칼럼&스토리
[시사포커스] 재벌 건물주 고가빌딩도 개인처럼 보유세 부과하라!
[월간경실련 2021년 9,10월호-시사포커스(3)] 재벌 건물주 고가빌딩도 개인처럼 보유세 부과하라! 정택수 정책국 부장 정부는 1989년 도입된 공시지가 제도에 따라 매년 땅값 시세를 조사하고 있습니다. 공시지가는 재산세, 종부세, 상속증여세 등 부동산 관련 세금과 개발부담금, 건강보험료 등 각종 세금 부과기준이 되며, 조사를 위해 매년 2천억 원 규모의 예산이 투입되고 있습니다. 공시가에 따라 막대한 세금이 결정되지만 도입초기부터 공시가의 시세반영률이 현저히 떨어진다는 비판이 제기되었습니다. 공시가가 낮게 조작되다 보니 막대한 조사비용이 낭비될 뿐만 아니라 세수에도 큰 손실이 일어나고 있습니다. 그러나 정부는 공시가격 현실화를 현 정부 임기도 아닌 10년 뒤에 실현하겠다고 밝히며, 뿌리부터 잘못된 부동산 공시제도 개선방안은 제시조차 하지 않았습니다. 사실상 제도개선 의지가 없음을 드러낸 것입니다. 또한 정부는 재벌빌딩은 방치한 채 개인이 보유하고 있는 아파트만 보유세를 강화했고, 최근에는 종부세 기준마저 완화시켜버렸습니다. 결국 재벌 법인과 부동산 부자들만 막대한 세금혜택을 보게 되었습니다. 경실련은 빌딩을 보유하고 있는 부동산 부자들이 얼마나 세금혜택을 얼마나 보고 있는지 알아보 고자 국토부가 정의당 심상정 의원실에 제출한 “수도권 빌딩(상업 및 업무용 부동산) 100억 원 이상 거래내역”을 활용하여, 2017년 이후 서울에서 거래된 1,000억 원 이상 고가빌딩 거래가와 과세기준을 분석했습니다. 고가빌딩의 거래금액과 과세기준인 공시가격(공시지가+건물시가표준액)을 비교하여 시세반영률 을 산출하고 현재 기준과 아파트 기준으로 부과될 경우의 보유세를 각각 산출하여 비교했습니다. 그 결과 113개 고가빌딩의 거래금액은 34조 6,191억 원이고, 공시가격은 16조 2,263억 원으로 나타났습니다. 공시가격이 실제 거래가의 47%만 반영하는 것으로 확인된 것입니다. 연도별로 시세반영률은 2017년 51%에서 2021년 44%로 더 떨어졌습...
2021.10.06.
[시사포커스] 현 정부 3년 서울 아파트 14% 상승했다는 통계, 전적으로 믿으시겠습니까?
[월간경실련 2020년 11,12월호 – 시사포커스(2)] 현 정부 3년 서울 아파트 14% 상승했다는 통계, 전적으로 믿으시겠습니까? 정택수 부동산건설개혁본부 팀장 문재인 정부의 부동산정책 실패가 계속되고 있다. 서울에서 시작된 아파트값 폭등은 전국 집값 상승과 전세난으로 이어지고 있다. 그럼에도 정책실패의 책임자들은 현 정부 임기동안 서울아파트값이 14%밖에 오르지 않았다는 아무도 믿지 않는 주장을 계속하고 있다. 11월 3일에는 국토부의 ‘부동산 공시가격 현실화 계획’이 발표됐다. 현행 공시가격이 낮은 시세반영률, 유형별·가격대별 시세반영 격차 등의 문제가 있음을 일부 인정하고, 향후 5년~15년간 시세의 90%까지 끌어올리겠다는 내용이다. 공시가격, 공시지가 등 공시가가 시세를 반영하지 못하는 문제는 1990년 공시지가 제도도입 이후 계속 제기되어온 사실이다. 공시가 조사에는 올해에만 1,800억 원의 예산을 사용했으며, 그 결과를 부동산 관련 각종 세금 부과기준으로 삼기 때문에 중요도가 매우 높다. 공시가 현실화는 법 개정 사안이 아니므로 정부가 인위적인 가격 조작만 중단하면 당장이라도 실현할 수 있다. 막대한 예산 및 세수가 직결된 공시가 제도에 문제가 있음을 인지하고서도 즉각 해결하지 않는 것은 명백한 직무유기이다. 분석결과, 2008년 2,281만 원이던 서울 아파트 평당 시세는 12년간 1,875만 원(82%) 상승하여 4,156만 원이 됐다. 25평 기준 5.7억에서 4.7억이 올라 10.4억이 된 것이다. 문재인 정부 3년간 서울 아파트값 상승은 평당 1,531만 원이고, 지난 12년 상승 1,875만 원의 82%를 차지했다. 이는 이명박·박근혜 정부 9년간 상승액 344만 원의 4.5배이기도 하다. 정부가 발표한 공시가격은 2008년 1,740만 원에서 12년간 1,240만 원(71%)이 올라 2,980만 원이 됐다. 이명박·박근혜 정부 9년 동안 102만 원(6%) 올렸고, 반면 문재인 정부 3년 동안에는 1...
