분양원가 왜 공개 되어야 하는가?

 

지난 6월 1일 열린우리당은 건교부와의 당정협의에서 17대 핵심공약으로 약속했던 '공공아파트 분양원가 공개'를 백지화하기로 합의한 후 시민들의 거센 저항에 직면하자 발표 하루 만에 번복하였다.

오랫동안 건설업계 및 건설단체 등과 긴밀한 관계를 유지 해온 정부관료들, 이들에게 휘둘려 온 건교부, 건설경기부양에 의존해온 재경부는 여론에 밀려 부랴부랴 구성했던 주택공급위원회의 분양원가 공개와 택지공급체계 개선방안에 대한 공청회 개최를 앞두고 분양원가 공개 불가, 원가연동제 도입 등 업계의견을 미리 확정 발표함으로써 공청회의 의미를 퇴색시켰다.

이들은 분양원가 공개는 입주자들의 집단민원이 예상되는 반면 원가연동제를 실시하면 분양가 인하효과는 물론 간접적인 분양원가 공개효과를 얻을 수 있으므로 국민 90%가 원하는 분양원가 공개가 의미가 없다는 왜곡된 논리로 국민과 언론을 혼란스럽게 하고 있다.

경실련은 이렇게 무책임한 집권여당과 건설업체의 대변인을 자처하고 있는 건교부 재경부가 과연 대통령이 여러 차례 국민과 약속한 부동산안정화를 위한 근본적인 대책을 마련할 의지가 있는지 심히 우려하며, 원가연동제와 상관없이 분양가 거품빼기, 소비자권리보호, 공기업투명성 확보 등을 위해 '아파트 분양원가공개'는 반드시 이루어져야 한다고 주장한다.

만일 원가공개를 반대한다면 공급자에게 주어진 각종특혜 선분양제, 택지독점 분양권, 택지저가공급특혜, 분양가자율결정권 등을 원점에서 재검토하고 완공 후 분양제와 제조물책임법 가입의무화를 즉각 도입할 것을 주장한다.  

 

첫째, 분양가자율화 이후 공공택지의 택지공급가와 분양방식 및 공급받은 자가 즉각 공개되어야 한다.

 

지난 2월 건교부장관은 대통령업무보고에서 택지공급가를 3월말까지 공개하기로 확정 보고하였고, 열린우리당은 택지공급가와 택지조성원가 공개를 17대 핵심공약으로 채택하였다. 그럼에도 불구하고 지난 4월에 열린 당정협의에서 택지공급가 공개를 7월까지 미룬 것은 어떠한 이유로도 납득할 수 없다.

더군다나 6월 분양예정인 화성동탄, 고양풍동지구 등 대규모 택지를 특정건설업자가 특혜분양 받은 곳에서 분양될 아파트에서도 분양가 폭등과 건설업체의 땅값차익 독점이 예상되고 있고, 고양풍동지구에서 분양하는 현대산업개발은 평당분양가를 890만원으로 책정한 것으로 보도되고 있다. 이는 불과 6개월 전에 주택공사가 풍동지구에서 평당630만원에 분양한 것과도 260만원이나 차이가 나고 30평기준으로 세대당 8,000만원 가까이 차이 나는 것이다.

똑같이 분양받은 택지에서 단지 6개월이라는 시차가 존재할 뿐인데 자재값이 아무리 올랐다하더라도 평당 260만원의 대부분은 건설업체가 분양원가와 상관없이 주변 시세를 기준으로 분양가를 책정 하므로써 발생한 땅값차익의 일부이다.

따라서, 정부와 정당은 분양원가 공개의 得失을 따지고 있는 동안에 고양풍동, 화성동탄지구에서는 여전히 헐값에 공급받은 공공택지에서 담합과 고분양가 책정을 통한 건설업체들의 땅값차익 독점이 반복되고 있음을 유념해야 하며, 즉각 택지개발주체(토공 및 주공, 지자체 개발공사 등)와 택지를 분양받은 주택건설업체, 분양받은 방식(추첨분양, 경쟁입찰, 수의계약 등) 및 택지공급가를 공개함으로써 합리적인 분양가가 책정될 수 있도록 유도해야 할 것이다.

 

둘째, 공공택지의 택지조성원가도 공개되어야 한다.

 

20-30만원대의 논밭이 택지가 되고 택지가 다시 아파트용지가 되어 소비자에게 분양되기 까지 발생한 개발이익은 택지개발주체인 공기업(토공, 주공 등)이 택지를 조성해서 건설업체에 헐값에 공급하는 단계와 아파트건설주체(건설업체)가 아파트가 건설되지도 않은 아파트용지를 소비자에게 분양하는 단계에서 아무런 노력도 없이 챙기고 있다.

