서울시의 공공아파트 후분양제 도입과 관련해 말들이 많다. 일단 시민사회에서는 환영한다는 분위기다. 그러나 일부 언론과 건축업계, 정부와 여당 등은 후분양제가 반갑지만은 않다. 후분양제 자체가 문제가 있는 제도라기보다 고분양가와 후분양제는 궁합이 맞지 않다는 이유에서다. 그러면서도 고분양가를 막을 대책수립에는 인색하다.

후분양제 도입의 의의는 왜곡된 주택시장의 정상화다. 상품을 보고 구매를 결정하는 것은 소비자의 권리이다. 선분양제도는 소비자의 권리를 제한하고 공급자의 이익을 최대한 보장해 주기 위한 제도였다. 결론적으로 말하면 후분양제도는 소비자들에게 유리한 제도다. 분양가가 올라갈 것이라고 우려하고 있지만 선분양이라는 불공정 거래시 형성됐던 시장가격에 비하면 가격은 떨어질 것이라는 예측도 나오고 있다.

시민의신문

결국 후분양제로 인해 손해를 입을 시장참여자는 대부분 선분양제 하에서 막대한 이익을 보고 있는 건설업체들이다. 현재 후분양제 도입을 반대하기 위한 여러 가지 이유가 있지만 핵심은 건설업체의 피해와 공급감소 등 주택경기위축이다. 

● 후분양제 실시하면 분양가 올라간다?= 절반만 사실이다. 일부 언론과 전문가들은 금융비용의 증가, 공급의 위축 등을 근거로 분양가가 현재보다 올라갈 것이라고 한다. 이를 근거로 후분양제에 대한 공세가 진행되고 있다. 그러나 분양가의 등락은 여러 가지 요인들에 의해 결정되기 때문에 성급하게 결론을 내릴 수는 없다.

실제로 2003년 국토연구원의 후분양제 관련 연구결과 보고서에는 후분양시 분양가격이 선분양시 가격보다 낮아질 가능성도 배제할 수 없다고 밝히고 있다.

이 보고서에서 김혜승 국토연구원 연구위원은 “선분양시 소비자의 선납금에 대한 이자를 고려한다면 소비자의 입장에서는 분양가격이 산술적으로는 상승하나 실질적인 상승률은 크지 않을 것”이라고 밝혔다. 그는 “실제로 후분양시 소비자가 부담하는 분양가격 상승의 실질효과는 5~6% 정도”라며 “목돈마련에 부담이 되는 점은 후분양제로 인한 문제가 아니라 장기주택자금대출의 문제”라고 지적했다.

오히려 시민단체에서는 선분양제도 아래서 형성되는 분양가가 부풀려져 있기 때문에 원가공개가 가능한 후분양제 아래서는 떨어질 것이라고 내다보고 있다. 윤순철 경실련 시민감시국장은 “현재 토지비와 건축비는 과도하게 산정된 면이 많다”며 “후분양제로 원가가 공개된 상태서 분양가를 책정한다면 현 수준보다 많게는 30% 정도까지 분양가가 떨어질 가능성도 있다”고 지적했다.

● 주택공급이 줄어든다?= 이것 역시 옳다고 할 수 없다. 단기적으로는 줄어들 것이다. 현재 대부분의 건설업체들은 소비자의 선납금으로 사업에 착수한다. 후분양제가 도입되면 소비자의 선납금을 대신할 수 있는 자금공급처를 찾아야 하며 그렇지 못한 업체들은 주택공급을 중단할 수밖에 없다. 우량기업이라 하더라도 공급을 줄일 가능성도 있다. 그러나 주택에 대한 수요가 존재하는 한 자금동원력 있는 새로운 회사가 공급시장에 참여할 수도 있다.

결국 주택공급축소는 후분양제의 문제가 아니다. 택지와 수요, 자금의 공급이 얼마나 원활하게 이뤄지는가의 문제다. 후분양제라고 해서 택지공급과 수요가 지금과 달라질 이유는 없다. 자금의 공급이 해소된다면 공급축소의 기우는 상당부분 해결될 것이다. 

전문가들은 후분양제 아래서 주택시장의 자금동원은 프로젝트 파이낸싱(Project Financing) 등 금융기관이 주택공급시장에 직접 개입함으로써 해결될 수 있을 것으로 내다보고 있다. 프로젝트 파이낸싱이란 은행 등 금융기관이 특정사업의 사업성과 장래의 현금흐름을 보고 자금을 지원하는 금융기법이다. 대체로 모기업과는 별도로 설립된 프로젝트 회사를 통해 사업성을 분석하고 투자자들을 모집한 후 사업에 착수하는 방식이다. 현재 우리나라에서는 이 제도를 제한적으로 운영하고 있다. 시공업체에 대한 신용연대보증 및 책임준공이행각서 등 여러 가지 안정적 장치가 마련돼야 가능하다.

물론 완벽한 제도는 아니다. 현재에도 거품붕괴 등 주택산업 부분의 프로젝트 파이낸싱에 대한 우려가 있는 것은 사실이다. 그러나 철저한 사업성 분석을 통한다면 무분별한 사업추진 등으로 인한 위험은 상당 부분 해소될 것이라는 의견이다. 물론 프로젝트 파이낸싱이 원활히 이루어지기 위해서는 법적?제도적 뒷받침이 선행되어야 한다는 것은 의심의 여지가 없다.   

● 건설업체가 망한다?= 후분양제 반대 논리의 핵심이다. 2003년 현재 건설업체의 평균 부채율은 2백%가 넘어 제조업의 2배에 이른다. 선분양시 소비자들의 선납급이 채무로 포함하지 않은 수치다. 후분양이 실시되고 소비자 금융을 활용하지 못하게 되면 건설업체의 부채율은 4백%에 육박할 것으로 예상하고 있다. 부실한 건설업체들이 어려움에 처할 것은 명약관화다.

자금조달 뿐만 아니다. 후분양 하에서는 미분양의 위험에 늘 노출될 수밖에 없다. 이를 해소하기 위해서는 보증제도 등 다양한 제도적 뒷받침이 필요하다. 그러나 무엇보다 중요한 것은 건설업체들이 ‘분양가 자율화아래서의 선분양’이라는 특혜적 입장에서 벗어나 주택품질향상으로 얼마나 ‘소비자들에게 가까이 다가갈 수 있는가노’이다.

윤순철 경실련 국장은 “결국 후분양제는 소비자 중심의 주택시장으로 재편하는 일”이라며 “미분양이 걱정된다면 좋은 상품을 만들어서 소비자들이 선택하게 하는 것이 시장경제체제에 부합하는 일”이라고 지적했다. 그는 “후분양제가 건설업체를 망하게 한다는 근거 없는 말을 퍼뜨릴 생각을 하기보다 어떻게 하면 양질의 주택을 공급함으로써 주택시장에서 자신들이 살아남을지를 고민해야 한다”고 덧붙였다. <시민의 신문 박성호 기자>