2020.11.23.
[시사포커스] 땅값 논쟁, 국토부 vs 경실련
[월간경실련 2020년 1,2월호 시사포커스(2)] 땅값 논쟁, 국토부 vs 경실련 장성현 부동산건설개혁본부 간사 “[쌈] 국토부-경실련 하나는 훅간다” 한 언론사의 기사 제목이다. 조금 무섭게 들리기도 하지만, 경실련과 국토부의 최근 논쟁이 어느 하나 양보할 수 없는 사태까지 왔다는 걸 잘 보여준다. 경실련과 국토부는 오래 전부터 공시지가·공시가격을 두고 다투고 있다. 경실련은 부동산 유형별 1,000개가 넘는 사례 조사를 통해 토지의 공시지가 시세반영률이 43% 라고 추정한다. 반면에 국토부는 64.8%라고 주장한다. 대척점은 여기에 있다. 최근 논쟁만 살펴보면 대략 이렇다. 본격적인 싸움이 발생한 건 경실련이 작년 12월 3일 전국 땅값을 추정 발표한 뒤부터다. 경실련은 정부가 발표하는 공시지가 총액에 공시지가 현실화율 43%를 역산해 2018년 기준 전국 땅값은 1경 1,500조 수준이라고 발표했다. 문재인 정부 출범 후 2,000조원 상승해 역대 정부 중 가장 단기간에 가장 많이 올랐다고 발표했다. 이에 국토부는 곧바로 반박 자료를 발표했다. 공시지가 현실화율은 43%가 아닌 64.8%이기 때문에 경실련의 땅값 추정은 타당하지 않다는 것이다. 국토부는 여기서 그치지 않고 다음날인 12월 4일 기자들을 상대로 백브리핑을 가졌다. 경실련 주장을 반박하는 9쪽짜리 보도자료를 만들었지만, 국토부의 산정 근거는 역시나 빠져있었다. 현장에 있던 기자를 통해 들은 얘기로는 외부 주장에 대해 국토부가 두 차례에 걸쳐 해명자료를 내는 건 흔치 않은 일이라고 한다. 국토부 주장의 요지는 이렇다. 국가통계인 한국은행의 국민대차대조표로 볼 때 2018년 말 한국 토지자산 총액은 8,222조원이고, 문재인 정부에서는 2,000조원 증가가 아닌 1.076조원 상승했다는 거다. 반박자료를 보면 국토부의 분노가 읽힌다. “분석의 전제나 근거에 있어 합리성이 결여된 것”, “국가 통계의 신뢰성을 무너뜨리는 일방적인 것”, “증가액만으로 여론을 호도하고 사회적 ...
2020.02.04.
[특집] 30개월 지속, 불로소득 주도 성장에 종지부를 찍어라!
