[월간경실련 2024년 5,6월호][특집.22대 국회가 가야할 길(5)부동산]

22대 국회는

‘임대인 반환보증보험 가입 의무화’와

‘토지임대부 분양주택 공급’부터 통과시켜야 한다

정택수 부동산국책사업팀 팀장

 제22대 총선이 야당의 압승으로 끝났다. 이러한 선거결과는 정부와 집권여당에 대하여 국민이 심판을 내린 것이라 볼 수밖에 없다. 그동안 대통령의 불통행보는 많은 국민적 지탄을 받았는데 여당도 이를 보완하거나 견제하는 모습을 제대로 보이지 못하면서 선거참패라는 결과를 받아들 수밖에 없었다. 그렇다고 야당이 정부여당보다 나은 모습을 보인 것은 결코 아니다. 여당과 정치적 다툼에 몰두하여 정치적 대립과 양극화를 부추겼기 때문이다.

 이제 총선도 끝난 만큼 여야는 결과를 겸허히 받아들이고 오직 국민을 위한 정책을 펴는데 집중해야 한다. 경실련은 22대 국회에서 최우선적으로 처리해야 할 부동산 분야 사업으로 ‘임대인 반환보증보험 가입 의무화’와 ‘토지임대부 분양주택 공급’ 제도화를 제안하는 바이다.

1. 임대인 반환보증보험가입 의무화
 전세제도는 세계적으로 거의 존재하지 않는 우리나라의 독특한 제도이다. 전세제도는 임대차 제도처럼 보이지만 실제로는 사적 금융제도에 가깝다. 임대인은 집을 담보로 임차인에게 전세보증금을 무이자로 빌린다. 대신 세입자는 월세 부담을 면제받으므로 상호 이해관계는 맞아떨어지게 된다. 전세제도는 나름 국민적 신뢰를 받으며 주요 주거형태로 자리를 잡았다. 월세-전세-자가 단계를 밟아 올라가는 주거 사다리는 당연한 공식처럼 여겨지고 있다.

 그러나 전세제도는 치명적인 문제점을 내포하고 있다. 집값 상승기 동안 집주인은 투자 대비 높은 수익률을 거둘 수 있지만 임차인은 일시에 전세금이라는 목돈을 마련해야 할 뿐만 아니라 전세금 미반환에 따른 위험을 부담해야 하기 때문이다. 확정일자, 전세보증보험 등 세입자 보호장치가 만들어졌지만 모든 임차인을 보호하기에는 한계를 보였으며, 때론 더 많은 피해자를 양산하는 도구로 활용되기도 했다. 이제 온 국민이 전세공포증을 느끼고 있을 지경이다.

 경실련은 전세제도의 문제점을 보완하기 위한 가장 효과적인 제도로서 반환보증보험제도를 주목하고 있다. 가입과정에서 공공이 임대인이 임대자격을 갖췄는지 검증할 수 있으며, 보증금 반환사고가 발생해도 세입자는 보증금을 돌려받을 수 있기 때문이다.

 경실련 분석결과 2013~2023년 반환보증보험 가입실적을 분석한 결과 2023년 가입실적은 전년보다 16조, 7.7만건이 늘어나 71조가 됐다. 71조는 역대 최고 수준이며, 2013년 765억의 932배나 된다. 반환보증보험 가입의 폭발적 증가는 전세제도에 대한 임차인들의 불안감을 여실히 보여준다.

 채권-채무관계로 볼 때 임차인은 채권자, 임대인은 채무자이다. 임대인은 주택임대를 통해 수익을 거두는 대다, 보증금 미반환 사고는 전적으로 임대인에 의해 발생하므로 임대인이 보증에 가입하는 것이 당연하다. 그러나 현재 반환보증보험은 임차인이 가입하도록 되어 있어 사실상 임대료가 올라가는 효과가 발생한다.

 이제부터 임대인의 반환보증보험 가입을 의무화하며, 반환보증보험 미가입 시 임대차 계약이 성립될 수 없도록 해야 한다. 보증료는 모두 임대인이 부담하도록 하는 것이 옳으며, 임대사업자 등록 의무화와 연계하여 임대인에 대한 검증을 강화하고, 임대보증금보증 제도와 일원화하는 방안도 검토해 볼 필요가 있다.

 전세문제 확산을 막으려면 전세시장에 대한 적극적인 통제와 조정이 필요하다. 그러나 정부정책은 오히려 전세시장을 키우는 방향으로 나아가고 있다. 정부가 갭투기 활성화로 집값을 끌어올려 깡통전세를 예방하고자 하는 것은 아닌지 의심스러울 지경이다. 이제 국회가 주도하여 전세제도를 근본적으로 개선하기 위한 논의를 하루속히 시작해야 한다.

2. 토지임대부 분양주택 공급
 2022년은 대선과 지방선거가 한꺼번에 치러지는 해였다. 대선 직전까지 가파르게 상승한 집값으로 인해 후보들이 내놓는 부동산 공약은 어느 때보다 관심을 끌었다. 특히 토지임대부 분양주택은 집값을 잡는 가장 효과적인 공급방식으로 큰 관심을 받았다. 여야 대선후보와 도지사 후보 등은 토지임대부 분양주택 공급을 주요 부동산 공약으로 채택했다.

 윤석열 국민의힘 대선후보는 약 20만호의 토지임대부 분양주택(=첫집주택) 공급을 약속했다. 그러 
나 대통령 취임 이후 토지임대부 분양주택에 대하여 “서울 도심에 도입하겠다”고만 언급할 뿐 구체적인 물량은 밝히지 않아 시행의지를 의심받았다. 여당이 된 국민의힘도 작년 12월 토지임대부 분양주택 거래 대상을 확대하는 주택법을 처리한 것 외에 별다른 움직임을 보이지 않았다. 각종 개발사업 관련 법안 발의와 처리에서 보인 적극적인 모습과는 대조적이다.