실제로 경실련이 용인동백, 용인죽전, 파주교하, 남양주호평 등 4개 지구의 개발이익을 추정한 결과 택지를 개발한 토지공사는 평당 원가 244만원(택지조성원가)의 택지를 건설업체에 평당314만원(택지공급가)에 판매하여 평당 70만원, 총 5,217억원의 개발이익을 챙긴 것으로 나타났다.

따라서, 택지개발주체가 어떤 단계에서 얼마의 개발이익을 가져갔는지 정확히 알기 위해서라도 택지조성원가는 반드시 공개되어야 하며, 이는 택지개발주체인 공기업의 투명성 확보에도 반드시 필요하다.

 

셋째, 공공아파트의 분양원가는 공개되어야 한다.

 

주택공사, 토지공사, 지방자치단체의 개발공사 등 공기업의 분양원가는 조건 없이 즉시 공개되어야 한다. 주택공사, 토지공사, 자자체 개발공사는 집장사, 땅장사를 위해서 설립된 기업이 아니라 국민들의 주거안정과 공공복리의 증진을 위해 국민의 세금으로 설립된 공기업이다. 또한 이들 공기업은 택지개발촉진법에 따라 토지를 강제 수용하는 택지개발지구에서 독점적으로 사업을 진행한다.

이미 서울시 도시개발공사가 상암지구 아파트 분양원가를 발표하였고, 이후에도 대구, 대전, 부산, 광주, 전북 등 지자체개발공사가 아파트 분양원가를 공개하였다. 이런 상황에서 유독 수십년동안 주택을 건설 해 온 주택공사만이 분양자와 입주자 민원제기 등을 이유로 아파트 분양원가 공개를 거부하는 것은 주공 스스로 도덕성과 투명성 확보에 실패하였음을 인정하는 것일 뿐 공개거부의 명분이 될 수 없으며 주공은 이미 여러 차례 소송에서도 분양원가를 공개하라는 판결을 받은 상태이다. 

또한 국민의 86%, 열린우리당 의원들의 87%가 분양원가 공개에 찬성하였고(KBS여론조사, 열린우리당 자체 조사), 5대 정당이 17대 핵심공약으로 공기업 분양원가 공개를 채택한 만큼 사회적 합의도 형성되어 있다.

또한, 공기업 원가공개는 민간건설업체가 헐값에 공급받은 택지에서 아파트 건설도 하지 않고 시행만 하여 수백-수천억 규모의 이익을 아무런 노력 없이 챙기는 것을 방지하고 비자금을 조성하여 기업의 이익을 빼낸다는 공공연한 비밀을 밝혀내는 한편 부당이득에 대한 세금환수를 가능케하는 일이다. 따라서, 공기업이 분양원가 공개를 미루어야 할 하등의 이유가 없으며, 주공, 도시개발공사, 공무원연금관리공단, 군인공제회, 재향군인회 등의 공기업은 분양원가를 반드시 공개해야 한다.
 
넷째, 공공택지를 공급받아 분양하는 민간건설업체의 분양원가도 공개되어야 한다.

 

현 택지개발지구의 공급체계는 택지개발촉진법에 따라 공기업이 논밭을 강제 수용하여 택지를 조성한 뒤 시세보다 저렴한 가격으로 건설업체에게만 제한적으로 공급하는 특혜분양이다. 이는 과거 분양가규제 시 택지개발지구 지정목적인 도시주택난 해소와 서민주거안정을 위해 시세보다 저렴한 가격으로 택지를 공급해서 저렴한 분양가의 아파트를 소비자에게 공급하기 위해서 만들어진 제도를 정부가 지금까지 운영해오고 있기 때문이다.

결과적으로 이러한 제도운영은 분양가 자율화 이후 건설업체들에게 엄청난 땅값차익을 독점하게 해주는 결과로 나타났다. 실제로 경실련 추정결과 용인동백, 용인죽전, 파주교하, 남양주호평 등 4개지구에서 건설업체는 택지판매 차익 평당 388만원, 총 2조8천억원 이상의 개발이익을 챙긴 것으로 나타났다.

따라서, 지금의 선분양과 시세보다 저렴하게 택지를 공급받는 등의 여러 가지 특혜를 받는 건설업체가 분양원가를 공개하는 것은 당연하며 이들이 챙긴 이익에 대한 세금환수와 비자금조성을 통한 우리사회의 부패방지를 위해서도 정부가 반드시 실천해야 할 최소한의 조치이다.

 

다섯째, 일반지역에서 분양하는 민간건설업체는 분양원가를 분양받은 소비자에게 공개해야한다.

