칼럼&스토리
"공급확대론은 경제학 원론도 공부 안한 사람들 얘기"
집값 폭등세가 꺾이지 않고 있다. 정부는 추가로 부동산 안정 종합대책을 내놓는다고 한다. 그 골간은 신도시 조기 개발, 용적률 완화 등을 통한 공급 확대라고 전해졌다. 물론 주택담보대출에 대한 규제를 통해 부동산 수요에 대해 손을 대는 방안도 포함됐다. 그러나 정부, 여야 정당 할 것 없이 부동산 안정을 위해서는 공급 확대만이 근본적 처방이라는 데에 이견을 달지 않고 있다. 이와 동시에 부동산 정책의 입안자에 대한 성토도 거세지고 있다. '정책 실패가 드러났으니 책임 지고 물러나라'는 것이다. 이런 목소리 또한 여야 정당을 가리지 않고 나오고 있다. 집값 폭등에 분노한 국민들의 심정을 뒤늦게라도 깨달은 모양이다. 물론 내년 대선을 앞둔 각 정당들의 사전 포석, 즉 정략적 판단임은 굳이 부연하지 않아도 될 성싶다. 이런 가운데 줄곧 현 정부의 부동산 정책에 날을 세워 왔던 경제정의실천시민연합(경실련)이 거리에 나서기로 했다. 사무실에서 정책 비판과 대안 내놓기에만 머리를 쓸 때가 아니라 직접 시민들을 조직하고, 그 힘으로 정부를 압박해야 한다는 판단을 했다고 한다. 바꿔 말하면, 더 이상 현 정부에게 기대할 것이 없다는 말이기도 하다. "부동산 투기는 끝났다"고 현 정부가 선언했던 지난해 8월 31일, 같은 시간에 경실련은 노무현 대통령에게 "부동산 정책팀 전원을 경질하라"고 요구한 바 있다. 8.31 대책이 결국 실패할 것이라는 판단에서였다. 경실련의 '묵시록적 예언'은 불과 1년 남짓 지난 현재, 그대로 들어맞은 셈이다. 지난 12일 경실련의 부동산 정책팀을 이끌고 있는 홍종학 교수(경원대)를 서울 혜화동 경실련 사무실에서 만났다. 홍 교수는 올해 초부터 경실련 정책위의장을 맡고 있다. 그는 2000년 초부터 경실련과 함께 부동산 정책에 대해 고민을 해 왔다. 현 정부의 부동산 정책에 대한 비판의 앞자리는 매번 홍 교수가 차지하고 있었다. 홍종학 교수에게서 15년 만에 경실련이 거리에 나설 수밖에 없는...
2006.11.14.
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경실련이 16년만에 길거리 나선 이유는?
* 11월 13일, 인터넷 신문 "뷰스앤뉴스"에 실린 김헌동 아파트값 거품빼기운동 본부장 인터뷰입니다. 경실련이 끝내 10만명 집회 추진 등 장외투쟁에 나섰다. 지난 1990년 폭등하는 집값과 전.월세에 절망한 채 스스로 목숨을 끊은 세입자들의 추모제를 개최하며 장외에서 정부를 비판한 이후 16년 만에 나서는 실력행사다. 이슈도 동일한 아파트값 폭등 저지를 위해서다. 길거리에 나서기를 꺼려했던 정책제안 집단 경실련이 실력행사에 나선 이유는 뭘까. 김헌동 경실련 아파트값 거품빼기 운동본부 본부장을 11일 서울 대학로 경실련에서 만나, 경실련의 현 부동산 폭등 상황에 대한 진단 및 향후 행동계획과 해법을 알아보았다. 경실련, 왜 16년만에 다시 거리에 나서야 했나? 과거 19년간 대기업의 건설업체에 몸담았다가 보다 못해 아파트값 거품빼기 운동에 뛰어든 김 본부장은 인터뷰 모두에 40여분간 ‘부동산 망국사’를 풀어냈다. 2000년부터 2006년까지, 건설경기 부양과 부동산 투기 근절이라는 냉.온탕을 넘나든 ‘개발이익환수 장치가 없는 공급확대’가 오늘날의 부동산 대란을 가져왔다고 그는 지적했다. 김 본부장은 “참여정부에게는 이제 더 이상 집값을 안정시킬 의지도 대책안도 없다”고 단언했다. 그는 “고삐 풀린 듯 치솟는 집값을 향후 정권이 바뀐다고 해서 잡을 수 있을지가 의문”이라고, 현재로선 유력한 차기집권세력인 한나라당에 대해서도 쓴소리를 했다. 그는 그 근원을 ‘기술관료들의 폐단’에서 찾았다. '부동산 망국=관료 망국'이라는 지적이자. 그의 표현을 빌자면 “5년 임기의 대통령을 30년간 일해 온 관료들의 속였다는 것"이다. 그는 “DJ정권 말기 대대적인 부동산 투기 바람을 일으킬 당시에 주요 정책입안자였던 추병직 건교부 장관을 비롯해, 현 정부.정당에서 부동산 정책을 주물러왔던 이들은 모두 후분양제와 분양가 원가공개를 반대해왔다”며 “이들이 계속 자리를 유지하는 한 부동산 정책의 대안이 나올 수 없다”고 추병직 등 부동산라인의 전면경질...
