓는 것이 유행인데, 독일에서는 1970년대에 지은 20층 안팎의 고층 아파트를 폭파, 해체하여 4~5층 규모의 저층 빌라나 단독주택을 짓는 재개발을 추진하고 있다는 내용이었다. 낡은 고층 아파트를 처리하는 두 나라의 해법이 사뭇 다른 것이 흥미롭다. 1960~70년대 프랑스와 독일·영국 등 유럽에서는 도시화의 진행에 따라 인구가 집중되고, 주택 부족 문제가 심각해지자 이를 쉽고, 빠르고 저렴하게 해결하기 위해 고층 아파트를 건설했다. 그러나 안전사고에 따른 위험성 문제, 과도한 에너지 소비에 따른 환경 문제, 행동제약에 따른 정신질환 등 행동학적·사회병리학적 문제 등 부작용이 드러나면서 고층·고밀의 아파트 공급정책에서 저층·고밀 주거의 공급으로 주택정책을 전환했다. 왜 ‘초고층 아파트’일까 한국에서는 초고층 재개발만이 마치 하나의 대안처럼 이야기하고 있지만 영국 런던 도크랜드의 경우 고밀 저층 공동주택 형태로 재개발하고 있다. 우리에게도 경험이 없진 않겠지만 부동산 가격의 지속적인 상승 현상에 힘입어 고층 아파트는 여전히 최고의 주거수단으로 각광받고 있다. 그러나 인구가 감소하고 지역 집중에 대한 불균형 문제가 점차 완화되는 우리 도시의 추세를 감안할 때 50년, 100년 후 우리도 비켜갈 수 없는 도시문제가 될 것이다. 초고층 아파트의 열풍은 우리나라와 중국의 상하이, 싱가포르, 도쿄 등 아시아와 뉴욕 등에서 매우 두드러지게 나타나고 있다. 상하이는 중국의 경제성장을 견인하는 도시로 빠르고 쉽게 다량의 주택을 공급하기 위해 초고층 아파트를 건설했다. 싱가포르는 대규모 해안 개발 프로젝트의 일환으로, 뉴욕은 1970년대 황량하게 버려진 항구를 매립하여 중산층 이상의 주거지로 개발하면서 초고층 아파트가 등장했다. 우리나라는 2000...
2007.11.05.
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개발로 돈 잔치를 벌여도 세금한푼 안내는 구멍뚫린 구조
윤순철 경실련 시민감시국장 최근 김승연 회장의 보복폭행으로 세상을 떠들썩하게 했던, 한화그룹이 당초 공장이 있던 인천 소래-논현지구의 땅에 대규모 아파트단지를 조성, 2조1천여억원의 막대한 개발이익을 챙기고도 한푼의 개발부담금도 내지 않는 것이 밝혀졌다. 경실련이 집값과 부동산 가격 폭등으로 분양가 상한제, 원가공개 등 분양가인하 조치가 시행되자 건설기업들이 아파트 건설이 아니라 도시개발법에의한 도시개발 사업으로 전환하고 있어 실태를 조사하여 공개한 것이다. 인천 소래-논현지구는 지난55년 한화가 적산불하 시 매입한 땅으로 지난 1997년에 공장용지가 주거용지로 용도가 바뀌고, 2004년에 도시개발사업지로 지정되고, 2006년부터 아파트를 분양하여 2008년에 사업이 완료되는 약 72만평을 개발하는 사업이다. 경실련이 개발사업 추진단계에 따라 개발이익규모를 분석하였다. 용도변경에 의한 지가상승분, 택지매각수익, 아파트 건축비 거품으로 나누어 분석하였는데, 개발이익은 총 2조1천억원으로 분석되었다. 구분 개발이익 (억) 개발부담금 총이익 (억) 개발이익 1. 용도변경에 의한 지가상승 4,179 0 4,179 2. 택지판매 수익 11,811 0 11,811 건축비 부풀려 숨긴 이윤 5,730 - 5,730 총이윤 21,720 0 21,720 용도변경에 의한 지가상승은 4천 1백억원, 택지매각수익은 1조 1천 8백억원, 건축비 거품은 5천 7백억원으로 분석되었다. 그러나, 개발이익환수에관한법률에 의한 <개발부담금>은 “0”원이었다. 부담금을 한 푼도 내지 않아도 되는 것으로 분석되었다. 개발이익 2조원은 모두 한화의 몫이 되었다. 이런 황당한 일은 개발이익환수법과 행정기관의 무책임에서 발생하였다. 현행 개발이익환수법은, 기자산정 기준을...
2007.07.06.