“토지공개념이라는 것이 과연 무엇이며 부동산 투기를 근절하기 위한 유효한 수단이 될 수 있을 것인가?”

17일 오후, 경실련이 주최한 ‘토지공개념, 어떻게 볼 것인가’ 토론회에서 토지공개념의 의미와 그 범위를 놓고 첨예한 찬반 토론이 벌어졌다.

“지금 토지공개념 정착 안되면 또다시 10년을 기다려야한다“

▲서순탁(서울시립대 도시행정)

 

발제에 나선 서순탁 교수(서울시립대 도시행정학과)는 부동산 투기 문제를 해결하기 위해 보다 토지공개념제를 항구적으로 정착시켜야 하며, 지금이 바로 그 절호의 기회라고 주장했다.

서교수는 “10년을 주기로 부동산 가격 급등 현상이 나타나고 있지만 현재의 부동산 가격 급등 현상은 과거와 다른 양상으로 나타나고 있다”고 지적했다.

 서교수는 현재 부동산 시장의 특징으로 호황기가 아닌 경기침체기에 발생한 점, 전국적 현상이 아닌 국지적, 게릴라식 부동산 투기라는 점, 부동산 가격 급등 현상이 전세가격의 상승을 동반하지 않았다는 점, 강남 부동산의 원인은 복합적이고 종합적이라는 점 등을 들었다.  

 서교수는 “수요가 상존하고 공급이 제한되어 있는 상황에서는 정부정책이 한계를 가질 수 밖에 없고, 부동산의 본질적 특성은 합리적 정책수단의 효과를 반감시킨다는 점에서 토지공개념제 도입이 필요하다”고 주장했다.

 서교수는 10월 29일 발표된 정부대책에 대해 “양도세 강화 조치나 보유과세 강화 등 세제중심의 부동산 정책은 여러 가지 부작용이 있어 한계가 있을 수 밖에 없다”고 비판하며, 아파트재건축사업의 개발이익 환수방안과 분양가관리방안, 주택거래허가제 도입 등 토지공개념제도가 반드시 도입되어야 한다고 주장했다. 또한 부동산 실거래가에 대한 과세를 위해 실거래가를  등기부등본에 기재하는 방법을 고려되어야 한다고 제안했다.

지나친 사유재사권의 침해는 바람직하지 않아

 

▲정의철(건국대 부동산학과)

 

토론자로 나선 정의철 교수(건국대 부동산학)는 “토지공개념 제도는 사유재산권의 침해가 과도하지 않는 범위 내에서 이루어져야 한다“며 소유 규제나 행위 규제 등 정부의 과도한 시장 개입을 경계했다.

 

정교수는 “토지공개념에 입각한 제도들이 시장의 왜곡이나 시장 기능의 마비 등 시장의 효율성을 저해하는 방향은 바람직하지 않다”며 토지거래허가제, 주택거래허가제, 재건축아파트 개발부담금제 등 토지공개념 관련한 제도 도입에 회의적인 시각을 보였다. 정교수는 과세시스템의 미비를 현재 부동산 투기의 가장 큰 원인으로 꼽으며 “과세시스템의 구축과 더불어 부동산 세제가 효율적 운영된다면 부동산 투기가 상당 부분 사라지고 소득재분배 효과도 나타날 것“이라고 주장했다.

토지의 공공적 가치가 최우선되어야

▲조명래(단국대 사회학)

 

정의철 교수가 토지공개념제가 시장을 왜곡시킬 수 있다며 도입에 대한 회의적 반응을 보인데 반해 조명래 교수(단국대 사회학과)는 부동산에 대한 시장주의적 접근을 경계하며 보다 적극적인 토지공개념 제도 도입을 촉구했다.

 

조교수는 “부동산 소유 자체가 부동산 시장 진입 자체를 결정하고 있는 상황에서 시장의 효율성으로만 보기에는 시장이 불안하고 왜곡되어있다”고 지적하면서 “개인의 토지 소유권은 인정하되 개발권과 이용권에 대해서는 공익적 원칙에 따라 국가가 적극적으로 규제에 나서야 한다”고 주장했다. 조교수는 거래시 시장가격보다 낮을때 국가가 우선적으로 매입하는 토지 비축제, 사회주택 공급을 확대하는 주택비축제, 토지거래허가제, 주택거래허가제 등의 도입과 더불어 보유세와 상속세 등의 세제 강화, 개발허가제, 개발부담금제 등의 적극적 실시 등 토지공개념 제도의 적극적 도입을 제안했다.

