공영개발, 후분양제 도입하면 평당분양가 268만원 낮출 수 있어

 

경실련 아파트값거품빼기운동본부(본부장 김헌동)는 28일 오전 기자회견을 갖고 7월1일 청약예정인 화성동탄지구 시범단지의 분양가 검증결과 공영개발 후분양방식으로 시행했을 경우 현재 민간업체 선분양방식보다 분양가가 평당 268만원, 총 5,702억원의 거품제거가 가능하다고 밝혔다. 또한 이를 시범단지 뿐만이 아닌 전체 화성동탄지구로 적용하면 총 2조6,642억원의 거품을 없앨 수 있다고 밝혔다.

이번 분석은 현상설계공모 당선으로 택지를 특혜공급받은 민간건설업체와 재향군인회, 군인공제회 등 공공기관 우선공급으로 특혜공급받은 택지(약 10만평)를 조사대상으로 하였으며, 분양예정인 건설업체들이 감리자 지정신청을 위해 화성시에 제출한 택지비와 건축비를 경실련 자체조사 결과와 비교 검토하는 방식으로 이루어졌다.

경실련 분석결과 건설업체들이 감리자 지정단계에서 제시한 가격은 평당 749만원(택지비 221만원, 건축비 528만원)으로 나타났다. 반면 경실련이 자체 분석한 결과는 평당 택지비 179만원, 건축비 300만원(기타비용 40만원 포함) 등 평당 479만원이며, 건설업체의 가격과 비교했을 때 270만원의 차액이 발생한 것으로 밝혀졌다.

 

<표-1> 감리자모집공고시 가격과 경실련 자체분석 결과 비교 (단위:만원)

 

구분	택지비	건축비(간접비 포함)	합계
감리자모집공고시	221	528	749
경실련 자체분석	179	300	479
차액	42	228	270

 

'뻥튀기'된 건축비... 건설교통부 표준건축비보다 평당 238만원이나 높아

 

차액이 대부분이 건축비 부분에서 발생하고 있는 것과 관련, 경실련은 "공공택지의 택지비가 이미 공개되어 있고, 개발폭리의 대부분이 땅값차액에서 발생한다는 문제가 계속 제기됨에 따라 업체들이 의도적으로 건축비에 이익을 숨긴 것으로 추정된다"고 밝혔다.

실제로 문제가 되고 있는 건축비의 경우 지난해 분양된 용인동백지구보다 평당 122만원, 2003년 서울시에서 동시분양된 아파트보다 171만원, 지자체 개발공사에서 발표한 건축비보다 202만원 높은 것으로 나타났다. 또한 이는 매년 건설교통부가 발표하고 있는 표준건축비보다는 238만원 높아 화성동탄지구의 경우 건축비에서만 5,057억원의 막대한 차액이 발생하는 것으로 분석되었다.

김헌동 경실련 아파트값거품빼기운동본부장은 "평당 500만원이상의 건축비는 강남 초호화 고층아파트에서나 가능한 주장"이라고 말하고 "여러 자료나 언론의 고발프로그램에서도 다루어진 사실이지만 평당 건축비는 지역에 상관없이 300만원을 넘을 수 없다는 것은 이미 업계에서도 인정하고 있는 사실"이라고 덧붙였다.

 

<표2> 건축비 비교 (화성동탄지구 분양면적 21만2,471평)

 

구분	평당건축비	평당차액	총차액
화성동탄	528만원	-	-
용인동백	406만원	122만원	2,592억
경실련 자체분석	300만원	228만원	4,844억
서울시 동시분양아파트	357만원	171만원	3,633억
지자체 개발공사	326만원	202만원	4,292억
표준건축비	290만원	238만원	5,057억

 

공영개발, 후분양제 도입하면 지금보다 38% 비용 절감 가능

 

경실련은 "택지조성부터 아파트분양까지 공공이 주도하는 공영개발을 도입할 경우 공기업이 주도하는 만큼 주택분양을 통한 이윤추구를 하지 않으므로 분양원가가 곧 분양가이며, 분양가는 지금보다 훨씬 낮아질 것"이라고 밝혔다.

