친환경적이며, 지속가능한 도시관리를 위한 서울시도시계획조례개정을 위한 경실련도시개혁센터 의견서 제출.

1. 경실련도시개혁센터는 서울시가 지난 4월 7일 국토이용관리법과 도시계획법을 통합한『국토의계획및이용에관한 법률』이 새로이 제정·공포시행(2003. 1. 1)됨에 따라 조례로 위임한 사항과 시행에 필요한 사항을 규정하여 친환경적이며 지속가능한 도시성장·관리와 지역간 균형발전을 도모하고자 입법예고한 조례개정(안)에 대한 의견서를 제출하였습니다.

2. 이번 「개정조례(안)」에는 재래시장의 과도한 개발을 허용하는 용적률 적용과 도심 과밀화는 심화시키는 주상복합건물의 용도용적제 완화 등 애초 개정목적인 친환경적이며 지속가능한 도시관리와는 상치되는 조항이 포함되어 이에 대한 개선을 요청하는 의견을 담고 있습니다.

2003. 4. 28

경실련도시개혁센터

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<서울특별시도시계획조례개정조례(안)에 대한 의견>

1. 재래시장 재개발․재건축

<의견> 일반주거지역 및 준주거지역에서의 용적률 완화규정의 수정 필요

<이유>

- 일반주거지역에서는 허용용적률이 최대 250%(서울시 조례안)이나 '중소기업의 구조개선과 재래시장의 활성화를 위한 특별조치법'(이하 '중특법'이라 함)에서 재래시장의 재개발․재건축의 경우 400%～700%까지 가능하도록 한 것은 주변지역과의 부조화초래 및 형평성의 문제가 발생함. 따라서 ‘중특법’의 규정에 문제가 있는 것으로 서울시 조례에서는 최소한인 400%로 규정하고, 완화규정을 두어서는 곤란함.

- 준주거지역에서는 허용용적률이 최대 400%(서울시 조례안)이나 ‘중특법’에서 재래시장의 재개발․재건축의 경우 450%～700%까지 가능하도록 한 것은 동일한 문제를 유발함. 따라서 ‘중특법’의 규정에 문제가 있는 것으로 서울시 조례에서는 최소한인 450%로 규정하고, 완화규정을 두어서는 곤란함.

<개선안>
- 재래시장 재개발․재건축사업의 경우 일반주거지역 용적률은 400%로 하며, 준주거지역 용적률은 450%로 한다.

2. 도심재개발 사업에서 주거복합건물의 용도용적제

<의견> 4대문안에서 주거복합건물의 용도용적제 폐지는 불합리함

<이유>
- 4대문안에서 도심재개발 사업으로 주거복합건물을 지을 경우 용도용적제를 폐지하고 주거비율을 90%까지 완화하여 90%주거비율로 주거복합건물을 개발할 경우 기존 도로등 기반시설에 과부하의 우려가 있으며, 출퇴근시의 혼잡이 가중될 것이 예상됨. 한편, 기존 도시계획조례에서 4대문안에도 용도용적제를 적용한 것은 이러한 우려를 반영한 것이나 개정되는 도시계획조례(안)에서 이를 폐지하는 것은 친환경적이며 지속가능한 도시관리에 있어서 후퇴하는 정책으로 판단됨.

<개선안>
- 기존 도시계획조례에서와 같이 4대문안과 기타지역으로 구분하여 용도용적제를 적용함.

3. 도심재개발사업에서 4대문안 용적률 800%의 적용기간 연장

<의견> 도심재개발사업시 4대문안 용적률 800% 적용기간을 3년 연장하는 것은 타당한 근거가 없음.

<이유>
- 용적률을 강화함으로써 도심의 혼잡을 완화하려는 정책과 부합하지 않으며, 3년 연장의 타당한 근거가 없음.

- 연장된 3년 내에 사업계획서를 접수하고 실제 사업은 지지부진하는 경우가 발생될 것이 우려되어 4대문안 용적률 600%를 원칙적으로 적용하기가 어려워질 가능성이 높음.

<개선안>
- 4대문안 용적률 800% 적용을 3년 연장하는 것을 삭제하여, 조례 공포와 동시에 600%의 원칙을 지킴.

4. 자연경관지구 및 수변경관지구의 운용

<의견> 자연경관지구 및 수변경관지구의 세분없이 조례(안)과 같이 운용하는 것은 자연경관지구 및 수변경관지구의 지정목적을 충분히 달성하지 못할 것으로 판단됨.

<이유>
- 시가지 내에는 자연경관 또는 수변경관 자체를 보호해야할 지역이 있으며, 자연경관 및 수변경관 주변지역의 과밀개발과 난개발을 억제하여야 할 지역이 있음. 이들 지역에 대해서는 차등적 관리 체계가 필요함.

<개선안>
- 자연경관지구 및 수변경관지구는 각각 제1종 자연경관지구, 제2종 자연경관지구와 제1종 수변경관지구, 제2종 수변경관지구로 세분함.

