서울시, 강제수용한 마곡에서 3조 4천억원 땅장사, 집장사

- 무주택자는 바가지 분양, 재벌기업들은 헐값매각으로 강제수용 취지 퇴색
- 고덕강일도 건물만 분양하면 20평 기준 1억원, 토지임대료 월22만원에 가능
- 이후 공급되는 공공택지 매각중단 및 건물분양에 대한 서울시장 공개질의

서울 마지막 곡창지대를 강제수용 후 개발한 마곡지구에서 서울시가 3조4천억원의 개발이익을 남기며 서울시민의 집값불안과 자산양극화를 더욱 가중시킨 것으로 나타났다.

경실련이 마곡지구의 택지판매현황을 조사분석한 결과 SH공사가 남긴 개발이익은 3조 878억원으로 추정된다. 평당 352만원에 강제수용 후 조성공사 등을 고려한 조성원가는 평당 1,053만원이다. SH공사는 2011년부터 보상도 마무리 안 된 택지를 매각해왔으며, 판매가는 평균 평당 1,544만원으로 조성원가보다 평당 491만원, 전체적으로 3조 878억원이 비싸다.

개발이익 중 4,452억원(분양세대당 7,410만원)은 분양용 아파트용지에서 발생했다. 반면 재벌기업 등에게는 모두 조성원가로 판매, 개발이익이 "0"원 이었다. 강제수용 한 택지를 재벌기업들에게는 헐값매각하고 무주택서민에게 비싸게 팔아 개발이익을 챙긴 꼴이다.

서울시는 아파트 건축비도 부풀렸다. 오세훈 전 시장이 공개한 발산지구 건축비(평당 344만원)와 LH공사가 공개한 강남서초 건축비(평당 415만원)를 고려하더라도 마곡지구의 건축비(평당 634만원)는 지나치게 비싸다. 기존에 공개된 건축비를 고려한 경실련의 적정건축비는 평당480만원으로, 건축비에서만 평당 154만원, 전체 3,314억원(6,008세대)의 개발이익이 예상된다. 세대당 5,516만원이며 땅값까지 포함하면 세대당 1억3천만원씩 남긴 것이다.

분양 이후 가파른 집값상승으로 아파트와 상업업무용지 등을 사들인 수분양자들의 시세차익도 예상된다. 2018년 3월 기준 마곡 아파트 시세는 평당 2,467만원으로 분양자들의 시세차익은 평당 1,083만원, 총 1조8,022억원이고, 상업업무용지에서도 7,759억원의 시세차익 발생이 예상된다. 조성원가로 연구시설 산업단지를 분양받은 재벌기업들은 주변시세와의 차액이 평당 1천만원 이상으로, 전매금지가 풀리면 막대한 시세차익을 가져갈 것으로 예상된다.

만일 서울시가 주거안정을 위해 저렴하게 공공분양했다면 20평 기준 2.2억원에 공급이 가능했다. 토지임대 후 건물분양 했더라면 20평 기준 건물값 1억원에 토지임대료 월29만원이면 충분하다. 이후 공급될 고덕강일 지구도 공개된 사업비를 기준으로 추정한 결과 20평 기준 건물값 1억원에 토지임대료 월22만원이면 가능할 것으로 예상된다. 현행 법에서도 토지는 임대하고 건물만 분양하더라도 최장 80년 거주기간을 보장할 수 있다. 무주택자들의 내집 마련이 가능해지고 해묵은 로또 논쟁을 없앨 수 있다. 재벌기업 등을 유치하더라도 토지를 팔지 않고 이용권만 제공하면 된다. 뉴욕의 월드트레이드센터 등도 토지소유권은 뉴욕항만청이 갖고 있고 민간에게 토지임대권만 제공된 사례이다.

따라서 새로운 서울시장은 이후 공급되는 공공택지나 서울시가 보유하고 있는 공공자산을 더 이상 민간매각 하지 말고 토지임대 후 건물분양 등으로 공급해, 서울시민들의 내집 마련 부담을 줄여주고, 집값거품을 제거해야 한다. 서울시장이 의지를 갖고 공공자산을 시민을 위해 제대로 활용한다면 서울시의 자산도 증가하고 시민의 주거불안 해소도 가능해질 수 있다.

박원순 서울 시장에게 묻는다

마곡지구 아파트 대부분을 SH공사가 직접 분양했음에도 불구하고 과거 오세훈 전 시장과 달리 무주택 서민에게 적정원가보다 비싸게 분양, 세대당 1억원 이상 집값부담이 높아졌다. 이에 대한 서울시의 입장은 무엇인가?

발산지구의 건축비가 평당 344만원이고, 마곡지구는 평당 634만원이다. 택지비의 기간이자 등도 1차분양 때는 없었으나 2차분양 때는 세대당 3,900만원이 추가되는 등 12개 항목으로 원가공개가 축소되면서 거품논란이 제기되고 있다. 발산지구는 61개 항목의 원가를 오세훈 전 시장이 스스로 공개했지만 박원순 시장은 12개 항목만 공개하고 있다. 2014년 지방선거 당시 경실련의 아파트 분양원가 공개질의에 대해 “찬성”을 밝혔음에도 불구하고 아직까지 원가를 공개하지 않는 이유는 무엇인가? 지금이라도 관련법 제정이전에 자발적으로 61개 항목을 공개할 의향이 있는가?

무주택서민에게는 조성원가보다 비싸게 공급하고, LG, 롯데 등 재벌기업 등에게는 조성원가로 공급되며, 강제수용으로 개발된 택지가 재벌기업 등의 유치와 특혜제공 수단으로 변질되고, 무주택서민의 주거안정에는 실패했다. 이에 대한 서울시의 입장은 무엇인가?

마곡 입주자들의 시세차익도 호당 3억6천만원이나 발생했다. SH공사가 택지조성원가 기준에 적정건축비를 책정, 토지임대 후 건물분양했더라면 서민들은 지금의 반값이하에 내집마련이 가능했고, 토지에서 발생하는 시세차익도 공공이 환수할 수 있다. 고덕강일지구도 20평 기준 건물값 1억원, 토지임대료 월22만원에 공급가능하다. 이후 공급될 공공택지 및 공공자산 등을 민간에 팔지 않고 직접 개발하여 토지임대후건물분양 등으로 공급, 서울시민들의 집값부담을 반값 수준으로 낮출 의향이 있는가?끝.

※ 별첨. 마곡지구 개발이익 분석자료
문의: 경실련 부동산국책사업감시팀(02-3673-2146)