정부는 지난 17일 재건축 가능 자격요건을 대폭 완화하는 내용을 포함하는 “도시및주거환경정비법시행령개정안”을 입법예고 하였다. 내용은 단독주택을 포함하여 다세대․다가구 주택지에 대해 준공 후 10년 이상 지난 건축물이 대상지의 30% 이상이면 재건축이 가능하도록 하였다.

이는 기존 20년 이상의 건축물이 2/3이상이라야 가능하던 기준과 비교하여 대폭 완화된 것이다. 다세대․다가구 주택이 공동주택에 비해 불량 노후화되어 있어 기준 완화가 필요하다고 밝히고 있지만 이는 건축물 품질관리도 제대로 하지 못한 채 주택확충에만 급급했던 근시안적인 주택․도시정책의 결과이다.

이를 또 다시 단편적인 ‘재건축 활성’화라는 물리적 공간개선으로 푸는 것은 많은 부작용과 함께 사회적 비용을 초래할 것이다.

1. 임기응변식의 도시정책이 도시주거환경 파괴의 주범이다.

과거 주택부족을 이유로 도시기반시설이나 주변여건에 대한 고려 없이 주거지역의 과도한 개발을 허용한 결과 주차, 일조, 통풍 문제가 심각한 다세대․다가구 주택을 양산하였다. 주택의 수만 늘이면 된다는 안일한 발상이 이와 같은 문제를 만들어 낸 것이다.

결국 10년도 채 가지 못하고 부작용으로 인해 허물어야 할 주택을 짓도록 정부가 조장해 놓고 이제 와서 재건축 활성화를 통해 부수고 다시 지으면 된다는 안일한 발상을 하고 있어 정책실패에 대해 진정한 반성이 이루어졌는지 의문이다. 나홀로아파트나 획일화된 공동주택 일색의 도시경관의 문제도 이러한 정책에 의해 비롯되었으며 우리의 도시를 흉물스럽게 하고 있다.

정책은 단기간에 결정되지만 충분하게 검토되지 않은 부실한 도시정책에 의해 만들어진 주택과 도시환경은 장기간 지속되며 많은 문제점을 양산할 것이다.

2. 멀쩡한 주택이 뜯겨져 나가 자원낭비와 환경파괴를 유발한다.

콘크리트 건물의 일반적인 수명은 50년을 넘는다고 한다. 최근까지 서울의 강남 등 20년된 공동주택들이 안전이나 구조에 전혀 문제가 없음에도 불구하고 개발이익 향유를 위해 무분별하게 재건축이 추진되는 등 재건축 자격기준 강화에 대한 필요성이 끊임없이 제기되고 있다.

그런데 건축 품질 관리감독의 책임은 회피한 채 재건축 자격기준을 10년이상 건축물의 30%이상으로 완화할 경우 멀쩡한 건물들이 뜯겨져 나갈 것이며 이는 건설폐기물의 발생과 처리, 공사로 인한 미세먼지 발생과 아울러 새로운 건설자재를 마련하기 위한 바다 모래와 임야가 파헤쳐 지는 등 환경파괴로 이어질 것이다. 이는 불필요한 자원낭비를 부추기는 것이다. 과거 건설과 개발지상주의적인 패러다임이 팽배했을 당시에나 가능한 발상이며 이제는 친환경적이며 지속가능한 도시패러다임의 시대이다.
   
3. 서민들의 주택제고를 일시에 감소시켜 주거불안을 야기한다.

다세대․다가구 주택은 비교적 주거비가 저렴한 서민들의 주거수단이다. 그런데 이러한 주택들이 자격기준연한과 구성비율 완화로 인해 급격한 재건축이 이루어질 경우 개발이익의 극대화를 위해 획일화된 공동주택 형태의 재건축이 이루어질 것이다.

이는 곧바로 주거비 상승으로 이어져 이를 감당할 수 없는 서민들의 경우 더욱 불량한 주택으로 쫓겨나게 되어 주거불안정이 심화될 것이다. 재건축이나 재개발로 인한 원주민 재정착률이 20%도 되지 않는다는 것은 이를 입증하고 있다. 더욱이 재건축의 경우 민간주도로 사업이 진행되며 세입자들에 대한 대책이 전무하므로 그 문제가 더욱 심각하다. 

4. 개발이익을 위해 무분별하게 추진되고 집값 상승 등 투기를 부추긴다.

이미 추진되고 있는 재건축사업에서도 알 수 있듯 늘어난 용적률에 의한 개발이익의 사유화를 위해 멀쩡한 주택을 부수고 새로 짓고 있다. 따라서 유명무실한 개발이익환수체계 내에서는 무분별한 재건축이 이루어질 것이며, 이는 지가상승과 주택가격 상승으로 이어져 부동산 투기 등 우리사회의 고질적인 문제를 그대로 반복하게 될 것이다.

서울의 경우 이미 강남의 재건축, 강북 뉴타운사업 등으로 인해 이러한 문제점이 나타나고 있으며 이어서 다가구․다세대주택까지 합류할 경우 그 파장은 더욱 클 것으로 보인다. 

과거 도시주거환경의 문제는 거주민의 삶의 질 향상이 아닌 경제적 목적이나 정치적 목적에 의해 좌지우지 되었다. 그러나 도시는 주민들의 삶의 터전이며 생활의 공간이다. 투기나 재산증식의 수단도 아니며, 정책당국자들의 정책실험의 대상도 아니다.

정부는 10년도 내다보지 못하는 임기응변식 정책의 실패가 도시주거환경의 질을 더욱 열악하게 하고 주민불편으로 이어졌다는 점을 명심해야 할 것이다. 기반시설 부족에 대한 대책도 없고, 환경파괴와 서민주거불안정을 조장하는 재건축사업은 활성화되어야 할 대상이 아니다.

경실련은 이러한 문제점에 대한 개선책이 우선 마련되어야 함을 지적하며, 아울러 재건축사업을 비롯한 무분별한 개발사업을 방지하기 위한 개발이익환수체계의 전면적인 개편을 촉구하는 바이다.

[문의 : 경실련 도시개혁센터 766-5627]