1. 배경과 취지

 

 - 참여정부이후 아파트시가총액은 276조, 공시지가는 500조 이상 상승하였고 서울의 분양가는 6년간 2.3배로 폭등하였다. 이로 인해 대다수 시민들은 희망을 상실하고 있는 반면 투기적 불로소득은 토지와 주택을 과다보유하고 있는 특정계층에게 귀결되어 양극화를 심화시키고 있다.

 - 이러한 상태에서 올 상반기 집값이 전국적으로 재폭등하여 정부가 판교신도시를 중단시키고 부동산대책을 마련하였다. 정부는 8.31대책을 발표하면서 ‘부동산투기는 끝났다’라고 선언했으나 부실한 통계자료, 정확하지 못한 원인진단, 핵심대책의 누락으로 근본적 대책으로는 미흡하다.

 - 이러한 미흡한 대책조차 국회의 입법과정에서 후퇴한다면 다시 투기가 재연될 것으로 예상되며, 여･야를 가리지 않고 부동산투기의 근절을 바라는 대다수 시민들로부터의 지탄을 면치 못할 것이다. 정기국회에서 다루어질 부동산관련 법안에 대한 경실련의 의견을 밝힌다.

 

2. 경실련 검토의견

 

1) 기본인식

 

- IMF 이후 집값이 폭등하고 부동산투기가 확산되는 상황이 수년째 지속되고 있다. 이로 인해 대다수 시민들은 내집마련의 희망을 상실한 반면 투기적 불로소득은 토지주택을 과대하게 소유하고 있는 특정계층에게 귀속되어 양극화를 확대시키고 건전한 국가경쟁력 회복의 걸림돌이 되고 있다. 부동산투기는 우리사회가 해결해야 할 가장 핵심적 과제로 부각된 것이다.

- 정부는 8.31대책을 발표하면서 ‘부동산투기는 끝났다’라고 선언했으나 경실련은 핵심대책의 제외, 종합적이지 못한 원인진단, 시가를 반영하지 못한 부실한 부동산통계로 인해 근본대책으로는 매우 미흡하다고 인식하고 있다.

- 대책발표 후 50일이 지났으나 8.31대책이 투기를 근절하기에는 미흡하다는 점이 사실로 드러나고 있다. 정부 발표에 의하면 올 상반기 폭등했던 집값(분당 29%, 강남 12%, 서울 7.7%)이 폭등세를 멈추었을뿐 아파트값거품이 본격적으로 제거되는 양상은 나타나지 않는(강남재건축 3.3% 하락, 분당 0.4% 하락) 반면 강북 집값(0.3%), 전국 토지가(0.45%)와 전세가는 오히려 상승하고 있다. 10.29대책보다 집값안정 효과가 적은 8.31대책은 그나마 최근 강남재건축 가격이 다시 상승할 기미를 보이면서 이미 한계를 드러내고 있다.

- 이런 상황에서 시민들은 국회의 입법과정을 주시하고 있다. 입법과정에서 8.31대책의 후속입법이 후퇴한다면 투기가 재연되는 부작용을 초래하면서 정치권은 대다수 시민들의 지탄을 면치 못할 것이다. 부동산투기를 근절하기 위한 국회의 노력이 필요한 때이다.

 

2) 검토의견 

 

- 정기국회에서 다루어질 부동산법안에 대한 경실련의 검토의견은 다음과 같다.

 

첫째, 종부세 강화 등 세제개혁은 흔들림없이 추진되어야 한다.

 

종합부동산세 등 세제개혁과 관련해 여당은 1)인별과세에서 세대별합산과세 2) 과세기준을 공시가격기준 6억원으로 하향조정 3) 과표적용률을 2009년까지 100% 인상 4) 세부담 상한선을 3배로 상향조정 5) 비사업용 토지종부세 기준을 세대합산 3억원으로 하향조정등을 골자로 하고 있는 반면 한나라당은 1) 세대별로 주택분 재산세 합산 2) 세대별로 토지분 재산세 합산만을 개정안에 포함하고 있다. 나머지 법안에 대해서는 여당안만 제출된 상태이다.

