[월간경실련 2023년 7,8월호] [시사포커스(1)]

수방사 공공분양,
정부는 누구를 위해 집을 짓는가?

정택수 경제정책국 부장

작년 10월 26일 정부는 윤석열 대통령의 대선공약을 구체화한 “서민주거안정을 위한 공공주택 50만호 공급계획”을 발표했습니다. 올해 1월에는 공공분양주택의 이름을 뉴:홈이라 이름 지었으며, 2월부터 사전청약 접수를 시작했습니다. 6월 7일에는 2023년 사전청약 물량을 7천호에서 1만호로 확대하며 동작구 수방사 등 1,981호의 사전청약을 시행한다고 밝혔습니다.

수방사 부지는 전 가구가 공급 27평형(전용 59㎡)으로 공급될 예정이며 추정분양가는 8억 7,225만원입니다. 같은 시기 공공분양으로 나온 남양주 왕숙과 안양 매곡의 동일면적이 각각 3.4억, 4.4억인데 비해 가격이 지나치게 비싸게 책정됐다는 평가가 제기되기도 했습니다. 그럼에도 수방사 부지 사전청약 경쟁률은 역대 최고 수준인 283대 1을 기록했습니다. 특히 79가구를 공급하는 일반분양에는 5만 1천명이 몰려 경쟁률이 645대 1에 달했습니다.

수방사 부지는 수십년 동안 국방부가 보유해 온 땅입니다. 건축비와 함께 집값의 가장 큰 부분을 차지하는 토지비가 거의 들지 않기 때문에 정부 의지만 있으면 얼마든지 저렴한 공공주택 공급이 가능합니다. 하지만 수방사 부지는 주변 시세를 기준으로 조금 낮게 분양가를 책정하여 막대한 개발이익을 발생시킬 뿐만 아니라 주변 집값 거품 제거에도 부정적 영향을 줄 것으로 예상됩니다. 경실련은 정부의 집장사·땅장사 실태를 드러내고 국민을 위한 진짜 공공주택공급을 촉구하기 위하여 수방사 부지 분양 개발이익을 분석했습니다.

경실련은 먼저 수방사 부지 분양원가를 추정하여 분양가와 비교했습니다. 국방부는 수방사 부지를 1960년대부터 보유해온 것으로 보이는데 토지 취득가액은 별도로 공개되지 않았습니다. 1968년 여의도 국회의사당 부지가 평당 1만원, 1970년 강남 한전 부지가 평당 5천원 수준에서 취득된 것으로 볼 때, 수방사 부지 취득가 또한 보수적으로 보아도 평당 1만원 정도였을 것으로 추측됩니다. 당시 시세 평당 1만원을 기준으로 용적률 289.97%를 적용할 경우 아파트 평당 토지비는 3,448원입니다(취득가 1만원÷용적률 289.97%).

건축비는 LH가 2022년 11월 분양한 성남복정 아파트를 기준으로 했습니다. 성남복정 평당 건축비는 895만원인데 건축비 인상률 등을 감안하여 계산한 결과 932만원을 수방사 분양 건축비로 추정했습니다. 경실련 추정 토지비와 건축비를 더한 분양원가는 평당 932만 3천원, 27평(전용 59㎡) 한 채당 2.5억원입니다. 수방사 분양가격은 한 채당 8.7억이므로 6.2억원의 이익이 발생합니다. 분양세대 263호에서 발생하는 총 개발이익 1,631억원을 국방부와 LH가 가져갈 것으로 예상됩니다.

수방사 부지의 토지주는 국방부이며, 개발과 분양은 LH가 맡는 위탁개발방식으로 진행합니다. LH 개발이익은 위탁개발 수수료로 지급됩니다. 지방자치단체 공유재산 운영기준에 따르면 국유지 등 공유재산을 위탁개발할 경우 위탁수수료는 개발수수료(총 건축원가의 4~5%)와 분양 수수료(분양가액의 2~3%)로 규정하고 있습니다. LH도 비슷한 기준을 적용하고 있을 것으로 판단하여 개발수수료 5%, 분양수수료 3%를 각각 적용했습니다. 그 결과 LH 수수료는 한 채당 3,875만원(개발수수료 1,258만원, 분양수수료 2,617만원)으로 예상됐습니다. 263호에 대한 총 수수료 102억원을 LH가 가져갈 것으로 보입니다.

