[월간경실련 2023년 5,6월호] [특집.윤석열 정부 1년을 돌아보다(3)]

윤석열 정부의 주요 부동산 정책 흐름 및 평가

조정흔 경실련 토지주택위원장(감정평가사)

 

문재인 정부 5년 동안 부동산 문제는 가장 뜨거운 이슈였다. 부동산 가격 폭등과 정교하지 못한 정책이 급발진과 급브레이크를 반복하면서 많은 국민이 심각한 피로감을 느꼈고 결국 정권이 교체되기에 이르렀다. 공교롭게도 윤석열 정부 출범을 전후한 시점부터 부동산 시장에 변화가 일어났다. 2022년 초반부터 금리인상이 계속되면서 부동산 가격이 하락하기 시작한 것이다. 부동산 가격 하락기는 각종 제도를 정비하여 주거약자와 취약계층의 주거권을 보호하고, 공공임대주택 등 부담 가능한 저렴한 주택의 공급을 확대하기에 좋은 시기이다. 그런데 윤석열 정부는 부동산 규제 정상화라는 이름으로 민간 자본이나 자산소유자들의 이익을 극대화할 수 있는 규제를 풀고 있다.

정부는 국민주거안정 실현방안1)에서 수요기반 정책을 마련한다며 설문조사, 빅데이터 분석, 현장간담회 등을 진행했다. 그 결과 소득대비 높은 집값이 문제라는 응답이 74.2%로 가장 크게 나타났다. 당시에는 서울 수도권의 호우피해로 인하여 지하층 취약주택 거주자 사망 사고가 발생하여 사회적으로 크게 문제가 된 바 있다. 정부에서도 반지하, 쪽방 재해 취약 주거에 대한 대책이 필요하다고 제시하였다. 그러나 구체적인 정책의 내용은 집값을 낮추고, 주거취약계층의 주거복지를 확대하는 정책이 아니라, 재건축 규제완화, 재건축초과이익 부담금 경감, 안전진단 기준 완화, 민간복합사업 신설 등 민간에 대한 규제를 완화하고, 자산소유자들의 부동산 가치를 올려주는 정책이 대부분이었다.

반지하 등 주거취약계층에 대한 주거권 보호의 내용은 취약 주택이 밀집해 있는 지역의 정비구역 지정 요건을 완화하고, 용적률을 상향시키는 등 재개발 재건축의 규제완화로 귀결되는 것이었다. 올해 신년 업무보고는 주거약자 복지 구현이라는 타이틀을 달고 있기는 하지만 민간택지 분양가상한제 적용지역 해제, 전매제한 완화, 실거주 의무 폐지 등의 내용이 주를 이루고 있다. 이런 정책들은 서울시의 신통기획, 모아주택 등 재개발정책 등과 결합하여 개발에 대한 기대감을 키워주고 있다. 지금은 부동산 가격 상승기가 아니기 때문에 규제완화 정책들이 시장에 큰 영향을 주지 못하고 있다. 하지만 부동산 활황기가 시작됐을 때 어떤 부작용을 낳을지 우려하지 않을 수 없다.

윤석열 정부는 대통령직 인수위원회 주요 정책 기조부터 현재까지 시종일관 기업과 민간의 역할을 강조하는 일관성을 보이고 있다. 부동산 문제에 대한 진단과 해법이 전혀 다른 방향으로 가고 있는 유체이탈 정책이라고 할 수 있다. 윤석열 정부는 가장 핵심적인 부동산 정책으로 5년간 270만호 주택 공급 계획을 제시했다. 이를 위해 재건축 등 규제 완화, 재건축 초과이익부담금 경감, 안전진단 기준 완화 등 각종 규제가 완화되었으며, 국공유지 매각과 생활 SOC 복합개발이 용이하도록 특례가 부여됐다.

문재인 정부 당시에도 공급부족 때문에 가격이 상승한다며, 공급을 확대하는 정책을 폈음에도 부동산 가격은 잡히지 않았다. 윤석열 정부에서는 이전 정부 대비 특별히 공급이 늘지 않았는데 시장이 냉각되고, 가격 하락 안정 흐름을 나타내고 있다. 가격폭등기인 문재인 정부에서도 부동산 문제의 해법이 공급부족이었는데, 가격 폭락기는 윤석열 정부에서도 부동산 문제의 해법으로 공급부족을 말한다. 국민들 소득수준 대비 가격이 너무 높아서 지어놔도 팔리지 않는 미분양주택이 급속히 증가하고 있는데, 가격을 낮추는 정책이 아니라, 높은 가격을 유지시키는 정책, 높은 가격을 이미 심각한 상태에 있는 국민 부채로 전가시키는 정책을 고수하고 있는 것이다. 이른바 레고랜드 사태로 인하여 유동성 위기가 증폭되었던 지난해 11월 정부는 급격한 미분양으로 인한 PF대출 미상환 등으로 인한 냉각을 경계하며, 투기과열지구, LTV, 무순위 청약시 거주요건 폐지 등 그나마 쥐고 있던 모든 규제를 풀어버렸다. 경기부양을 위하여 다주택자, 투기자들에게 손을 벌리는 행태를 쳇바퀴처럼 반복하고 있는 것이다.

