칼럼&스토리
[시사포커스] 윤석열 정부 부동산 대책 어떻게 해야 할까?
[월간경실련 2022년 7,8월호] [시사포커스(2)] 윤석열 정부 부동산 대책 어떻게 해야 할까? 정택수 정책국 부장 20대 대선이 정권교체로 마무리되었습니다. 문재인 대통령의 임기말 지지율은 역대 대통령 중 최고 수준이었지만 정권교체라는 결과를 막기에는 역부족이었습니다. 많은 사람들은 정권교체의 주요 원인으로 부동산 문제를 지목하고 있습니다. 전 정부는 집값상승을 막는다며 25차례가 넘는 부동산 대책을 발표했지만 집값은 끝을 모르고 상승하고 말았습니다. 코로나19 사태로 가뜩이나 어려운 경제상황 속에서 벌어진 부동산 가격 폭등은 서민들의 주거불안정을 심화시켰으며, 유주택자와 무주택자 간의 자산격차를 더욱 확대시켰습니다. 경실련 조사 결과에 따르면 문재인 정부 출범 이후 2022년 5월까지 서울 아파트값은 두 배가 넘는 113%가 올랐습니다. 6억에 거래되던 30평형 아파트가 5년 만에 12.8억이 된 것입니다. 2004년에는 18년간 동안 급여를 한 푼도 쓰지 않고 모은다면 서울에 내 집을 마련할 수 있었지만, 지금은 그 두 배인 36년간 급여를 모아야 하는 것으로 나타났습니다. 부동산 이슈가 윤석열 정부 출범에 결정적 계기가 된 만큼 부동산 문제 해결 여부는 정권의 성공 여부를 판단하는 기준이 될 수밖에 없습니다. 윤석열 정부로서는 운이 좋게도 최근 집값 상승세가 둔화된 것으로 나타났습니다. 2021년 8월 이후 지속적으로 기준금리가 인상되면서 주택매물은 늘어났지만 거래는 증가하지 않은 것입니다. 실거래가가 하락하면서 언론을 통해서도 집값 하락 보도를 심심치 않게 볼 수 있습니다. 그러나 경실련이 조사한 서울 주요 아파트 단지의 2022년 시세는 조금씩이나마 오르는 것으로 나타났습니다. 다주택자 대부분이 가격 고점에서 버티기를 하고 있으며, 일부 강남권 아파트의 신고가 거래가 영향을 미친 것으로 보입니다. 지난 5년간 집값이 비정상적으로 올라버렸음을 감안하면 집값은 5년 전 수준으로 떨어져야 합니다. 집값 하락이 본격화되고 있지 ...
2022.07.29.
[특집] 친구들의 ‘부동산 영끌’ 방법
[월간경실련 2021년 5,6월호 – 특집. 땀보다는 땅, 주식, 코인?(1)] 친구들의 ‘부동산 영끌’ 방법 장성현 부동산건설개혁본부 간사 크게 세 분류다. 첫째는 서울에 살며 부부 모두 대기업에 종사하는 부류. 둘째는 서울에 살고 중소·중견기업에 다니는 부류. 셋째는 수도권 외 지역에 살며 공기업에 종사하는 부류. 필자 주변의 부동산 투자(?) 형태별 분류다. 이들은 모두 30대 초반으로 결혼 2~3년 차 부부다. 그들의 부동산 투자 형태는 그들의 소득수준과 생활권역 별로 조금씩 다르다. 글에서는 그들의 투자형태를 간략히 살펴본 뒤 필자가 느끼는 소회를 간략히 나눠보고자 한다. 사례 1. 서울에 사는 대기업 부부 A 부부는 서울 아파트값이 천정부지로 치솟던 2019년 말 소위 말하는 ‘영끌’을 통해 내집 마련을 했다. 이들이 선택한 지역은 마포구 공덕동이다. 강남은 아니지만 그렇다고 강북도 아닌 중산층 대기업 부부가 선호하는 지역이다. 남편은 제1금융권에 다니는 은행원이고, 부인 역시 외국계 은행에 종사한다. 이들은 애초 신혼부부 특별공급은 쳐다보지도 않았다. 신혼 특공은 소득기준이 있는데, 소득기준을 초과했기 때문이다. 그들이 선택한 내집은 준공한 지 20년 가까이 된 24평짜리 아파트다. 이들이 ‘영끌’한 금액은 총 9억 5천만 원 가량이다. 이들의 자금조달 현황은 다음과 같다. 우선 남편이 다니는 은행에서 주택을 담보로 3억 5천만 원을 대출받았다. 부족한 금액을 메꾸기 위해 아내와 남편 명의로 각각 1억 원씩 총 2억 원의 신용대출을 받았다. 대출금액 합이 5억 5천만 원이다. 대기업 종사자이기에 가능한 얘기고, 이들 부부가 대출로 끌어모을 수 있는 최대한도다. 나머지 4억 원은 부부가 모아둔 현금 2억 원에 부모님께 빌린 건지, 받은 건지 모르겠지만, 나머지 2억 원을 마련했다. 부부는 그렇게 서울 공덕에 20년 된 아파트를 9억 5천만 원에 구입했고, 2021년 5월 현재 아파트 실거래가는 14억 원이다. 사례 2. 서울에...