 이재명 더불어민주당 대선 후보는 기본주택 140만호 공급을 약속했는데, 토지임대부 분양주택이 해당되는 분양형은 60만호이다. 이재명 대표는 현재 국회 의석 과반을 훨씬 넘게 차지한 다수당의 대표지만 기본주택이나 토지임대부 분양주택 관련 법안은 상임위도 통과시키지 못했다. 더불어민주당이 다수 법안의 단독처리를 감행한 사실을 떠올리면 매우 의아한 일이다.

 지방선거에서는 김동연 경기도지사 후보가 반값주택 20만호 공급을 핵심공약으로 제시했다. 반값주택 또는 반값아파트는 토지임대부 분양주택이 처음 도입된 노무현·이명박 정부 시절부터 토지임대부 분양 주택을 지칭하는 표현으로 사용돼왔다. 김동연 도지사는 당선 이후 전임 도지사인 이재명 대표가 추진했던 기본주택을 사실상 폐기했으며, 일부 언론에선 지분적립형 주택이 경기도식 반값주택이라는 이름으로 홍보되고 있다.

 경실련은 토지임대부 분양주택 공급에 대한 대선과 지방선거 공약 관련 입장 확인을 위해 공개 질의서를 발송했다. 대통령실은 질의에 직접 답변하지 않고 국토부로 이첩했다. 국토부는 “토지임대부 주택은 서울시가 제안한 나눔형 공급방식으로 입지호수 등 공급계획은 서울시와 협의하여 결정”하고 있으며, “국토부는 주택법 개정 등 물량이 원활히 공급될 수 있도록 협조”하고 있다고 밝혔다. 대규모 주택 공급 공약 이행 강행 시 벌어질 부작용에 대해서는 “공공분양주택 뉴:홈 50만호와 공공임대주택 50만호를 균형 있게 공급할 계획”이라고 밝혔다. 토지임대부 분양주택 공급이 대통령 공약사항이라고 하나 중앙 정부차원에서 적극적으로 추진할 의사는 없으며, 서울시의 공급에 전적으로 맡기겠다는 의미로 해석된다.

 국민의힘은 “대선공약으로 추진한 청년원가주택, 역세권첫집 등 공공분양주택(뉴:홈) 50만호의 공급계획은 지난 `22년 10월 26일 기 발표”했으며, 규제완화로 발생한 개발이익 일부를 공공분양주택(뉴:홈) 등으로 공공기여 받는 방식으로 추진할 계획”이라고 답했다. 국민의힘의 답변은 공약내용을 다시 한번 반복하는 수준이었다. 국민의힘도 대통령실과 마찬가지로 중앙정부 차원의 토지임대부 분양주택 공급을 추진할 의지는 거의 없는 것으로 판단된다.

 경기도는 “청년 신혼부부 등 무주택자 대상 20만호 공급을 추진”하고 있으며 “반값주택은 토지임대부 주택을 지칭하는 것은 아니”라고 밝혔다. 대신 “공급유형으로는 지분적립형 주택, 분양전환 임대주택 등”이 있다고 밝혔다. 과거 기사들을 보면 김동연 지사도 반값주택 또는 반값아파트를 토지임대부 분양주택으로 인식하고 있으며, 토지임대부 분양주택 공급이 필요하다고 판단했던 것으로 보인다. 그럼에도 이제와서 지분적립형주택, 분양전환 임대주택 등이 반값주택이라고 주장하는 것은 설득력이 없다.

 더불어민주당은 “일관되게 토지임대부주택에 대해 지지”하고 있으며 “국민의힘이 반대해서 상임위에서 보류”시켰다고 밝혔다. 이어서 “서울시 등 일부에서 토지임대부 주택이 시도되고 있으나 큰 성과를 못내는 데는 주택 소유에 대한 개념이 특별히 강하고, 토지임대부주택 매각시 이익을 공유하는 데 대한 보다 전향적인 인센티브가 필요”하다고 밝혔다.

 경기도의 기본주택 정책 사실상 폐기 방침에 대해서는 “지자체 입장과 무관하게 기본주택은 전 국민의 주거기본권 보장차원에서 필요하다” 생각한다고 답했다. 또한 “구체적인 위치는 수도권 역세권, 신도시재개발지역, 지방 특화형 주거복합플랫폼 등”이며, “공급시점은 2025년 하반기로 전망”한다고 답했다.

 더불어민주당의 답변은 경실련이 공개질의서를 보낸 4개 주체 중 가장 적극적인 의지를 담고 있다. 다만 관련법안 미처리의 이유를 ‘여당의 반대’로 든 점은 우려하지 않을 수 없다. 더불어민주당은 이미 수차례 단독법안처리를 강행한 적이 있는데 토지임대부 분양주택 관련해서는 적극적인 모습을 보인 적이 없기 때문이다.

 토지임대부 분양주택은 소비자에게 건물은 분양하지만 토지는 공공이 계속 보유한다. 소비자는 주택 구입시 목돈마련 부담을 덜 수 있으며, 부동산 가격 상승이 일어나도 공공은 공공자산이 늘어나는 효과를 볼 수 있다. 토지임대부 분양주택은 집값을 잡는 가장 효과적인 방안 중 하나임에 분명하다. 여야는 서로가 공통되게 토지임대부 분양주택 공급을 대선 총선 공약으로 제시하고 있음을 인식하고, 관련 법안을 최우선적으로 통과시켜야 한다.