보도자료
[보도자료] 부풀려진 기본형 건축비, 2005년 이후 150조원 바가지
부풀려진 기본형 건축비, 2005년 이후 150조원 바가지 - 평당 약 120만원, 가구당 4천만원, 10년 동안 430만 가구 바가지 씌웠다 - 실제 공사비인 표준건축비의 2배인데, 세부 내역 산정근거 자료 공개거부 - 업자들 이익수단으로 변질된 기본형 건축비 폐지하고, 새 법정 건축비 제시해야 부풀려진 기본형 건축비로만 부풀려진 분양가가 2006년 이후 150조원에 달하는 것으로 나타났다. 기본형 건축비에 추가되는 가산비와 토지비 등을 감안할 경우 규모는 더욱 커진다. 올해 3월 기준 기본형 건축비는 644만 5,000원이지만 이달 초 분양한 북위례 힐스테이트의 분양건축비는 912만원으로 267만원이나 비싸다. 무분별한 가산비 추가를 허용해주고 있기 때문이다. 경실련은 분양가 거품의 수단으로 활용되는 기본형 건축비를 실제 건축비 수준으로 정상화하고, 그 상세 내역을 공개할 것을 촉구한다. 또 지난 수년간 기본형 건축비가 적정한지 검증도 하지 않고 매년 금액을 인상한 관계자들에게 책임을 물어야 한다. 실제 공사비 보다 부풀려진 기본형 건축비를 당연하게 책정하는데도 지자체는 나몰라라 기본형 건축비는 분양가에 직접적인 영향을 미친다. 매년 3월과 9월, 2회 고시되며, 2005년 도입 때 평당 339만원에서 2019년 3월 645만원으로 2배까지 상승했다. 때문에 분양가 상한제 아파트임에도 불구하고 실제 공사비와 상관없이 주택업자들은 기본형 건축비를 당연한 건축비로 사용하고 있다. 분양가를 심사하는 분양가심사위원회는 설계도면이나 품질 성능, 실제 설계단가 등을 반영한 건축비를 신고했는지 검증하는 것이 아니라 ‘기본형 건축비 이내’인지 만으로 분양가격을 결정해왔기 때문이다. 건설사들은 실제 공사에 얼마가 투입되는지 상관없이 합법적으로 기본형 건축비까지는 분양가를 높일 수 있다. 추가로 정부가 ’가산 비용‘이라는 추가비용을 받을 수 있도록 허용하면서 분양가격을 통제하기 위해 마련된 기본형 건축비가 오히려 거품을 조장하는 주범이 되었다. 분양가심사를 ...
2019.04.18.
서초 우성1차 재건축아파트 분양가 검증
정부가 정한 땅값과 건축비는 2,200만원 vs 분양가는 4,500만원 - 분양가상한제 폐지 이후 정부가 수수방관하며 고분양가 방조 - 지금 당장 분양가상한제 도입하고 분양원가 공개하여 집값거품 제거해야 서민들은 꿈꿀 수도 없는 부자들의 분양 잔치에 정부는 없었다. 어제(7일) 분양 마감된 서초우성재건축 아파트는 평균분양가 4,500만원, 34평 기준 17억원에 분양됐다. 앞으로 더 오를 것이라는 기대감에 사람이 몰려 평균 42대1의 경쟁률을 기록했다. 2015년 초 분양가상한제 폐지와 재건축 규제가 풀린 이후, 3년 동안 재건축아파트 단지들은 높은 분양가를 책정하며 주변 시세를 자극했고 이후 분양가도 상승하는 악순환이 이어지고 있다. 그러나 정부는 소비자를 위해 아무런 역할도 하지 않고 있다. 문재인정부 18개월 동안 서울아파트값은 평균 2억, 강남은 평균 5억 등 총 300조원이 상승했다. 정부 정한 기준에 따라 산정한 아파트값은 얼마일까? 해당 아파트의 정부 기준 가격을 검토했다. 정부는 매년 공시지가(토지비)와 기본형건축비(건물값)를 발표한다. 올해 해당 토지의 공시지가는 평당 4,700만원으로 용적률(300%)을 고려한 아파트 평당 토지비는 1,570만원이고, 기본형건축비는 630만원이다. 이를 기준으로 분양가를 책정할 경우, 평당 2,200만원이다. 서초구청장이 입주자(소비자) 모집을 위해 승인한 분양가는 평균 평당 4,500만원이지만 34평의 경우는 5,140만원(대지비 3,860만원, 건축비 1,280만원)에 승인됐고, 이는 중앙정부와 지방정부가 매년 발표한 가격과 비교하면 한 채당 10억원 차이난다. 정부는 부동산 투기를 구경만 하고 있는가? 우성1차의 아파트값은 33평 기준 분양가상한제가 유지됐던 이명박 정부에서는 7억원 대까지 떨어졌으나 2014년 말 분양가상한제 폐지이후 11억원으로 상승했다. 재건축 후 34평 분양가는 17억원까지 상승했다. 재건축 아파트의 고분양가가 주변집값을 끌어올리며 집값불안을 조장...