경실련은 현재 화성동탄지구에서는 토지공사가 평당 44만원에 강제수용한 논밭을 업체들에게 평당 363만원에 판매하면서 조성공사비 등을 제외하고 평당 95만원의 이익을 가져가고 있으나, 공영개발할 경우 토공이 가져가는 개발이익의 절반만 인정해도 충분하며 이를 감안했을 때 평당 택지비는 312만원(용적율 고려했을때 평당 택지비는 156만원)으로 크게 낮출 수 있다고 밝혔다.

또한 건축비의 경우 공영개발할 경우 선분양이나 후분양이나 별 차이가 없으며, 선분양시의 모델하우스 건립, 광고비 등의 비용과 후분양시 증가될 것으로 예상되는 금융비용이 상쇄되면서 가격 상승요인이 없어 평당 300만원선으로 나타난다고 밝혔다.

결국 공영개발방식을 채택하여 후분양을 하여도 건축비 부문에서의 가격상승요인은 없으며, 오히려 택지공급이 저렴하게 이루어짐으로써 분양가는 하락할 것이라고 경실련은 내다봤다.

경실련 분석결과 화성동탄지구 시범단지에서 공영개발하여 후분양할 경우 시범단지의 평당 분양가는 456만원, 총액은 9,682억으로 지난주 발표된 분양가와 비교하여 평당 268만원, 총 5,702억원을 낮출 수 있는것으로 나타났다. 또한 이를 전체 화성동탄지구로 확대하면 평당분양가는 452만원, 총액은 4조4,279억원이며 지금과 같은 민영개발, 선분양방식보다 평당분양가는 272만원, 총액은 2조6,642억원을 절감할 수 있는 것으로 나타났다. 이를 세대수로 나누면 세대당 1억740만원의 금액이며, 지금보다 38%의 비용을 절감할 수 있는 결과라고 경실련은 밝혔다.

 

<표3> 현재 분양가와 공영개발, 후분양도입시 분양가 비교

 

구분		시범단지			전체
		공영개발		민간개발	공영개발		민간개발
		선분양	후분양	선분양	선분양	후분양	선분양
분양면적		21만2,471평(6,586세대)			97만9,573평(24,806세대)
분양가	평당	456만원	456만원	724만원	452만원	452만원	724만원
	총액	9,682억	9,682억	1조5,383억	4조4,279억	4조4,279억	7조921억
차액	평당	268만원	268만원	-	272만원	272만원	-
	총액	5,702억	5,702억	-	2조6,642억	2조6,642억	-
	세대당	8,657만원	8,657만원	-	1억740만원	1억740만원	-
절감율		37%	37%	-	38%	38%	-

 

공공택지내 아파트는 공영개발, 후분양하라

 

경실련 박병옥 사무총장은 "분양원가 공개에 대한 시민들의 요구가 높아지고 있음에도 불구하고 정부는 3월말까지 공공택지의 공급가격을 공개하겠다는 최소한의 약속마저 어기고 있다"고 지적하고 "정부의 방치 속에서 화성동탄지구에서 막대한 개발이익이 소수 건설업체로 돌아가는 왜곡된 현실이 되풀이되고 있다"고 말했다.

박병옥 사무총장은 "정부는 시장논리 운운하는데 선분양제도를 유지하면서 분양가는 맘대로 책정하는 현재의 주택시장이야말로 왜곡된 시장"이라며 "분양원가공개는 시장기능을 정상화하기 위한 최소한의 조치이며 원가공개를 할 수 없다면 당장 후분양제를 실시해야 할 것"이라고 정부의 전향적인 정책전환을 촉구했다.

이의영 경실련 정책위원장은 "화성동탄지구에서와 같이 공공택지가 민간에게 헐값에 공급되고 있음에도 분양가가 높게 책정되는 이유는 공공택지공급방식을 개선하지 않은 채 분양가 결정권까지도 몽땅 건설업체에게 모두 맡긴데에서 기인한다"라고 지적하고 "경실련은 근본적인 대책으로 공공택지내 아파트에 대해 공영개발방식을 도입하고, 주택시장 정상화를 위해 후분양 방식을 즉각 시행할 것을 요구한다"고 밝혔다.

 

<문의 : 경실련 아파트값거품빼기운동본부 766-5628>

<정리 : 커뮤니케이션팀 김건호 간사>