[월간경실련 2020년 1,2월호 특집. 2020년 경실련이 바란다(2)] 30개월 지속, 불로소득 주도 성장에 종지부를 찍어라! 김성달 부동산건설개혁본부 국장 문재인 정부가 반환점을 돌았다. 촛불혁명으로 탄생, 국민들의 기대를 한몸에 받았지만 지금까지의 결과는 처참하다. 국민의 삶과 밀접한 집값, 땅값이 역대 정부 중 최고로 폭등하였기 때문이다. 경실련이 전두환 정부 이후 땅값변화를 조사한 결과 문재인 정부 2년만에 땅값만 2천조 원이 상승, 역대정부 최고로 나타났다. 집값도 폭등했다. 부동산114 조사결과 지난 2년간 서울에서 실거래된 아파트가격은 40%가 상승한 것으로 나타났다. 경실련이 조사한 청와대 고위공직자 아파트재산도 2년 동안 평균 3억, 40% 상승했다. 문재인 대통령은 공정경제, 혁신경제, 소득주도성장을 강조했지만 현실은 불로소득 주도 성장으로 치닫는 현실에서 국민들은 겪는 고통과 분노도 점점 커지고 있다. 따라서 올해에는 집값을 떨어트려 불로소득 주도 성장에서 벗어나는 것이 최우선과제가 되어야 한다. 지난 7일 대통령은 신년사를 통해 급등한 집값은 원상회복되어야 하고, 정부 기간 내에 부동산만큼은 확실히 잡겠다라는 의지를 분명히 한다고 강조했다. 하지만 국가균형발전을 핑계로 예산낭비의 주범인 25조 공공사업에 대한 예비타당성 조사 면제를 허용했다. 지방 SOC 사업도 올해 예산에 10조 원 넘게 배정했다. 환경파괴와 투기조장이 우려되는 3기 신도시 사업을 추진 등을 밝힘으로써 부동산가격을 안정시키겠다는 발언의 진정성을 스스로 퇴색시켰다. 게다가 4월 총선을 앞둔 상황에서 여당의원들의 토건동맹도 우려스럽다. 이미 지난 10월 여당의원이 대표발의한 ‘100억미만 공사 순공사비 낙찰률 98% 미만 입찰자를 배제’시키는 국가계약법 개정안이 본회의를 통과했고, 이로 인한 수조원의 예산낭비가 불가피해졌다. 지난 12월에는 집권여당대표와 여당의원들이 건설협회등 토건협회를 찾아가 민원해결사 역할까지 자처하기도 했다. 이런 상황에서 대통령...
2020.02.03.
[2019 부동산개혁] 촛불정부에서도 부동산 조세정의는 여전히 너무나도 멀다
[월간경실련 2019년 7,8월호 – 2019 부동산개혁1] 촛불 정부에서도 부동산 조세 정의는 여전히 너무나도 멀다 최승섭 부동산건설개혁본부 팀장 sub@ccej.or.kr 우리나라 국공유지 등을 제외한 모든 토지에는 땅값인 공시지가가 있다. 아파트의 경우 땅값과 건물값의 합인 공시가격이 모든 세금과 행정 목적의 기준이 되지만 아파트 역시 공시지가가 존재한다. 이미 월간경실련 원고를 열독하신 분들은 아시겠지만, 개별 토지의 공시지가는 전국 50만 필지인 표준지공시지가를 기준해 산정된다. 중앙정부가 직접 표준지공시지가의 가격을 책정하면 개별 지자체가 이를 기준으로 산식 등을 이용해 3,300여만 개별지의 공시지가를 책정하는 방식이다. 표준지와 표준단독주택 공시가격은 모든 개별 부동산의 과세기준인 공시가격의 기준이 되고, 국토부가 매년 수천억의 세금을 투입해서 조사·결정하는 만큼 공정하고 정확해야 한다. 그러나 시세와 동떨어진 낮은 가격으로 조작돼 책정되면서 전국의 공시지가와 단독주택 공시가격이 시세의 절반에도 미치지 않아 왔다. 경실련 조사 결과 시세반영률(시세 대비 공시가격 비율)을 개선하겠다는 문재인 정부에서도 마찬가지 결과가 나타났고 오히려 후퇴됐다. 서울 표준지에 위치한 아파트들의 시세반영률과 공시가격, 공시지가를 비교한 결과 표준지공시지가 시세반영률은 정부 발표의 절반 수준인 34%에 불과했으며, 작년 수준(68%)이라던 공동주택은 오히려 3.6% 하락한 것으로 나타났다. 여전히 시세와 동떨어진 공시가격 결정으로 인해 아파트 공시가격과 토지의 공시지가 형평성 문제도 개선되지 않았다. 아파트를 보유한 사람과 토지를 보유한 사람이 불공평하게 세금을 내고 있는 것이다. 표준지공시지가 실제 시세반영률 정부 발표의 절반수준 정부 발표에 따르면 표준지의 공시지가 시세 대비 현실화율은 `18년 62.6%에서 2.2%p 상승한 64.8%이고, 표준단독주택은 ’18년 51.8%에서 ’19년 53%로 상승했다. 공동주택 공시가격 현실화율은 이미 단...
2019.07.25.