 

[검토의견]

 

2009년까지 종합부동산세를 시가대비 1%까지 강화하겠다는 여당의 세제개편안은 부동산투기의 만연과 이로 인한 양극화의 심화, 거래세 중심의 왜곡된 세제를 개선하기 위한 최소한의 조치로 판단된다. 그러나 정부의 의지와는 달리 기준시가가 시세를 제대로 반영하지 못하여 종부세 부과대상자가 28만여명으로 국한되고 수도권 이외지역에서는 기준시가 6억의 아파트가 거의 없는 상태로 현 개편안의 실효성조차 의문시되고 있다. 그럼에도 일부 언론과 야당은 ‘세금폭탄’ 운운하며 문제를 제기했고, 2019년까지 보유세를 1%로 현실화하겠다던 정부는 2019년 보유세 실효세율은 0.6%에 불과하다고 5.4대책보다 후퇴된 입장을 표하였다.

따라서 이번 종합부동산세 개정(안)조차 후퇴한다면 8.31 대책으로 인한 부동산투기억제, 공평과세의 확립은 근본에서부터 흔들리는 부작용이 양산될 것이다. 1가구 2주택 소유자에 대한 양도소득세 중과는 예정대로 추진되어야 하며 1가구 1주택에 대해서도 소득공제방식으로 전환하여 실거래가를 파악하고 투명성을 확립해야 한다. 취･등록세 인하는 개인간 거래뿐만 아니라 신규분양주택까지 확대되고 장기적으로 대폭 축소하거나 폐지하여야 한다.

 

둘째, 공공택지 조성원가의 세부내역과 아파트분양원가는 공개되어야 하며, 투기적가수요만 조장하는 분양권전매는 전국적으로 금지되어야 한다. 

 

주택공급제도와 관련하여 여당은 ‘공공택지내 아파트의 분양가 상한제를 중대형 평형까지 확대, 분양가상한제 아파트의 전매기간 강화, 투기과열지구의 공공택지중 공영개발지구의 지정’을 골자로 하는 주택법 개정안을 상정한 반면 한나라당은 ‘공공택지의 조성원가 공시와 렌탈도시 지정’등의 택촉법 개정안과 ‘전국적 분양권전매금지, 분양원가 공개’ 등을 골자로 하는 주택법 개정안을 발의하였다.

 

[검토의견]

 

공공택지 택지조성원가의 공개는 여야가 공히 약속했던 사항으로 상세한 택지조성원가를 공개하여 택지조성과정의 투명성을 확보하고 택지비 상승으로 인한 아파트값상승의 고리를 차단하여야 한다. 이번 국감에서도 합리적이지 못한 택지조성원가산정의 문제가 지적되었고 조성원가에 막대한 이윤을 붙인 감정가로 인한 택지비의 상승이 아파트값 상승의 큰 원인이 되고 있다. 따라서 택지조성원가를 세부적으로 공시하고 공동주택지는 분양가자율화 이전처럼 감정가가 아니라 조성원가로 공급하여 분양가의 거품을 제거(판교의 경우 아파트분양평당 173만원, 33평 기준 5,709만원의 아파트값 인하효과)하여야 한다. 렌탈도시의 지정을 통한 공공주택의 대폭 확충도 시급하다. 또한 무분별하게 확산되는 수의계약제도의 대폭적 개혁 등 택지개발촉지법의 전면적 개정작업이 뒤따라야 한다. 

주택공급제도와 관련한 여당의 안은 대다수 시민들의 요구를 외면한 미흡한 안으로 평가된다. 여당이 제출한 25.7평 초과 공동주택까지 분양가상한제를 확대하는 것은 택지조성원가의 공개, 거품이 잔뜩 낀 택지비, 합리적 근거없이 지나치게 높게 산정된 건축비로 인해 도입의 실효성이 의문시된다.

공영개발방식도 공공이 보유하고 장기임대할 수 있는 공공보유주택의 확충이 아니라 공공이 아파트를 직접 분양하겠다는 방식이나 지금의 원가연동제하에서는 공공분양과 민간분양의 차별성이 없을 뿐 아니라 주거안정을 위한 공공성 강화도 기대할 수 없다. 중형임대아파트 또한 수급조절을 위해 입주대상조차 제한하지 않고 2년 후 분양이 가능토록 하여 공영개발을 통한 어떤 실효성을 가질수 있는지에 대한 의문을 자아내고 있다. 여당의 안이 실효성을 담보하지 못한다는 것은 올 상반기 29%나 폭등했던 분당집값이 대책발표후 0.4% 하락했다는 정부의 발표가 입증해주고 있다.  

