서울시는 그간 재개발.재건축사업 추진을 위해 민간에서 수립하였던 정비계획을 수립권자인 자치구에서 직접 수립하도록 관련 조례를 정비하겠다고 발표하였다. 도시및주거환경정비에관한법률(이하 도정법)에 의하면 사업추진을 위한 정비계획은 지방자치단체장이 수립하도록 하고 있으나, 재개발,재건축사업이 투기와 재산증식의 수단으로 전락하면서 민간이 직접 정비계획을 수립하여 제안하고 지자체장이 이를 승인하는 형태로 추진되었다.

민간의 정비계획수립은 개발이익확보를 최우선으로 하여 기반시설과 임대주택 설치를 회피하는 등 도시환경의 질을 떨어뜨리고 서민들의 주거불안을 심화시켰다. 아울러 초기 사업비용 조달을 위해 시공사 등과 사전에 결탁하여 각종 비리와 부패의 온상이 되는 등 구조적인 문제를 발생시켜왔다. 그런데 이러한 왜곡된 사업구조에 대한 개선 없이 전국적으로 뉴타운사업이 확대되는 등 문제가 심화 확대되고 있는 실정이다.

따라서 이번 서울시의 조치는 투기와 부패의 복마전이었던 재개발.재건축사업의 공공성을 회복하기위한 첫걸음으로서 늦었지만 환영할 만하다. 그러나 재개발․재건축사업이 도시 및 주거환경개선이라는 공공성을 회복하기 위해서는 사업 전과정에 걸쳐 제도개선 및 법개정이 이루어져야 한다.

1. 정비계획은 공익성에 입각하여 수립되어야 한다.

계획수립 주체가 지자체장이 된다고 하여 무조건 계획의 공공성이 확보된다고 보기 어렵다. 선출직 자치단체장은 지역주민들의 민원이 제기될 경우 자유로울 수 없으며, 선심성 계획수립이 남발될 가능성이 농후하다. 그간 재개발․재건축사업은 개발이익 극대화를 위해 기반시설과 임대주택 건설을 회피하는 등 도시 내 “난개발”의 주범이었다. 따라서 계획의 공공성을 확보하기 위해서는 이러한 시설설치를 회피할 수 있는 최소규모기준을 폐지하여야 한다. 아울러 개별 사업지 단위로 계획이 수립되는 현행 정비계획수립방식을 전면 재검토하여 인근 지역까지 고려한 “생활권단위 계획수립”이 선행되어야 한다.

2. 주민합의의 민주성과 사업의 투명성이 확보되어야 한다.

○주민 동의요건 강화

재개발․재건축사업은 다수 주민의 합의와 동의절차를 거쳐 사업이 추진된다. 그러나 단기간에 사업을 추진하겠다는 명목 하에 주민들의 의견이 개진되고 충분하게 논의되어야 하는 총회가 각종 편법에 의해 무력화되고 있다. 조합집행부에게 과도하게 부여된 권한은 업체선정 등 결정 과정에서 금품과 로비가 오고가고 일반 조합원들은 합의과정에서 소외되는 등 갈등과 분쟁의 요인이 된다. 따라서 조합원들이 조합집행부를 견제하여 공정하게 사업이 추진되기 위해서는 주민동의요건이 강화되고 합의과정이 보다 민주적으로 이루어질 수 있어야 한다.

○ 정보공개제도 개선

재개발․재건축사업에서 부패와 비리가 발생하는 이유는 사업의 폐쇄성에 기인한다. 재개발․재건축사업은 단계별로 공공의 사업승인절차를 거치고 있으나, 사업은 철저하게 조합 중심으로 추진된다. 조합은 주민들에게 사업과정에서 발생하는 정보와 자료를 모두 제공하여 주민들이 합리적으로 판단하고 적극적으로 참여하도록 하여야 하나, 사업을 조합임원 등 소수의 편의에 맞춰 유리하게 추진하기 위해 관련 자료와 정보를 주민들에게 적극적으로 공개하지 않고 있다.

현행 도정법에서는 조합에서 관련 정보를 조합원에게 모두 공개하도록 하는 규정이 명시되어 있다. 그러나 조합에서 이를 이행하지 않을 경우 자치단체도 주민들 간에 해결해야 하는 사항으로 그 책임을 조합에 떠넘기고 있어 강제할 방법이 없다. 소송의 경우 많은 비용과 시간이 소요되기 때문에 현실적으로 불가능한 실정이다. 따라서 사업의 투명성확보를 위해 정보공개를 강제할 수 있는 방안이 마련되어야 하며, 공공에서는 이행여부를 철저하게 관리 감독해야 한다.

3. 업체선정과정이 공정해야 한다.

재개발․재건축사업과정에서 가장 문제가 심각한 것은 각종 사업비를 결정하는 업체선정과정이다. 전문성이 없는 주민들로 구성된 조합은 적정 사업비를 검증하기 어렵다. 주민들은 업체에서 일방적으로 제시하는 자료와 정보에 의존하여 판단하는데, 이마저도 조합원들에게 모두 공개되지 않고 있다. 따라서 업체들은 부풀려진 사업비를 제시하고, 업체선정 결정과정에서 주도적인 권한을 가진 조합임원 등에게 금품을 제공하는 방법으로 비용이 과다하게 책정되고 있다. 결국 이러한 불필요한 비용은 고분양가로 책정되어 조합원과 일반분양자에게 전가되고, 부패와 비리의 진원지가 된다. 따라서 형식적인 업체선정과정이 공개경쟁에 의해 이루어질 수 있도록  관련 제도를 대폭 강화하고, 주민들이 보다 합리적으로 판단할 수 있도록 지원방안이 마련되어야 한다.

4. 개발이익을 환수하여 서민주거안정과 도시환경개선을 위한 재원으로 활용해야 한다.

재개발․재건축사업은 열악한 도시환경과 주거환경을 개선하는 공공성이 최우선되어야 한다. 그러나 용적률 증가로 인해 개발이익이 발생하고, 그 개발이익이 모두 사업주체에게 귀속되면서 사업추진의 기준이 도시 및 주거환경의 열악성이 아닌 개발이익에 근거한 사업성이 되었다. 이는 결국 돈이 된다면 무분별한 사업이 추진되고 부동산투기와 집값상승의 요인이 되는 등 주택시장을 왜곡하고 서민들의 주거불안을 심화시키고 있다. 따라서 시민들의 혈세를 투입하여 부동산투기와 서민주거불안을 조장한다는 비판을 피하기 위해서는 사업의 공공성이 확보되어야 한다. 이에 개발이익은 철저하게 환수되어야 하며, 환수된 개발이익은 기반시설 설치와 임대주택확보, 원주민 재정착을 위한 재원으로 활용되어야 한다.

[문의 : 도시개혁센터 02-766-5627]