국민, 정부, 언론 등 모두가 같은 쪽을 바라봐야

 

▲정희남(국토연구원)

 

정희남 국토연구원 연구위원은 토지공개념 등 부동산 공개념 도입에 대한 사회적 공감대를 모으는 것이 우선되어야 한다고 주장했다.

 

정연구위원은 “부동산 공개념 도입을 통해 이루려고 하는 목적이 무엇인지에 대한 혼란이 있지만 우리는 정책수단에 대해 지나친 집착만 하고 있다”고 지적하며 “국민, 정부, 언론 등 모두가 같은 쪽을 바라봐야한다”고 지적했다. 정연구위원은 “부동산 공개념 도입의 목적에 대한 합의가 이루어진다면 정책 수단은 다양하게 강구될 수 있을 것”이라며 시민단체가 그 역할을 해 줄 해줄 것을 요청했다.

금융정책이 부동산 투기를 불러왔다

▲허재완(중앙대 도시계획학)

 

허재완 교수(중앙대 도시지역계획학과)는 현재 부동산 가격 급등은 저금리, 금융기관의 공격적인 가계 대출, 개발정책의 남발 등 부동산 시장 외부적 여건의 변화에 기인한 것이라고 주장했다. 허교수는 “현재 일어나고 있는  부동산 급등에 대한 정확한 원인 진단에 따른 대책이 필요하다“면서  이같이 주장했다.

 

따라서 허교수는 부동산 가격 급등을 초래한 금융정책에 대한 전환(저금리 제고, 가계 부문 대출 규제, 개발사업의 순차적 집행 등)의 필요성을 주장했다. 허교수는 토지공개념에 대해서 조세나 부담금을 통한 간접적인 규제가 필요하다면서도 재건축 아파트 개발이익 환수제 도입 등 일부 제도 도입의 필요성에 대해 인정했다.

토지재산권은 다른 재산권과 달리 제한이 되는 것이 당연하다

 

▲김상겸 교수(동국대 법학)

 

김상겸 교수(동국대 법학)는 택지소유상한제나 개발이익환수 관련 법률 등 헌법재판소에 의하여 위헌결정을 받은 것은 헌법이 보장하고 있는 재산권과 자본주의에 기초하고 있는 경제질서에 대한 정확한 검토없이 너무 급속히 추진한 결과라고 지적하면서 “개인의 재산권을 존중해 주는 원칙에서 출발해 사회적 공공성에 대한 토지재산권에 대한 제한이 필요하다”고 주장했다.

 

김교수는 “토지거래에 대한 투명성을 통해 현행 법률을 엄격히 적용하면 부동산 투기가 억제될 수 있다”고 지적하면서 부동산의 공시 원칙을 공신의 원칙으로 전환하고, 등기의 실질화, 실거래가에 의한 보유세 부과 등을 제안했다. 이와 더불어 부동산을 투기의 대상으로만 보고 있는 일부 국민들의 인식전환도 필요하다고 지적했다.

 

토지공개념에 대한 국민들의 저항이 크다

▲정병태 재경부 국민생활국장

정병태 재정경제부 국민생활국장은 “토지공개념 제도 강화한다고 해서 부동산문제가 모두 해결되는 것이 절대 아니다”고 주장했다. 정국장은 “주택거래허가제, 재건축개발이익 환수 등 직접적인 규제는 분배정의 실현에 득이 될지 모르지만 여러 가지 부작용이 나타날 수 있기 때문에 정부가 적극적으로 추진하지 못하고 있다“면서 분양가 규제를 예로 들었다. 분양가 규제하면 가장 큰 피해를 보는 것이 서민들이라는 것이 대다수 전문가들의 견해라는 것.

 

따라서 정국장은 “일반국민정서와 토지공개념 도입시 나타날 부작용들을 고려하는 전문가의 정서와는 차이가 있으므로 토지공개념 도입에 대해서는 면밀한 검토가 필요하다“고 주장했다.

 

이날 토론회에서는 토지공개념에 대한 시각차와 더불어 현재의 부동산 가격의 폭등에 대한 원인 진단과 대책에 대해서도 여러 이견이 표출되어 부동산 투기 해법에 대한 공감대를 형성하기란 쉽지 않아 보였다.

(2003.11.17)<정리:사이버경실련 김미영 간사>