2021.05.27.
[시사포커스] 무엇이 서울아파트, 전세가를 끌어올렸나?
[월간경실련 2021년 1,2월호 – 시사포커스(3)] 무엇이 서울아파트, 전세가를 끌어올렸나? 윤은주 부동산건설개혁본부 간사 잘못된 정책으로 전세대란을 불러일으킨 정부가 지난 11월 19일 전세난을 해결하겠다며 전세임대, 매입임대를 11.4만호 늘리겠다는 전세대책을 발표했다. 하지만 이는 포장만 임대인 가짜 임대를 늘리겠다는 것에 불과해 지금의 전세난을 해결할 수 있을지에 대해서는 회의적이다. 국토부 자료에 따르면 문재인 정부 들어 2017년부터 2018년까지 1년간 공공임대, 공공주택으로 볼 수 있는 가구수는 연간 1.8만 호 늘었다. 정말 서민에게 필요한 공공주택은 연간 2만호도 공급하지 못하고 있으면서 가짜임대로 11.4만 호를 공급한다는 것이다. 공공전세 역시 현재 재고량은 3.3만 호이고, 2015년부터 2018년까지 4년간 2,638호(사업승인 기준) 공급한 수준이다. 이제 와서 단기간에 11.4만호 를 늘리겠다는 것은 현실성이 매우 떨어진다. 심지어 재벌 계열사 등이 보유한 손님 끊긴 호텔과 법인보유 상가 사무실을 가격검증 절차 없이 고가에 매입해 공공의 자금을 재벌 등에게 퍼주겠다는 계획까지 포함돼 있어 더 우려되는 상황이다. 경실련이 1993년 이후 서울 주요 아파트단지의 아파트값과 전세가를 조사 분석한 결과, 2000년 이후 분양가상한제가 폐지되면서 아파트값이 급등한 시기에 전세가도 가파르게 상승한 것으로 나타났다. 정권별로 분석한 결과, 아파트값은 노무현, 문재인 정부에서, 전세가는 이명박, 박근혜 정부에서 가장 많이 상승했다. 1993년 강남 아파트값은 30평 기준 2.2억(평당 739만)원이었다. 1999년까지도 3억 원 미만이었다. 하지만 2020년 현재는 21억(평당 6,991만)원까지 상승했다. 30년 동안 18.8억 폭등했다. 특히 노무현 정부와 문재인 정부에서 가장 많이 올랐는데, 두 정부에서만 13.9억 원 상승했다. 전세가는 1993년 8천만(평당 279만)원에서 2020년 7.3억(평당 2,4...
2021.02.09.
[시사포커스] 현 정부 3년 서울 아파트 14% 상승했다는 통계, 전적으로 믿으시겠습니까?
