반값아파트 건축비 분석 결과 발표

“보금자리주택 건축비 낮춰야 진짜 반값아파트 된다 ”
- 건축비에서만 1.5조원 거품 예상 -

강남서초에 공급된 평당900만원대의 반값아파트에도 건축비에 거품이 존재하는 것으로 경실련 분석 결과 밝혀졌다. 경실련은 반값아파트의 건축비를 분석한 결과 세대당 3,100만원, 강남서초에서만 878억원의 거품이 발생했다고 주장했다.

아파트의 건설원가를 나타내는 분양원가는 지난 2007년 이명박 당시 서울시장의 SH공사 상암지구 공개를 시작으로 오세훈 시장 역시 공공 아파트의 분양원가를 공개해 왔다. 당시 상암은 431만원, 장지 398만원, 발산 345만원 등으로 현재 반값아파트의 평균 건축비인 3.3㎡당 550만원은 이보다 28% ~ 59%정도 높은 수준이다 .

경실련은 이처럼 반값아파트의 건축비가 높은 것은 기본형 건축비에 근거한 엉터리 원가책정 방식때문이라고 주장했다. 기본형 건축비가 실적공사비에 비해 터무니없이 높게 책정되고 있고, 가산비용까지 근거 없이 허용해주고 있는 등 잘못된 건축비 제도가 분양가상한제와 반값아파트의 효과를 상실시키고 있다는 설명이다. 특히 각종 명목으로 책정되는 가산비용(평당 40만원)은 이미 시공사와 계약한 직접공사비에 반영되어 있어 소비자에게 이중전가 시키는 것과 같다고 주장했다.

건축비는 설계, 도급, 하도급 등 3단계를 거쳐 확정되는 만큼 일반적으로 하청단계에서는 소비자에게 공개된 분양원가보다 훨씬 낮은 가격에 공사가 이루어진다. 경실련은 2010년 행정소송을 통해 SH공사로부터 제출받은 건축비 도급내역과 공개된 분양원가를 비교한 결과, 상암7단지의 경우 공개는 3.3㎡당 431만원, 계약은 370만원으로 61만원, 40평 기준 2,400만원의 차액이 발생했다고 밝혔다.

이러한 차이는 강남서초 반값아파트에서도 확인되었다. 서초A2 블록의 경우 소비자에게 공개된 건축비 중 직접공사비는 3.3㎡ 기준 418만원이나 실제 LH 공사가 건설사와 계약한 공사비는 345만원으로 74만원, 총 248억원의 차액이 발생하고 있다. 이를 강남, 서초 3개지구의 반값아파트로 적용하면 약 867억원의 차액이 발생한 것으로 추정된다. 

경실련 김성달 부동산국책사업팀장은 “400만원 내외의 직접공사비에 일반관리비, 약정이윤, 간접비, 가산비용 등을 더해 건축비가 550만원까지 치솟았다”고 문제를 제기했다. 또한 “똑같은 아파트를 짓는데 강남 A1과 A2의 직접공사비가 3.3㎡당 45만원(원청건설사와의 계약액 기준)이나 차이가 나는데 이는 A2가 최저가낙찰제가 아닌 기술제안이라는 방식을 사용했기 때문”이라며 “근거없는 기본형건축비 사용과 예산을 낭비하는 입찰제도로 인해 수많은 거품이 생겼다”고 지적했다.

경실련은 가격경쟁을 통해 결정된 직접공사비 345만원(서초A2 기준)에 일반관리비, 이윤, 간접비 등(90만원)을 고려하되 공사비에 포함된 가산비용은 이중전가되는 만큼 제외하는 것이 마땅하다며, 450만원을 적정건축비로 제시했다. 이를 공개된 건축비와 비교해 보면 세대당 3,100만원, 총 878억원의 거품을 소비자에게 씌운 것으로 추정된다. 이를 사전예약이 이루어진 2,3차 5만여 세대로 확대하면 약 1.5조원의 규모이다.

경실련은 “산출근거도 없는 기본형 건축비를 실적공사비 수준으로 정상화하고, 보금자리주택의 건축비 거품을 제거해야 이후 공급예정인 보금자리주택도 반값수준으로 공급가능 하다”고 주장했다. 이어 “엉터리 분양가검증으로 고분양가 책정을 방치하고 집값거품을 조장해온 지자체장들도 엄격한 분양가검증으로 반값아파트 공급을 통한 집값안정에 기여해야 한다”며 “빠른 시일내에 거품을 붕괴시켜 다주택자의 주택이 매물로 쏟아지게 하는 등 집값 거품 제거를 통해 주택거래를 정상화시키는 것이 전월세시장을 안정화시킬 수 있는 방법”이라고 충고했다.

문의)부동산감시팀 02-766-9736