8․31대책을 앞둔 여론조사에서 대다수 시민들은 후분양제로의 이행, 선분양시 분양원가공개와 분양권전매금지, 중대형 장기임대아파트의 공급을 요구하였다. 택지비 원가공개와 공공보유주택의 대폭 확충, 민간아파트를 포함한 후분양제로의 이행이 추진되어야 하며 선분양상태에서는 민간아파트를 포함하여 분양원가를 공개하는 것이 필요하다. 아울러 투기적 가수요만을 조장하는 분양권전매는 전국적으로 금지되어야 한다. 주택공급제도의 개혁없이는 일하는 대다수 시민들에게 저렴한 분양아파트도, 다양한 평형의 공공장기임대아파트를 통한 주거안정도 기대할 수 없다. 국회의 입법과정에서 대폭적 보완이 필요하다.

 

셋째, 국민임대주택의 비중축소 및 임대주택단지 규모 확대는 서민주거안정은 뒷전인 채 그린벨트 훼손만 가중시키는 것으로 전면재검토되어야 한다. 

 

여야가 공히 국민임대주택특별법의 취지를 퇴색시키는 법안을 제출하고 있다. 교통 및 자족성 등 도시기능의 문제로 30만평으로 제한했던 국민임대주택단지의 규모를 대폭 확대하고 국민임대주택의 비중을 40%까지 낮출 수 있도록 개정안이 제출되었다. 

 

[검토의견]

 

이는 조성된 공공택지는 민간에 특혜로 공급하고 별도의 국민임대주택단지를 조성하여 지자체와 주민의 반대를 초래하는 공공택지 조성 시스템의 왜곡을 가중시키는 것으로 전면재검토 되어야 한다. 국민임대주택단지 규모를 확대하고 분양아파트의 비중을 늘린다면 그린벨트 해제의 명분이 사라질 뿐만 아니라 공공택지와의 차이도 없어져 왜 국민임대주택단지를 별도로 조성해야 하는지에 대한 심각한 의문이 제기될 것이다. 국민임대주택단지의 슬럼화 문제가 제기된다면 분양아파트의 비중을 늘리는 것이 아니라 중형 장기임대아파트를 공급하여 임대주택에 대한 편견도 극복하고 거주개념의 주택문화도 정착시키는 계기로 삼아야 할 것이다. 궁극적으로는 공공택지내의 공공보유주택을 대폭 확충하고 이를 장기공공임대아파트로 활용한다면 그린벨트의 무분별한 해제로 인한 도시연담화 문제나 국민임대주택단지의 슬럼화문제도 해결할 수 있다.

 

넷째, 개발부담금은 확대,강화된 방향에서 재도입되어야 하며, 개발지 주변지역의 개발이익을 환수할 수 있는 제도장치가 마련되어야 한다. 

 

개발이익환수와 관련해서는 개발이익환수에관한법률(조경태의원)을 개정하여 2006년 1월 이후 인가받은 사업에 전국적으로 개발부담금 25%를 재부과하고, 기반시설부담금제에관한법률(정장선의원) 제정을 통해 200제곱미터 초과 건축물의 건축행위에 대해 개발사업을 허가받은 날을 기준으로 20%의 부담금을 부과하는 법안이 제출되어 있으며, 개발이익환수에관한법률(이혜훈의원)개정안을 통해 중견기업의 공장설립에 대한 특례를 인정하는 내용이 제출되어 있다.

 

[검토의견]

 

여당은 부과중지된 개발부담금을 재도입하겠다고 하나 부과비율 축소와 건축과정의 개발이익 환수 미흡, 지구지정에 따른 사전지가상승을 반영하지 못하는 등 실효성을 담보하고 있지 못하다. 따라서 부담금 산정에 있어 부과비율 50% 확대, 부과개시시점을 계획수립시점으로 변경, 대상사업에 재개발, 재건축사업 포함 등 개발부담금제의 확대개선이 필요하다. 아울러 기반시설부담금의 신설은 개발행위로 유발되는 기반시설을 설치할 수 있는 근거를 마련한 측면에서 의미가 있으나, 사업 규모별․지역별 개발이익의 편차를 반영하지 못한 획일적인 금액산정방식으로 인해 발생한 개발이익을 형평성에 맞도록 환수하는 데는 한계가 있다. 또한 개발지 주변지역의 우발적 이익을 환수하기 위한 제도의 마련이 보완되어야 할 것이다. 