2006.11.14.
건설족의 쿠데타, 대통령마저 짓밟다
홍종학 경실련 정책위원장(경원대 경제학과) 2006년 11월 10일 마침내 경실련은 부동산 시국선언과 함께 부동산값 거품빼기 국민행동을 선포했다. 이 대한민국의 땅에서 항구적으로 부동산 투기를 종식시키기를 원하는, 우리 아이들에게 부끄럽지 않은 미래를 물려주기를 원하는 10만 아파트값 거품빼기 서포터즈를 모으기 위해 경실련은 새로운 역사의 장에 한 걸음을 내딛었다. 그렇다. 우리는 단순한 부동산 가격 안정을 바라는 것이 아니다. 다시는 우리의 아이들이 부동산 투기로 암울한 나날을 보내지 않도록, 대한민국의 역사에서 부동산 투기라는 괴물을 항구적으로, 영원히 쫓아내기 위해 우리는 나섰다. 우리는 반드시 새로운 세상을 만들어낼 것이다. 왜냐하면 우리가 성공하지 못할 때 우리에게 닥쳐올 미래가 너무도 암울하다는 것을 우리는 잘 알고 있기에, 우리는 우리에게 부여된 시대적 소명을 다하기 위해 나선 것이다. 저 분노하는 국민들의 목소리를 들으라 16 꼭!!! 성공해야 합니다. 꺽이면 희망이 사라집니다 87 내가 살고 있는 곳이 더 이상 싫어지지 않았으면 좋겠어요 188 성실히 일하는 사람이 바보 되지 않는 사회를 만듭시다 345 분노를 변화의 힘으로 바꾼다니 너무 기쁩니다 380 정상적인 사고가 승리하는 세상을 위하여 434 한치도 물러섬없이 또박또박 나갑시다 436 우리아이들을 위해 이건 아니쟌아~~ 454 당신은 착한 서민의 마지막 희망입니다! 내 작은 힘을 당신께 드립니다 757 성실히 일하는 사람이 잘사는 세상 만듭시다 764 또 하나의 시민혁명이 될 것 같네요 770 내 눈물에 피눈물이 그칠 그날까지 지금 이 순간에도 '아파트값 거품빼기 국민행동' 홈페이지는 분노하는 국민들의 목소리로 넘쳐난다. 그러나 그건 또한 변화를 원하는 목소리이며 또다시 희망을 노래하는 국민들의 목소리이기도 하다. 우리 아이들을 위해 기꺼이 행동에 나설 수 있는 10만 국민이 모일 때 무엇인들 하지 못하겠는가? 지금 대한민국은 당신의 행동을 기다리고...
2006.11.13.