[동숭동칼럼] 정보는 민주주의의 통화, 정보공개는 민주주의의 산소, 국민의 알 권리를 보장해야
[월간경실련 2019 7,8월호] 정보는 민주주의의 통화, 정보공개는 민주주의의 산소 국민의 알 권리를 보장해야 윤순철 사무총장 요즘은 정부가 국민에게 나랏일에 관한 정보를 공개하는 것을 당연하게 여기지만, 이는 20세기 시민들이 의견과 표현의 자유를 얻기 위한 지난 투쟁의 성과다. 1948년 12월 10일 공표된 ‘세계인권선언’에서 “모든 사람은 의견의 자유와 표현의 자유에 대한 권리를 가지며, 이러한 권리는 간섭 없이 의견을 가질 자유와 국경에 관계없이 어떠한 매체를 통해서도 정보와 사상을 추구하고 얻으며 전달하는 자유를 포함한다”고 정보에 대한 인간의 자유를 처음으로 명시한 이후 세계 100여 개 국가는 정보공개법 또는 정보 자유법으로 공공기관의 정보를 시민들에게 공개하고 있다. 우리나라는 아시아에서 최초, 세계에서 21번째로 ‘공공기관의 정보공개에 관한 법률(1996)’을 제정하여 시행하고 있다. 1980년 국가보위입법위원회에서 제정한 ‘언론기본법’에서 공공기관이 언론에 공익사항에 관한 정보를 제공하도록 최초로 규정하였지만, 공개거부 사유를 넓게 정하여 오히려 비밀보호법이 되었다. 결국 이 법에 의해 정보공개를 청구하거나 국가 등이 언론에 정보를 제공한 사례도 없이 1987년 11월 폐지되었다. 그리고 1991년 지방의회가 구성된 후 청주시의회가 최초로 공공기관이 특별한 사유가 없는 한 행정정보를 공개하도록 ‘청주시 행정정보공개조례’를 제정하자, 청주시장은 대법원에 조례 무효 소송을 제기하였다. 대법원은 “정보공개제도는 이미 세계 각국에서 시행되고 있는 것으로 조례안이 국가위임사무가 아닌 자치사무 등에 관한 정보만을 대상으로 하고 있다면 입법 미비를 들어 지방자치단체의 자주적인 조례제정권의 행사를 가로막을 수 없다”고 판결하여 조례가 제정되었고, 법률 제정의 길을 열었다. 정보공개법 제정을 선거공약으로 내세웠던 김영삼 정부는 1995년 7월 정보공개법안의 입법예고까지 하였으나 관료조직의 강력한 저항으로 국무회의에 상정조차 못하다가 입...
2019.07.24.
[월간경실련 특집(2)] 국토부의 과세 기준은 총체적 난국이다
[월간경실련 2018년 11,12월호] 집값을 내릴 수 있을까? 국토부의 과세 기준은 총체적 난국이다 장성현 부동산·국책사업감시팀 간사 경실련은 세금 부과 기준이 되는 공시제도의 문제점을 지속해서 고발해 왔다. 일례로 수백억 원을 호가하는 고가단독주택의 공시가격은 시세 반영률이 40~50%에 머물지만, 서민 아파트는 70~80%를 보인다. 쉽게 말해 100억 원짜리 단독주택의 공시가격은 40~50억 원, 1억 원짜리 아파트는 7~8천만 원으로 공시가격이 매겨진다. 정부의 엉터리 공시제도로 인해 부자들은 내야 할 세금을 내지 않고 있고, 서민은 상대적으로 높은 세금을 내고 있다. 조세 불평등이자, 세금 특혜다. 원인은 여러 가지가 있다. 감정평가 전문가는 다음과 같이 이야기한다. 선진국은 일정 자격을 갖춘 감정평가사가 시장 가치(market value)로 공시가격을 산정하지만, 우리나라는 비전문가인 공무원들이 실거래가를 기초로 공시가격을 산정하기에 이런 문제가 발생한다는 것이다. 실거래가가 기초가 되면, 거래가 드문 고가단독주택은 보수적으로 산정돼 시세반영률이 낮아지고, 거래가 활발한 저가 주택은 데이터가 많으니 시세반영률이 높아지는 것이다. 더 큰 문제는 따로 있다. 국토부(공무원)가 마음만 먹으면 의도적으로 공시가격을 조작할 수 있다. 정부가 부동산 부자와 재벌에게 특혜를 주기 위해 고가단독주택이나 상업빌딩의 시세 반영률을 일부러 낮추더라도 국민은 알 수 없다. 고가주택의 시세반영률이 낮아, 부동산 부자가 세금 특혜를 받는 것도 문제지만, 정부(공무원)가 공시가격 산정 과정에 개입해 조작하더라도, 국민은 일절 알 수 없다. 공시가격이 어떤 방법과 과정을 통해 산정되는지, 세금 납부 주체인 국민에게 밝히지 않고 있기 때문이다. 시민에게 공개하지 않는 공시가격 산정 과정…엉터리‧조작 비판에도 국토부는 묵묵부답 정동영 의원실을 통해 우리나라 단독주택 상위 50위 가격을 받았다. 공시지가(땅값)와 공시가격(땅값+건물값)을 비교해 봤다. 비...
2018.11.27.