최근 정부는 부동산 경기 활성화를 위해 부동산 금융규제(LTV⋅DTI)를 완화하려 시도 중이다. 그러나 가계부채가 1,000조원가 넘는 상황에서 부동산 금융규제 완화는 가계파산, 금융부실로 이어질 수 있는 위험을 안고 있다. 이에 경실련은 각계 전문가들을 모시고 부동산 금융규제 완화와 관련한 문제점을 진단하고 합리적 방안을 모색하기 위한 토론회를 개최했다.

이번 토론회는 윤석헌 숭실대 금융학부 교수의 진행 아래, 토론자로 박창균 중앙대 경영학과 교수, 송인호 한국개발연구원 연구위원, 원종현 국회입법조사처 입법조사관, 이휘정 하나금융연구소 수석연구원, 전성인 홍익대 경제학과 교수가 참여했다.(송인호 연구위원의 경우, 개인적 사정으로 인해 불참)

먼저 첫 번째 토론자인 박창균 중앙대 경영학과 교수는 우리나라의 부동산 규제 정책이 형식적으로는 문제가 있는 규제이지만 현재 우리나라 경제 상황을 고려한다면 정책 나름의 성과와 역할이 있다고 평가했다. 우리나라 주택 시장의 가장 큰 문제점은 사람들의 주택 구입에 대한 의사결정과 관련한 사고방식이라고 지적했다. 대부분의 우리나라 사람들은 주택을 구입하면서 받는 대출금을 자신의 소득으로 갚아나가는 것이 아니라 주택 가격 상승으로 인해 얻는 차익으로 상환하려 한다는 점에 문제제기를 했다. 또한, 금융규제가 주택 구매에 미치는 영향은 극히 작으며, 부동산 규제완화 정책은 거시 경제적 차원에서 시도되는 정책임에도 불구하고 이에 대한 효과는 매우 국지적이고 한정적으로 나타날 것이라고 예상했다. 따라서 LTV에 대한 규제는 완화해도 상관없겠지만 DTI에 대한 규제를 완화하는 것은 현 시점에서 득보다는 실이 많다고 주장했다.

두 번째 토론자인 송인호 한국개발연구위원은 LTV를 국가 간 상호 비교하는 상황에서 우리나라는 전세 보증금을 고려해야 할 필요가 있다고 지적했다. 세계적으로 LTV 규제가 평균 61%정도인데 우리나라의 경우 만일 전세보증금까지 고려해서 계산하면 59%로 실질적으로 큰 차이를 보이지 않는다고 말했다. 부동산 규제 완화를 통해 단기적으로 주택 가격을 어느 정도 상승시킬 수 있지만 규제완화로 인한 가계 대출의 증가폭이 더 클 수도 있기 때문에 장단점을 고려해야 한다고 했다. 또한, 거시경제의 변동성 위험도 커, 부동산에 대한 규제가 완화될 경우 주택 가격 민감도에 대한 영향이 확대될 수 있기 때문에 규제 완화에 대해 신중한 입장을 가져야 한다고 했다. 그리고 우리나라 주택담보대출의 경우 일시상환·거치식 분할상환대출이 대부분이기 때문에 다른 나라들에 비해 구조적으로 취약하며 이러한 구조를 장기·비거치식 상환 구조로 바꾸는 노력이 필요하다고 주장했다.

세 번째 토론자인 원종현 국회입법조사처 입법조사관은 먼저 정부차원에서 부동산 시장을 통제하는 것이 문제라고 주장했다. 부동산 시장이 정부에 의해 통제되면서 시장 균형이 왜곡되고 다시 정부가 개입함에 따라 왜곡을 일으켜 악순환이 계속 된다는 것이다. 또다른 문제는 모든 정부 대책에서 규제를 하면서 한편으로는 소비 진작을 국민 가계에게 전가시키려는 것이라고 말했다. 외국은 금리인하 등 유동성 확대를 통해 소비를 늘리는 방안을 제시하는 반면 우리나라는 국민들에게 빚을 내어 소비하라는 방식으로 부담을 전가하고 있다는 것이다. 또한, 부동산 규제 완화가 주택 가격에 미치는 영향과 현재의 주택가격의 적정성에 의문을 제기하며, 현행 부동산 규제가 바람직하다고는 말할 수 없지만 금융기관도 채권자의 입장에서 책임을 지도록 하는 장치가 마련되어야 한다고 강조했다.

네 번째 토론자인 이휘정 하나금융연구소 수석연구원은 우리나라의 부동산 금융규제에 대해 지금까지 우리나라 부동산 시장의 건전성 유지에 기여해온 것은 사실이지만 가계 부채 규모나 증가 속도뿐만 아니라 대출 기관별과 담보 유무별 구성과 관련하여 심층적인 검토가 요구되며 규제의 재정비가 필요한 시점이라 지적했다. 그리고 LTV에 대한 규제 완화는 가격 상승을 통한 주택경기활성화 차원이 아닌 가계의 주택금융 이용 여건 합리화 차원에서 검토되어야 한다고 했다. 따라서 규제 완화 과정에서 일시적으로 나타나는 가계부채 증가로 인한 부작용을 최소화하기 위한 보완책을 마련해야 한다고 주장했다.

마지막 토론자인 전성인 홍익대 경제학과 교수는 부동산 규제 완화 정책이 성공할 경우와 실패할 경우 모두에 대해 문제점이 있다고 지적했다. 우선 부동산 규제 완화 정책이 성공한다면 가계 부채 급증에 대한 문제가 있으며, 만일 실패할 경우에는 부동산 시장이 폭락할 가능성이 있다는 것이다. 부채의 증가로 성장하는 정책은 건전한 경제에서 가능한 전략이기에 현재 우리나라 가계부채 수준이 상당한 수준에서 부채를 더 늘리는 것보다는 부채를 줄여주는 방향의 정책이 필요하다고 말했다. 또한 부동산금융 규제완화와 금리인하 정책을 병행할 경우 더 큰 부작용이 나타날 것임을 경고했다. 이에 따라 금융기관으로 집중되는 부실을 금융기관이 우선 부담한 후, 부실규모가 클 경우 결국 공적자금 지원으로 해결할 수 밖에 없을 것이라고 예상했다. 따라서 부채 축소에 따른 금융권 부실을 금융권에게 책임을 지워 금융기관의 책임성을 강화해야 한다고 주장했다.

이번 토론회에서는 정부에서 추진하는 부동산 금융 규제(LTV·DTI) 완화가 가지는 여러 가지 부작용 및 문제점에 대해 논의되었다. 이러한 문제제기에 대해 정책결정자는 심도있는 분석과 보완대책을 마련하여 가계부채 문제를 더욱 악화시키거나 부동산 시장의 급격한 폭락을 미연에 방지해야 할 것이다.

[첨부] 토론회 자료집 1부