정부는 부동산 세제 정상화라는 이름으로 부자 감세를 추진하고 있다. 정부는 올해 공동주택 공시가격이 작년보다 18.61% 하락했으며 이는 2005년 제도 도입 이후 가장 큰 하락이라고 발표했다. 그 결과 보유세 부담은 2020년 대비 20% 이상 감소했으며, 공시가격 10억 주택 소유자의 보유세는 38% 감소했다. 정부는 공시가격을 낮추는 것도 모자라서 공정시장가액비율을 큰 폭으로 하락(재산세 60→45%, 종부세 95→60%)시켜 자산소유자들에게 이중으로 혜택을 안겨주었다. 또한 등록매입임대주택 양도세 중과 배제, 종부세 합산 배제, 법인세 추과 과세 배제 등 다주택자들에 대한 세제 혜택이 확대되어 주택보유에 대한 부담감은 더욱 낮아졌다. 이러한 정책들은 모두 폭등한 집값을 현상유지시키고, 기존 주택 보유자들이 집을 계속 보유할 수 있는 정책들로 평가할 수밖에 없다. 그 결과 올해 재정적자는 2, 3월 두 달간 30조 이상 적자, 연말 재정적자 규모가 최소 70조 원대로 추정되는 심각한 재정적자를 초래하고 있다. 경기침체기 취약계층 보호를 위해 정부 지출을 확대할 곳이 많은데, 정부는 자산소유자들에 대한 세금 깎아주기에 골몰한 나머지 「새정부 경제정책방향」 발표2)에서 강조한 건전 재정으로의 전면 전환에 정면으로 역행하는 결과를 자초하고 있다.

윤석열 정부의 첫 번째 부동산 정책이라 할 수 있는 ‘임대차시장 안정화 방안3)’은 임차인 보호를 위한 대책으로 보이지만, 구체적 내용은 다주택자에 대한 양도세 비과세 혜택을 부여하고, 거주자 조건을 완화하는 등 자산소유자에 대한 과세를 완화하는 내용이 담겼다. 갱신 만료하는 임차인에게 전세자금 대출지원을 강화하는 정책은 임차인을 위한 것처럼 보인다. 하지만 전세가격이 하락 안정되고 있는 상황, 오히려 역전세 등을 염려해야 하는 상황임에도 전세대출을 늘린 것은 임차인 보호와는 거리가 멀다. 실제로는 전세가격 부양을 통하여 부동산 자산 가격을 지탱할 수 있도록 지원한 것으로 볼 수 있다. 이제 전세대출 확대는 전세사기가 광범위하게 벌어지는 원인 중 하나로까지 거론되고 있다.

최근에는 전세사기에 대한 예방과 피해구제 대책들이 집중적으로 제시되고 있다. 전세사기가 벌어질 수 있었던 배경에는 임차인과 임대인의 불평등한 관계, 민간 임대사업자에 대한 과도한 혜택, 전세자금 대출과 전세보증 확대, 불완전한 전세제도 등이 있다. 그러나 정부는 임대차 3법이 임대차 시장에서 벌어지는 문제들의 원인이자 전세사기의 원인인 것처럼 호도하고 있다. 부동산 가격과 전세가격 하락으로 인하여 역전세와 깡통전세가 빈발하는 시기에 임대차 3법으로 임차인의 계약갱신요구권과 계약갱신 시 임대료 상한제를 규정하는 임차인 보호제도는 시장에 아무런 영향이 없다. 오히려 이런 시기에 임차인 보호를 강화하여, 계약갱신요구 예외조항을 엄격하게 손봐야 한다. 또한 임대차 3법 중 전월세 신고제를 강화하여 임대료 뿐만 아니라 관리비까지 신고 대상으로 하고, 금액 하한 없이 전월세 신고제 대상을 전면적으로 확대하여야 한다. 그런데 정부는 2년간 미뤄왔던 전월세 신고제 계도기간을 연장하였다. 그런데 야당조차 이러한 정부의 폭주에 문제제기를 하거나 제동을 거는 움직임이 전혀 없다.

전세사기 문제에 대한 정책의 초점이 사기 수법의 적발, 단속, 개별 피해자 구제 및 지원에만 맞춰져 있다보니 근본적인 원인의 진단과 대책에 대한 논의는 미뤄지고 있다. 전세사기 재발을 막기 위해서는 사태의 원인부터 명확히 파악한 뒤 재발방지책을 세워야한다. 여야는 물론 시민사회가 함께 머리를 맞대고 논의할 필요가 있다.

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1) 2022.8.16. 국토교통부 보도자료
2) 2022.6.16. 기획재정부 보도자료
3) 2022.6.21. 기획재정부 보도자료