건축비와 토지비, LH 수수료 등을 제외한 나머지는 국방부 이익입니다. 한 채당 5.8억, 263호 전체로는 1,529억원이 발생하여 국방부 수익이 될 것으로 예상됐습니다. 국방부가 1960년대 취득 당시에만 해도 평당 1만원(263채 기준 2,449만원)이었던 토지가치가 60여년 만에 아파트 개발로 인해 1,529억원(토지평당 6,243만원)이 됐으니 6,200배 이상 상승한 셈입니다.

이번 사전청약에는 수방사 부지뿐 아니라 고덕강일 3단지 토지임대부 건물분양 주택도 포함되어 있습니다. 수방사 부지는 뉴:홈의 세 가지 유형 중 일반형(주변시세의 80%)이며, 토지임대부 주택 고덕강일 3단지는 나눔형(주변시세의 70% 이하)으로 토지임대 건물분양주택입니다. 각각을 분양받은 수분양자의 부담액을 비교했습니다.

KB부동산 통계에 따르면 전국 평균 아파트 전세가격은 2.9억입니다. 계산의 편의를 위해 자기 자본금 3억으로 수도권에서 전세를 살던 세입자가 대출을 받아 수방사 또는 고덕강일 3단지 토지 임대 아파트를 분양 받을 경우 각각 얼마의 월 부담액이 생기는지 계산했습니다. 원리금 균등상환 방식으로 대출금리는 평균 고정형 주택담보대출 4.19%(통계청)로 계산했습니다.

3억 자본금을 가진 사람이 수방사 분양을 받으려면 5.7억을 대출받아야 합니다. 계산 결과 월 부담액은 총 245만원입니다. 고덕강일 3단지는 분양가격이 3.5억이므로 5천만원만 대출받으면 됩니다. 5천만원에 대한 월 이자는 21만원이며, 토지 월 임대료가 월 40만원이므로 월 부담액은 총 61만원입니다. 수방사 아파트 수분양자의 월 부담액은 고덕강일 3단지 토지임대 건물분양 아파트 수분양자의 4배이며, 월 184만원 더 많습니다. 월 이자 245만원은 서민층에게는 큰 부담일 수 밖에 없습니다. 수방사 아파트를 분양받아 혜택을 보는 사람은 대출 부담 없는 현금 부자일 가능성이 큽니다.

또한 수방사 부지는 주변 시세의 80%로 책정된 일반형 공공주택으로 실거주 3년만 채우면 일반거래가 가능합니다. 때문에 주변 집값과의 시세차익에 대한 과도한 기대감이 청약과열로 이어졌으며, 이 중에는 투기수요도 포함된 것으로 판단됩니다. 반면 고덕강일 토지임대 건물분양 아파트는 실거주 의무기간이 5년이며, 일반거래가 불가능하고 공공에 환매해야 되기 때문에 대부분 실수요자일 것으로 보입니다.

위와 같은 내용을 기자회견을 통해 발표하자 당일 오후, 국토부가 경실련 발표에 대한 반박문을 발표했습니다. 국토부는 “정부가 동작구 수방사 부지 사업을 통해 국민을 상대로 집장사를 하여 막대한 수익을 가져갔다”는 내용은 전혀 사실이 아니라고 밝혔습니다. 그러나 경실련이 추정한 총 개발이익금 1,631억에 대해서는 구체적인 반박을 전혀 제시하지 못했습니다.

그나마 새롭게 제시된 정보는 LH가 가져갈 위탁 보수 수수료율이 개발보수 3%, 분양보수 1%라는 것 뿐이었습니다. 2% 차이는 구체적으로 반박하면서 1,631억에 대해서는 아무런 반박도 제기 못한 국토부의 태도는 결국 경실련 추정액 1,631억이 실제와 거의 비슷한 수준임을 반증하는 것으로 보입니다.