[월간경실련 2020년 11,12월호 – 시사포커스(2)] 현 정부 3년 서울 아파트 14% 상승했다는 통계, 전적으로 믿으시겠습니까? 정택수 부동산건설개혁본부 팀장 문재인 정부의 부동산정책 실패가 계속되고 있다. 서울에서 시작된 아파트값 폭등은 전국 집값 상승과 전세난으로 이어지고 있다. 그럼에도 정책실패의 책임자들은 현 정부 임기동안 서울아파트값이 14%밖에 오르지 않았다는 아무도 믿지 않는 주장을 계속하고 있다. 11월 3일에는 국토부의 ‘부동산 공시가격 현실화 계획’이 발표됐다. 현행 공시가격이 낮은 시세반영률, 유형별·가격대별 시세반영 격차 등의 문제가 있음을 일부 인정하고, 향후 5년~15년간 시세의 90%까지 끌어올리겠다는 내용이다. 공시가격, 공시지가 등 공시가가 시세를 반영하지 못하는 문제는 1990년 공시지가 제도도입 이후 계속 제기되어온 사실이다. 공시가 조사에는 올해에만 1,800억 원의 예산을 사용했으며, 그 결과를 부동산 관련 각종 세금 부과기준으로 삼기 때문에 중요도가 매우 높다. 공시가 현실화는 법 개정 사안이 아니므로 정부가 인위적인 가격 조작만 중단하면 당장이라도 실현할 수 있다. 막대한 예산 및 세수가 직결된 공시가 제도에 문제가 있음을 인지하고서도 즉각 해결하지 않는 것은 명백한 직무유기이다. 분석결과, 2008년 2,281만 원이던 서울 아파트 평당 시세는 12년간 1,875만 원(82%) 상승하여 4,156만 원이 됐다. 25평 기준 5.7억에서 4.7억이 올라 10.4억이 된 것이다. 문재인 정부 3년간 서울 아파트값 상승은 평당 1,531만 원이고, 지난 12년 상승 1,875만 원의 82%를 차지했다. 이는 이명박·박근혜 정부 9년간 상승액 344만 원의 4.5배이기도 하다. 정부가 발표한 공시가격은 2008년 1,740만 원에서 12년간 1,240만 원(71%)이 올라 2,980만 원이 됐다. 이명박·박근혜 정부 9년 동안 102만 원(6%) 올렸고, 반면 문재인 정부 3년 동안에는 1...
2020.11.23.
[특집] 하늘 높은 줄 모르는 서울 아파트값, 실제 얼마나 올랐을까?
[월간경실련 2020년 7,8월호 – 특집. 22번의 부동산 대책 결과는?(3)] 하늘 높은 줄 모르는 서울 아파트값, 실제 얼마나 올랐을까? 정택수 부동산건설개혁본부 팀장 코로나19라는 초유의 사태에도 집값이 오르고 있다. 집값이 연일 최고치를 경신하자 이제 ‘투자는 부동산이 최고’라는 믿음이 청년층까지 확산되었다. 수많은 청년들이 ‘영끌’을 감수해가며 부동산 열풍에 뛰어들고 있는 것이다. 불과 얼마전 “부동산 문제는 우리 정부에서는 자신있다고 장담하고 싶다”, “부동산 투기와의 전쟁에서 결코 지지 않겠다”던 대통령의 발언이 참으로 무색해지고 있는 실정이다. 경실련은 대통령의 발언을 곱씹어 보며 ‘혹시 대통령이 부동산 상황을 잘 모르는 게 아닐까?’라는 의문이 생겼다. 사실 확인을 위해 서울을 중심으로 전국 아파트값 변화 조사에 나섰다. KB주택가격동향을 기초자료로 하였으며, 좀 더 극명한 현실판단을 위하여 전임 정부 아파트값을 함께 조사했다. 이명박·박근혜·문재인 정권별로 정권 출범 첫 번째 달과 마지막 달 아파트 중위가격을 비교했다. 국민은행 중위가격 통계자료가 2008년 12월부터 제공되는 관계로 이명박 정부는 2008년 12월부터 적용했다. 그 결과 전국 아파트값은 이명박 정부(2008.12 ~ 2013.02)동안 1천 4백만 원이 상승했고 약 6% 올랐다. 박근혜 정부(2013.02 ~ 2017.03)에는 6천 5백만 원으로 약 27% 상승했다. 문재인 정부(2017.05 ~ 2020.05)에서는 6천 2백만 원 약 20% 상승했다. 서울 아파트값은 이명박 정부에서 3% 하락했다. 박근혜 정부에서는 1.3억 원으로 약 29% 상승했으며, 문재인 정부 3년 동안은 3.1억 원이 상승해 약 52% 상승했다. 이명박·박근혜 정부 8년 동안 서울 아파트값 총 상승률 26%보다 문재인 정부에서의 상승률이 2배 더 크다. 문재인 정부 3년 동안의 아파트값 상승액 3.1억 원은 박근혜 정부 4년간의 상승액 1.3억의 2.3배나 됐다...