- 제1종 자연경관지구 및 제1종 수변경관지구는 자연경관 또는 수변경관 자체를 보호해야할 지역을 대상으로 지정하며, 건축물의 높이 및 허용용도의 규제를 강화함.

- 제2종 자연경관지구 및 제2종 수변경관지구는 자연경관 및 수변경관 주변지역의 과밀개발과 난개발을 억제하여야 할 지역을 대상으로 지정하며, 제1종 자연경관지구 및 제1종 수변경관지구에 비하여 건축물의 높이 및 허용용도의 규제를 다소 완화함.

5. 수변경관지구에서의 건축제한 완화

<의견> 수변경관지구에서 높이 12층이하, 40m 이하로 허용하되 도시계획위원회의 심의나, 건축위원회의 심의를 거친 후 높이의 완화가 가능하도록 규정한 것은 과도한 개발을 유도할 수 있어 불합리함.

<이유>
- 자연경관지구의 경우 3층, 12m 이하이며, 특정한 구역에 한하여 4층, 15m이하로 규정하고 있음. 수변경관지구에서 12층, 40m 이하로 규정한 것은 충분히 완화되어 적용된 것임. 이를 더욱 완화할 수 있는 여지를 준 것은 수변경관을 일반 시민에게 제공하지 못할 것으로 판단됨.

<개선안>
- 도시계획위원회의 심의나 건축위원회의 심의를 거쳐 높이를 완화할 수 있도록 규정한 것은 삭제함.

- 수변경관지구에서 높이 제한 규정은 제1종과 제2종으로 구분하여 규정하며, 제2종 수변경관지구의 경우에도 현재의 높이 제한보다 더욱 강화함.

6. 조망경관지구에서의 건축제한

<의견> 조망경관지구내에 건축물의 높이는 도시관리계획에서 정하는 높이를 초과하지 못하도록 규정하면서, 도시계획위원회 또는 건축위원회의 심의를 거쳐 1.2배까지 건축물의 높이를 완화할 수 있도록 규정하는 것은 불합리함.

<이유>
- 조망경관지구란 자연경관의 조망을 확보하기 위하여 시각적 원경의 보호․관리가 필요한 지구임. 그런데 도시관리계획에 의해 이미 정하여진 높이가 있음에도 불구하고, 이를 조망경관지구로 지정되면 도시계획위원회 또는 건축위원회의 심의에 의해 건축물의 높이를 완화할 수 있다는 것은 조망경관지구의 지정 목적과 반대되는 행위임. 오히려 조망경관지구의 경우 건축물의 높이를 강화하여 적용하여야 할 지구임.

<개선안>
- 조망경관지구내에서의 건축물은 도시관리계획으로 정하여진 높이의 70%를 초과할 수 없다. 다만, 도시계획위원회의 심의 또는 건축위원회의 심의를 거쳐 조망경관의 보호에 지장이 없다고 인정되는 경우에는 도시관리계획으로 정하여진 높이의 범위내에서 건축물을 건축할 수 있는 것으로 변경함.

7. 도시기본계획 및 광역도시계획의 공청회 개최

<의견> 도시기본계획 및 광역도시계획의 공청회 개최시기를 기본구상이 이루어진 단계와 계획이 수립된 단계에서 2회 개최하는 것을 명시함. 도시기본계획 및 광역도시계획의 공청회에서 개진된 의견에 대한 반영여부와 그 이유에 대해 설명하는 절차를 명시함.

<이유>
- 기존의 공청회 개최시기는 계획수립이 거의 완료된 단계에서 공청회를 개최함으로 공청회에서 제기된 의견을 반영할 시간적 여유가 없었음.

- 통상적으로 공청회를 보면, 공청회 개최후 공청회 주재자는 담당부서에 의견 및 의견에 대한 소견을 간략히 정리하여 제출하였으나 이러한 소견이 일과성 또는 형식적으로 지나가는 경우가 많아 공청회의 필요성에 대한 의문이 많음.

- 또한 의견을 제출한 사람은 본인의 의견이 계획에 어떻게 반영되었는지 또는 무슨 이유로 반영되지 않았는지에 대해 전혀 알 수가 없는 상태로 계획이 수립되어 왔음. 결국 의견을 제출할 필요성을 느끼지 못하게 되고 주민참여는 더욱 소극적으로 이행될 수 밖에 없었음.

- 따라서 공청회 개최시기를 2회로 명시하여 기본구상단계에서부터 주민의 의견을 충분히 반영할 수 있는 장치가 필요함.

- 그리고 기본구상단계에서의 공청회에서 제시된 의견은 계획수립단계에서 개최되는 공청회에서 그 반영여부 및 이유를 설명하고, 계획수립단계에서 개최되는 공청회에서 나타난 주민의견에 대해서는 홈페이지, 공보 및 관보에 게시함으로써 주민참여의 기회를 확대할 수 있을 것임.

<개선안>
- 공청회 개최시기 및 개최회수를 조례에 명시함.
- 공청회에서 개진된 의견에 대한 반영여부 및 이유를 제시하는 방법을 명시함.