또한 국토부는 분양주택 수익이 군관사 208호, 행복주택 85호 건설비용에 사용되기 때문에 막대한 개발이익이 발생한 것은 아니라고 주장했습니다. 그러나 용처가 어떻든 정부가 평당 1만원에 취득한 땅을 6,200배나 오른 가격으로 장사를 벌이는 행위는 결코 합리화될 수 없으며 비판받아 마땅합니다. 게다가 엄밀히 말해 군관사는 국방부 예산으로, 공공주택은 주택도시기금과 국가재정 등으로 지어야 합니다. 국민을 상대로 집장사를 벌인 것도 모자라 그 수익을 이처럼 사용하는 게 합당한지 따지는 것만으로도 큰 논란거리입니다.

그럼에도 일단 국토부의 주장대로 군관사와 행복주택 건설비용을 계산해 보았습니다. 수방사 아파트 1채를 짓는데 드는 원가는 2.5억이므로 군관사, 행복주택 293호를 짓는데 드는 원가는 737억입니다. 분양주택 263호를 팔고 남은 금액 1,631억 중 절반이 넘는 894억이 여전히 남습니다. 이 금액이 개발이익이 아니라면 국토부는 대체 뭐라고 부르는지 의문입니다.

국토부는 반박문 마지막에 “청년 및 무주택 서민의 내 집 마련의 꿈과 희망 실현을 목표로 뉴:홈의 차질 없는 공급을 통해 국민 주거안정에 힘쓰겠다”고 밝혔습니다. 그러나 이 한 줄만으로는 청년 및 무주택 서민을 향한 정부의 진정성을 조금도 느낄 수 없습니다.

국토부는 수방사 추정 분양가 8.7억이 분양가상한제 가격과 시세 등을 종합적으로 고려하여 주변 시세의 80% 이하로 산정됐기 때문에 비싸지 않다는 것입니다. 경실련이 분석했듯 3억 자기 자본금으로 전세를 살던 사람이 수방사 아파트를 분양받으려면 5.7억은 대출받아야 합니다. 매월 245만원씩 부채를 갚아야 하는데 일반 서민으로선 큰 부담이 아닐 수 없습니다. 하물며 3억조차도 없는 청년, 서민층에게 수방사 부지 아파트는 그저 그림의 떡일 뿐입니다. 그런데도 이 가격이 비싸지 않다고 한다면 대체 수방사 아파트는 누구를 위해 개발한 것인지 묻지 않을 수 없습니다.

수방사 부지처럼 정부 부처나 공기업 등이 공공택지나 국공유지를 개발하여 아파트를 비싼 가격에 분양하여 부당이득을 취하는 행태는 전면 중단되어야 합니다. 주변 시세보다 조금 낮은 가격에 공급되는 공공분양 아파트는 내 집 마련이 절실한 무주택 서민들보다 현금 부자들을 위한 기회가 될 수 있습니다. 새 아파트는 선호도가 높기 때문에 거래가 시작되면 가격 상승으로 이어집니다. 결국 집값 하락 효과는 거의 내지 못한 채 기존 아파트 가격을 추월하여 주변 집값을 끌어올리는 역할을 할 위험이 큽니다. 최소한 공공택지 중 주택지는 절대 매각하지 못하도록 관련법을 개정해야 합니다.

공공분양 뉴:홈도 전면 재검토하여 모두 영구·50년·장기·국민임대 등 장기공공주택이나 토지임대부 주택으로 전환해야 합니다. 건물은 분양하더라도 토지는 계속 공공이 보유하고 있으면 내 집 마련을 원하는 서민은 저렴한 가격에 주택을 구입할 수 있으며, 공공은 부동산 가격이 상승 시 공공자산도 늘어나는 효과를 볼 수 있습니다. 건물만 분양하고 토지는 계속 공공이 보유하면 서민들에게는 일반분양보다 월 부담액이 더 낮아질 수도 있으며, 적재적소에 저렴한 분양가의 아파트를 계속 공급하면 주변 집값도 안정될 수 있습니다.

정부는 최근 벌어진 집값 일부 하락에도 수많은 국민이 주거문제로 고통받고 있음을 잊지 말아야 합니다. 이런 때일수록 서민들이 주거만큼은 안심할 수 있도록 공공의 역할이 어느 때보다 중요합니다. 정부와 국회는 서민을 위한 공공주택 공급이 확대될 수 있도록 제도개선에 적극 나서야 합니다.