다섯째, 토지투기를 근절하고, 불로소득을 환수할 수 있는 제도보완이 필요하다. 

 

국토․도시계획, 땅투기와 관련한 대책으로는 국토계획법, 공익사업을위한토지취득및보상에관한법, 한나라당의 뉴타운특별법, 여당의 도시구조개선에관한특별법이 제출되었다.

 

[검토의견]

 

뉴타운과 관련해 한나라당은 김학송의원이 뉴타운특별법을, 열린우리당은 윤호중의원이 도시구조개선에관한특별법을 대표발의하였다. 뉴타운 사업은 개발이익 사유화로 인해 부동산가격 상승의 주요한 원인이 되고 있으며, 저소득층의 주거불안, 사업과정의 불투명성으로 인한 부패와 이해당사자들의 갈등을 심화시키고 있다. 그러나 뉴타운특별법(안)에서는 이에 명확한 대책 없이, 중앙정부의 재정지원과 건축관련 규제완화 등 사업활성화를 위한 내용을 담고 있으며, 도시구조개선에관한특별법(안)은 투명성 확보측면에서 공공의 사업추진을 유도하고 있으나, 개발이익의 명확한 검증 없이 용적률․층고제한 완화, 소형평형의무비율 완화를 가능하도록 하여 계획의 공공성을 담보하지 못하고 있다.  두개의 법 모두 서민주거불안 해소를 위한 임대주택확보와 개발이익환수방안에 대한 개선방안이 구체적으로 포함되어 있지 않다.  

기획부동산의 토지분할행위나 토지거래목적 이외의 사용에 대한 자금계획제출과 처벌강화, 토지수용시 채권으로 보상하는 국토계획법개정은 부분적으로 토지투기를 억제하는데 기여할 수 있으나 근본적으로 정부주도의 각종 개발사업을 재조정하고, 개발로 인해 발생하는 불로소득을 환수할 수 있는 제도적 보완이 병행되어야 토지투기를 근절할 수 있을 것이다.

3. 부동산투기 근절을 위한 추가 입법 필요

 

 - 경실련은 이번 정기국회에 제시된 법안이 투기를 근절하는 조치로는 미흡하다고 판단한다. 상반기 집값이 급등하면서 예정에 없던 8.31대책이 발표되고 그 후속법안을 중심으로 법안이 제출되었고 야당 또한 부동산투기를 근절할 심층적 법안을 마련하기에는 여러 가지 한계를 가질 수 밖에 없는 상태에서 단기대책위주의 법안이 제출된 것이다.

따라서 이번 정기국회에서는 세제개혁이 후퇴없이 입법화되고 분양원가 공개 등 주택공급제도가 보완되어야 할 것이다. 이를 통해 투기가 재연되는 것을 방지한 이후 부동산투기를 근절하기 위한 국회차원의 보다 근본적인 논의와 법안 제･개정 작업이 시작되는 계기로 삼아야 할 것이다. 

 - 경실련은 부동산투기의 근절을 위해 1) 부동산관련 통계의 상시적 공개를 위한 부동산정보공개법의 제정 2)공급자 위주의 선분양제도를 개선하고 후분양제도로 이행 3) 택지개발촉진법의 대대적 개혁과 공공택지에 공공보유주택을 건립하여 다양한 공공장기임대아파트의 제공하는 공공주택특별법의 제정 4) 모든 부동산 거래와 과세의 실거래가 통일 5) 보유세의 강화와 취․거래세의 대폭 감면 등 팩키지형 세제개혁 6) 개발이익환수장치의 강화와 부동산투기를 조장하는 각종 개발사업의 재조정 및 개발절차의 합리성 도모 등의 보완대책이 필요하다고 주장한다.

경실련은 국회가 8.31대책의 후속법안을 강화된 방향에서 조속히 입법화하고 이후 추가적인 근본대책의 마련에 착수하여 집값의 거품을 빼고 투기를 근절할 것을 요구하는 대다수 시민들의 기대에 부응할 것을 촉구한다. 아울러 오늘부터 시작되는 부동산관련법안의 안건상정 및 법안심사소위원회 안건심사과정을 방청하고, 법안에 대한 의원활동을 모니터링하여 그 결과를 발표할 예정이다.

 

[문의 : 아파트값거품빼기 운동본부 02-766-9736]