신도시로 투기 잡은 나라가 어딨나
홍종학 경실련 정책위원장(경원대 경제학과) 한국에 단 두 채의 아파트만 있다고 하자. 그리고 타워팰리스의 한 아파트 가격이 10억원에서 15억원으로 50% 상승했고, 강원도 탄광촌의 한 아파트 가격이 2천만원에서 1천만원으로 50% 하락했다고 하자. 이 경우 한국의 아파트 가격은 평균 얼마나 오른 것일까? 한국에서 공식 부동산 통계로 사용하고 있는 국민은행의 통계산출방식에 의하면, 한국의 부동산 가격은 전혀 오르지 않은 것이 된다. 통계학적으로 말하자면 가중치를 모든 주택에 동일하게 부여한 것이다. 반면 많은 경제통계를 만들 때 이용되는 가격 가중치를 이용하여, 상승률을 계산하면 아파트 가격 총액이 10억2000만원에서 15억1000만원이 되었으므로 50% 가까이 상승한 게 된다. 한국의 부동산 가격이 덜 올랐다는 주장을 반박하기 위해 경실련이 사용했고, 일부 부동산 포털에서 이용하는 방식이다. 변변한 부동산 통계 하나 없는 나라 어떤 통계방식이 맞을까? 사실은 통계에 마치 답이 있는 것처럼 이런 질문을 던지는 것 자체가 우문이다. 통계는 현실을 보기 위해 만드는 도구일 뿐이다. 두 가지 다른 방식으로 계산한 통계가 유사한 값을 보인다면 통계의 신뢰도는 높아지지만, 두 방식이 다른 수치를 내놓는다면 그것 자체가 현실의 한 단면을 보여주는 새로운 정보가 된다. 그런데도 한 가지 방식이 맞다고 우기는 것은 통계를 잘 모르는 것인데, 불행하게도 대한민국 최고 의사결정기구인 청와대가 그런 한심한 주장을 하고 있다. 그렇다면 외국은 어떨까? 필자가 조사해 본 결과 영국의 경우 많이 쓰이는 부동산 통계 7개 중에서 국민은행 방식은 두 개뿐이었다. 나머지 다섯 개는 가격 가중치를 사용해서 계산했다. 이론적으로도 주택담보대출액과의 상관관계를 계산하거나 거시 변수들과의 연관성을 따지기 위해서는 가격 가중치를 사용한 통계가 더 적합하다. 그래서 국가간 비교를 할 때는 가격 가중치를 사용한 통계를 일반적으로 사용한다. 기왕 통계문제를 거론했으니 한 가지...
2006.11.02.
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“1,2년 내에 부동산 폭탄 터질 겁니다”
서울시의 후분양제 도입 발표 이후 경실련 관계자들도 무척 바빠졌다. 현 정부의 경제관료가 ‘사회주의적’이라는 원색적인 비난까지 하면서 반대했던 분양원가공개, 후분양제 등을 그 동안 가장 적극적으로 연구하고 주장해 온 시민단체이기 때문이다. 후분양제에 대해서 여전히 갑론을박하고 있지만 오히려 경실련은 ‘꺾을 수 없는 대세’라며 느긋한 입장이다. 여의도의 한 커피전문점. 이 곳에서 라디오 시사경제프로그램을 진행하고 있는 홍종학 경실련 정책위원장(경원대 경제학과 교수)를 만났다. 라디오 프로그램에서 보여준 경제학자의 차갑고 똑 부러지는 이미지와는 달리 홍 교수는 참여정부의 부동산 정책에 대해서는 자신의 불만을 숨기지 않았다. “참여정부의 부동산정책이요? 엉터리가 하나 둘이 아닙니다. 이대로 둔다면 내년이나 늦어도 후년쯤에는 큰 사달이 날 겁니다.” 집값이 너무 높다. 이제 서민들은 높은 집값에 체념해 ‘내 집 마련의 꿈’도 버린 지 오래다. 그러나 정부는 “집값상승률이 물가상승률보다 낮다”며 국민들을 안심시키고 있다. 이를 믿는 사람은 없다. 홍 교수는 높은 집값 때문에 결국 한국경제가 ‘사달’날 것으로 내다봤다. 이르면 내년, 늦어도 후년이 홍 교수가 제시한 데드라인이다. 한국경제의 종말에 대한 홍 교수의 생각은 명확하다. 참여정부가 추진하고 있는 부동산 정책의 패러다임이 변하지 않는 이상 한국경제는 결국 두 가지의 갈림길을 맞을 수밖에 없다는 것이다. “연봉이 5천만 원인 월급쟁이가 서울에 있는 5억원이 넘는 32평형 아파트를 살 수 있다고 생각하십니까. 못삽니다. 어느 토론회에 가니 지역에 살다 서울로 올라온 연봉 1억원에 이르는 분도 집 사기가 어려워 전세에 살 수밖에 없었다고 하더군요. 한국에서는 자기 소득만으로는 주택을 구입하기가 너무 어렵습니다. 그래서 주택금융에 기댈 수밖에 없습니다.” 홍 교수에 따르면 현재 주택관련대출은 6백조 원이 넘었다. 이자율 5%를 생각한다면 일반 소비자들의 주머니에서 이자로만 연간 30조 원이 없...