2020.07.31.
[2019 부동산 개혁] 분양가 거품 방치하는 엉터리 분양원가 공개
[월간경실련 2019년 5,6월호 - 2019 부동산개혁1] 분양가 거품 방치하는 엉터리 분양원가 공개 - 북위례 3개 아파트 단지 분양원가 공개내역 분석 결과 최승섭 부동산건설개혁본부 팀장 sub@ccej.or.kr 2019년 3월 20일을 기점으로 이명박정부 이후 12개 항목으로 축소(기존 61개)됐던 공공택지 분양원가 공개 항목이 62개로 확대됐다. 경실련은 문재인 정부 출범 이후 분양원가 공개항목 확대를 지속적으로 주장해왔다. 공공택지에 한해서는 법개정 없이 국토교통부 장관의의지만 있으면 시행규칙 개정으로 가능하기 때문이다. 소비자의 선택권 보호와 분양가 거품 인하 등 분양원가 공개 확대는 단순히 하나의 정책이라기보다는 그간 건설사와 공기업 위주의 공급제도의 일방적인 부동산 정책을 변화하기 위한 개혁의 시발점으로 볼 수 있다. 항목 확대 이후 큰 관심을 가지고 북위례 아파트들이 분양을 재개했다. 위례의 경우 2011년경부터 분양이 시작됐으나, 북위례는 특전사부지 이전 문제로 3년간 분양이 중단된 상태였다. 올해 1월 북위례 분양이 재개된 이후 위례 포레자이와 북위례 힐스테이트, 송파 계룡리슈빌 3개 아파트가 분양을 마쳤다. 경실련이 이들 아파트의 분양원가를 비교분석한 결과, 여전히 부풀려진 거짓 원가를 공개하고 있으며, 소비자에게 건축비 바가지를 씌우고 있는 것으로 나타났다. 간접비 부풀리기 등의 방법으로 분양가를 높였지만 주택업자의 분양원가 허위공개와 지자체의 허술한 심사 및 승인으로 북위례 3개 아파트에서만 총 4,100억 원, 가구당 2억 원의 건축비 거품이 소비자에게 전가됐을 것으로 추정된다. 공사에 투입되는 비용보다 관리비가 더 많아 건축비는 건설공사에 투입되는 ‘직접공사비’와 관리비용 등 ‘간접공사비’, 그리고 직접공사비에 추가가 가능한 ‘가산비’로 구성된다. 3개 아파트단지의 건축비는 모두 평당 900만 원 이상이다. 리슈빌의 경우 행정구역상 송파구라는 이유로 힐스테이트보다 20% 비싸게 분양됐는데...
2019.05.24.