 

수도권의 아파트값은 공공택지 내에서의 분양가 폭등의 영향을 받지만 대규모 공공택지 공급이 없는 서울의 경우 무분별한 재건축사업에 의한 신규아파트 공급이 대부분을 차지하고 있고, 이들의 부풀린 분양가가 주변지역 아파트값을 끌어올리고 있다. 또한, 일반 분양되는 아파트의 분양가에는 조합원들이 부담해야 할 재건축사업비용도 포함되어 있다는 주장이 제기되고 있으나, 재건축은 토지소유자가 직접 시행한다는 이유로 엄청난 개발이익에 대한 환수방안은 전무한 실정이다.

따라서, 투명하고 공정한 계약문화를 형성하고 재건축 아파트의 개발이익이 드러날 수 있도록 아파트를 분양받는 소비자에게 분양계약 시 건축비와 토지비에 대한 정확한 계약내용과 내역을 약정하는 '소비자 입장의 원가공개'를 시행해야 한다.

 

여섯째, 원가연동제는 근본적인 부동산안정화 대책이 될 수 없다.

 

정부와 열린우리당이 검토하고 있는 원가연동제는 일시적인 분양가 인하의 효과를 볼 수 있을지언정 민간에 대한 시장규제는 언제든지 또 다른 문제에 부딪혀 변경될 우려가 높은 만큼 중장기적인 관점에서의 근본적인 주택안정화 대책은 될 수 없다. 뿐 만 아니라 원가연동제는 분양원가의 표준건축비와 택지비만을 공개하는 것일 뿐 건축비와 택지비의 세부내역은 공개되지 않으며, 원가연동제가 도입되더라도 관련법안 개정후 시행까지는 1년여의 시간의 소요되는 만큼 분양예정인 화성동탄, 고양풍동 등의 대규모 택지지구에서 발생하는 고분양과 건설업체의 개발이익 독점 등을 방지할 수 없다.

이런 상황에서 원가연동제라는 임기 응변책으로 모든 아파트 분양원가 공개를 거부하겠다는 정부입장은 타당하지 않으며, 오히려 공공택지만 원가연동제를 통해 규제하고 일반부지의 민간아파트에 대해서는 자율화시킴으로써 엄청난 괴리와 사회적 혼란을 발생시킬 것이 분명하다.

따라서, 선분양제도 하에서는 분양원가 공개는 원가연동제와 상관없이 당연히 시행되어야 하며, 정부가 원가연동제를 적용하겠다는 25.7평 이하의 중소형아파트에 대해서는 택지조성단계에서부터 아파트공급과 분양까지 공공이 주도하는 공영개발방식을 도입하고, 25.7평 초과 아파트용지에 대해서는 최고가 완전경쟁입찰 또는 채권입찰제를 도입하여 환수된 개발이익을 임대주택 건립 등에 사용하여야 할 것이다. 보다 근본적으로는 주택의 질향상과 수명연장 등을 위해 국제표준인 완공 후분양제를 도입하여 주택시장 안정화와 부동산 투기방지에 힘써야 할 것이다.

최근 이헌재 부총리의 '분양원가 공개 반대, 원가연동제의 탄력적인 운용' 발언, 재경부의 18평 아파트(강남권 시가 7억원 정도)에 대해 1가구 3주택 보유중과세 폐지 등 정부의 부동산 대책은 서민주거안정과 부동산안정화가 아닌 부동산 투기조장과 건설업체 살리기에 편중되어 있어 정부가 건설업체의 대변인을 자처하고 있음을 여실히 보여준다.

이런 상황에서 아파트 분양원가 공개는 단순히 분양가 인하뿐 아니라 수십년동안 우리의 도시와 주택을 망가트리고 온 국민을 투기꾼으로 만들고 우리나라를 부동산 투기공화국으로 만든 주범인 선분양제라는 공급자위주의 주택정책을 페기하고, 경영내용이 비밀스러웠던 공기업의 투명성 확보, 소비자권리확보, 건설업체의 합리적인 발전과 경쟁력강화 건전성확보 등과 건설과 주택 택지 등 부동산투기로 인한 불로소득의 비자금화 등으로 인한 우리사회의 부패를 없애고 진정 소비자가 중심이 되는 주택정책과 문화가 뿌리내리기 위해 반드시 필요하며, 부동산 안정화를 위한 정책추진의 시발점이 될 것이다.

경실련은 아파트분양원가 및 택지공급가·택지조성원가 공개, 공영개발방식의 택지공급체계 개선, 채권입찰제를 통한 개발이익 환수, 후분양제 즉각 도입 등을 토대로 국민과 후손을 위해 본격적인 입법운동과 시민행동을 전개할 것이다.

 

[문의 : 경실련 아파트값거품빼기운동본부 766-5628]