2006.10.17.
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후분양제로 고분양가 악순환고리 끊어야
박완기 정책실장 분양가가 집값 올리는 악순환 차단 판교, 파주, 은평신도시에서 보듯 수년째 높은 분양가가 주변집값을 폭등시키는 악순환이 반복되고 있다. 과거에는 새 아파트가 주변시세보다 낮게 공급되어 주변 아파트값을 안정시키는 효과가 있었으나 분양가가 자율화된 뒤에는 분양가가 주변시세보다 훨씬 높게 책정됨으로써 주변집값을 올리고 있다. 2년 후에 완공될 아파트가 분양할 때부터 주변집값을 끌어올리는 악순환의 뒤에는 분양가를 자율화한 이후에도 유지되고 있는 선분양제가 있다. 선분양제는 건설업체 입장에서는 큰 비용을 덜이지 않고 막대한 수익을 보장하는 제도이다. 건설비용의 대부분을 소비자들로부터 분양대금을 받아 충당하면서 시세보다 높은 분양가를 책정할 수 있어 최대의 수익을 보전할 수 있다. 특히 아파트값이 뛰고 부동산투기가 극성을 부려 시민들의 불안심리가 확산되거나 지방처럼 분양권전매까지 보장될 경우에는 그야말로 황금알을 낳는 거위에 다름 아니다. 설령 분양초기에 미분양이 있더라도 건설기간 동안 여러 방법으로 미분양을 해소하면 된다. 비용부담은 적고 분양가는 높게 책정하여 수익은 최대로 남길 수 있는 선분양제는 소비자의 희생을 전제로 건설업체에 주어진 막대한 특혜이다. 이에 분양원가 공개에 대해선 시장원리에 맞지 않다며 적극 반대하고 있는 건설업계가 세계적으로 유례가 없고 분양가가 자율화되면서 시장원리에 따라 당연히 폐지되어야 할 선분양제를 고수하는 이율배반적 모습을 보이고 있다. 후분양제로의 전환은 높은 분양가가 집값을 끌어올리는 악순환의 고리를 끊고 건설업체에 주어진 특혜를 제거하여 주택시장의 안정에 기여하게 될 것이다. 주택시장 소비자중심으로 재편 후분양제로의 전환은 선분양하에서 모든 부담과 위험을 소비자들에게 전가하는 것을 방지하고 소비자의 권익을 강화하는 계기가 된다. 후분양제가 도입되면 모델하우스만 보고 아파트를 계약하는 것이 아니라 지어진 아파트의 품질을 보고 가격이 적당한지 꼼꼼히 따져본 후에 계약...
2006.10.12.