뉴타운발 부동산 광풍
김헌동 (경실련 아파트값거품빼기운동본부 본부장) 오마이뉴스 인터뷰 "아니 강북 뉴타운에 토지나 주택을 가진 사람은 (뉴타운이) 지정되는 순간 3배에서 5배, 개발이 되면 10배까지 이익이 돌아가는 구조가 돼 있었어요. 이것을 법으로 만들어 보장해줬는데, 투기꾼들이 가만히 있겠어요" 그는 당연하다는 말투였다. 김헌동 경실련 아파트값거품빼기운동본부 본부장. 최근 강북지역의 집값 폭등과 뉴타운을 둘러싼 논란에 대해 김 본부장은 정곡을 파고들었다. 여야가 지난 2005년 도시재정비특별법, 이른바 '뉴타운법'을 만들어서 많게는 10배 가까이 개발이익이 나도록 해줬다는 것. 법이 본격적으로 시행에 들어간 2006년부터 이들 뉴타운 지역을 중심으로 강남의 투기전문세력이 각종 탈법을 통해 투기장으로 변질됐다는 것이 김 본부장의 주장이다. 물론 이 과정에서 이미 서울 용산 등 강북 일부 지역 땅값은 3배 이상 폭등했고, 총선을 거치면서 강북 전체가 부동산 값 상승으로 들썩거리고 있는 양상이다. 그는 특히 "노무현정부 때 강남에 재건축으로 지정만 되면 3~5배까지 집값이 뛰었던 방식과 똑같은 것이 강북지역의 뉴타운 사업"이라며 "결국 강남 거품 만큼 강북에도 집값 거품을 일으키라는 것이고, 이번 총선 때도 위력을 발휘한 것"이라고 강조했다. 지난 17일 오후 서울 상암동 <오마이뉴스> 스튜디오에서 김 본부장과 1시간이 넘게 마주 앉았다. 그는 최근 뉴타운 논란을 둘러싼 정치권의 책임 떠넘기기식 공방, 이명박 정부의 부동산 규제완화가 가져올 앞날에 대해 신랄하게 비판했다. 김 본부장은 지난해 친형인 김태동 전 청와대 경제수석과 함께 '이 바보들아, 문제는 부동산이야'라는 제목으로 부동산 투기 해법을 다룬 책을 내놓기도 했었다. 2006년부터 이미 전문 투기꾼들은 강북에 몰려 우선, 최근 논란이 되고 있는 강북지역의 뉴타운을 둘러싼 논란에 대해 물었다. 김 본부장은 지난 2005년 12월에 만들어진 도심재정...
2008.04.22.
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[서평] 문제는 부동산이야, 이 바보들아
사람들은 정치가 어느 정도 민주화되었다는데 우리의 경제는 과연 정의롭고 건강한 자본주의일까? 한국사회의 양극화는 어디에서 비롯되는가? 참여정부 들어 집값이 폭등하고 대통령의 지지율이 떨어지는 이유는 뭘까? 국민소득도 늘고 수출도 흑자를 본다는데 왜 대다수의 서민들은 살기가 이렇게 막막할까? 열심히 일해도 안락한 나의 집은 점점 더 멀어져만 간다. 근래에 일어난 부동산과 관련한 몇 가지 사건들을 한 번 정리해보자.얼마 전 두 차례에 걸쳐 SH공사는 송파구 발산, 장지 지역 분양원가를 공개했다. 비록 1%도 안 되는 내림세였지만 아파트값은 간만에 내려갔다. 정부는 부동산 정책이 성공한 거라며 생색내기에 바쁘고, 언론은 경기가 위축된다며 엄살을 떤다. 뻔뻔한 건교부는 자신들의 정책이 성공했다고 자축하는 의식을 치르려는 건지 의기양양하게 동탄에 또 신도시를 만든다고 발표했다. <사진 제공 = 도서출판 궁리> 이 책은 이렇게 말한다. “문제는 부동산이야.” 그리고 경제를 걱정한다고 한 자리씩 차지하고 앉아 있는 이들에게 말한다. “이 바보들아.” 정말 그들은 바보일까? 알면서 모르는 척 하는 얍삽한 철면피일까? 나는 이 책을 읽고 우리 사회의 부패, 나락으로 떨어져가는 경제와 그것을 지탱해주는 짜임새 있는 먹이사슬 체계에 감동했다. 건설사의 각종 향응과 로비로 여가를 즐기고 여생을 담보 받는 관료와 국회의원, 서민 이상의 호사를 누리면서도 주린 배를 움켜잡는 듯 건설사의 광고로 먹고 산다는 언론이 후자에 해당한다면, 가늘고 길게 살기를 전문으로 하는 그들을 맹목적으로 믿는, 경제를 몰라도 대통령 몫은 잘 할 수 있다는 그는 전자에 해당한다. 닭이 먼저냐? 달걀이 먼저냐? 거품이 투기를 조장하고 투기는 또 거품을 만든다. 형제는 이 현상을 다음과 같이 분석한다. 임대소득 비과세, 선분양제도, 너무 가벼운 보유세, 무차별적으로 남발하는 담보대출, 엉터리 통계, 건설업체와 재벌의 공생관계, ...
2007.06.15.