[Overview] 대통령의 정책 의지와 건교부
박병옥 경실련 사무총장 1. 은평 뉴타운의 분양가 발표 지난 9월 18일, 은평 뉴타운 아파트의 분양가가 발표되자, 공영개발 방식을 내세우고도 주변 아파트시세보다도 높은 분양가에 비판여론이 들끓기 시작했다. 공개된 원가도 검증이 불가능했고, 얼핏 보기에도 신뢰하기 어려운 점이 많았다. 은평뉴타운의 고분양가에 대한 비판여론이 비등하자 그동안 경실련의 끈질긴 주장과 노력에도 원가공개 불가의 입장을 고수해온 열린우리당이 은평뉴타운의 분양원가를 검증하겠다고 나섰으며, 서울시의 대책발표 하루 전인 24일에는 김근태 당의장이 은평뉴타운을 방문하여 서울시를 비난하기도 했다. 이러한 여당의 행보에 대해 은평뉴타운 분양가를 정치쟁점화하여 그간 참여정부의 주택정책 실패에 대한 비판을 서울시의 정책실패로 초점을 이동시키려는 의도가 아니냐는 지적도 제기됐다. 일부 언론들은 ‘공영개발’방식이 ‘고분양가’를 초래했다고 비판했다. 이를 뒤집으면, 공기업이 나서지 말고 민간 개발업자들에게 맡기라는 것이 된다. 분양가 자율화 이후 민간개발업자들에 의해 지속되어온 ‘신규아파트 고분양가 -> 주변 아파트값 상승 -> 신규아파트 고분양가 책정’의 악순환에 대해서는 언급하지 않았다. 물론 서울시의 공영개발이 제대로 된 공영개발 방식이 아닌 것은 분명하지만, 고분양가의 원인을 ‘잘못된’ 개발 방식이 아니라 ‘공영개발’ 그 자체에 기인하는 것처럼 호도하는 것은 이들이 공영개발을 원하지 않고 있음을 보여주는 것에 다름 아니다. 2. 오세훈 서울시장의 후분양제 도입 발표 사회적 비판여론이 드세게 일어나자 일주일 후인 25일, 오세훈 서울시장은 △80%공정이 완료된 시점에서 후분양하고, △전문가와 시민이 참여하는 원가검증위원회를 통해 원가를 검증받도록 하겠다는 내용의 대책을 발표했다. 장기적으로 태스크포스팀을 구성해 입찰제도의 개선, 직접시공제 도입 등의 방안들을 검토하겠다는 계획도 덧붙였다. 서울시의 대책은 선의를 가지고 본다면, 그간 철저하게 공급자...
2006.09.29.
‘완공 후 분양’제도는 소비자를 위한 정책
윤순철 경실련 시민감시국장 서울시는 25일 시가 건설하는 아파트에 대해 △전면 후분양제 실시 △분양가격을 검증하는 분양가심의위원회 구성 △입찰제도 개선과 분양가상한제 △원가절감을 위한 제도개선을 추진한다고 발표했다. ‘후분양제’는 우리나라 주택정책을 공급자 중심에서 소비자 중심으로 전환하는 첫걸음이기 때문에 경실련은 적극 환영한다. ‘선분양제도’는 지난 77년 정부가 분양가 규제의 대가로 주택건설업체들에게 준 특혜였다. 하지만 1998년 ‘분양가자율화’를 도입했음에도 불구하고 선분양제를 존속시킨 것으로 존립근거를 상실한 제도이다. 즉 후분양제도와 분양가 자율화, 분양가규제와 선분양이 맞는 정책 궁합인 것이다. 현재의 선분양제도는 법률이 아닌 ‘주택공급에관한규칙’에 의거해 운용되고 있다. 선분양제도는 소비자로부터 건설자금을 조달할 수 있게 하면서도 주택사업의 리스크를 소비자들에게 전가해버리는 건설업체에게만 유리한 제도이다. 반면에 소비자에게는 주택가격의 80% 정도를 완공 이전에 납부해야 하는 위험부담과 건설비의 이자비용을 부담시키며, 고가의 재산을 완제품을 보지도 않고 사전에 구입해야 하는 등 가장 시장원리에 맞지 않는 불리한 제도이다. 또한 분양권전매를 통한 투기과열로 주택시장을 교란시키고, 확정분양가격 및 분양가격 자율화 등과 맞물려 주택가격 폭등을 일으키는 부작용도 야기하고 있다. 선분양제 명분 잃어 만약 후분양제도를 도입한다면 건설사들은 미분양을 우려해 집 잘 짓기 경쟁을 하고, 건설비용을 줄이기 위해 신기술을 개발해 원가를 절감하려 할 것이다. 아울러 건설사들은 신기술을 적용하기위해 기술 인력을 양성한다면 비정규직의 정규직화가 이루어지고 소비자들은 완제품을 보고 구입하기 때문에 선택권의 폭이 넓어지는 제도이다. 그럼에도 정부는 주택가격 폭등이 있을 때마다 ‘빨리, 크게, 많이, 비싸게’판매하는 데만 집착해 후분양제도를 외면해 왔다. 그동안 시민들은 이러한 선분양제도의 폐해 때문에 후분양제도의 도입을 간절히...
2006.09.29.