2018.11.12.
문재인 정부는 기본형건축비를 투명히 공개하라
문재인 정부는 기본형건축비를 투명히 공개하라 기본 정보도 없고 산출근거도 공개 못하는 기본형건축비 인상으로 소비자부담만 증가한다 분양가상한제의 건축비 기준이 되는 기본형건축비가 지난 2일 고시됐다. 기본형건축비는 매년 3월과 9월 2회 고시된다. 이번에 고시된 금액은 3.3㎡당 평균 627만원으로 직전(‘19.9월)보다 2.65% 상승했다. 그러나 여전히 기본적인 산출내역이나 기본형건축비를 산출하는 기준이 무엇인지는 전혀 공개되고 있지 않다. 그간 정부는 ’기본형건축비의 상세한 내역을 공개할시 공정한 업무수행에 방해가 될 수 있다‘며 경실련의 수차례에 걸친 정보공개 청구에 대해 비공개로 일관해 왔다. 경실련은 정부가 집값 안정에 대한 의지가 있다면 기본형건축비의 상세 내역을 즉시 공개하고 실제 건축비 수준으로 인하할 것을 촉구한다. 실제건축비보다 비싸 업계 이익 보장해주는 기본형건축비 인하해야 기본형건축비는 실제 건축원가보다 비싸다. 2015년 LH공사가 공개한 강남서초 보금자리주택의 준공 건축원가는 3.3㎡당 370만원~430만원에 불과하다. 최근 경실련이 동탄2신도시 분양가 심사자료를 통해 추정한 적정건축비 역시 3.3㎡당 442만원이다. 특히 임대주택 건축비의 기준이 되는 표준건축비는 3.3㎡당 342만원으로, 기본형건축비는 이보다 80%나 비싼데, 검찰에 따르면 부영은 수년간 표준건축비보다도 적은 금액으로 임대주택을 지어온 것으로 밝혀졌다. 분양아파트와 임대아파트의 차이가 일부 있을 수는 있지만 건축비의 대부분을 차지하는 토목과 골조 등은 다르지 않아 임대주택 건축비와 두배 가까운 차이가 발생하는 것은 비정상적이다. 그럼에도 정부는 기본형건축비를 지속적으로 인상, 소비자들의 부담을 늘리고 건설사들의 이익을 보장해주고 있다. 분양가심사시 건설사들이 실제 원가를 제대로 신고했는지를 검증하기 보다는 기본형건축비이내인지만으로 분양가를 승인하는 경우가 태반이기 때문에 기본형건축비는 분양가에 직접적인 영향을 미친다. 여기에 더해 가산비라는 건축비...
2018.03.07.
기본형건축비 인상은 건설사 수익 보장위한 특혜이다
기본형건축비 인상은 건설사 수익 보장위한 특혜이다 - 기본형건축비의 산정근거와 세부내역을 공개하라 국토부가 분양가상한제 아파트의 분양가 산정을 위한 기본형건축비를 평당 611만원으로 고시했다. 3월 고시액보다 평당 13만원, 2.1%가 상승했으며, 기본형건축비가 최초로 고시된 2005년 339만원의 1.8배 까지 상승했다. 하지만 국토부가 수십년간 발표하고 있는 표준건축비는 2017년 현재 평당 342만원이다. LH와 SH가 공개한 실제 건축원가도 3~400만원대인 것에 비하면 기본형건축비가 너무 비싸다. 기본형건축비 인상은 정부가 분양가상한제 적용에 따른 건설사의 이익손실을 보전해주기 위한 꼼수인 것이다. 기본형건축비에 걸맞는 모양(설계도)과 질(시방서)은 왜 공개하지 않는가? 정부는 분양가상한제 도입 이전에도 ‘표준건축비’를 고시해왔다. 하지만 표준건축비는 임대아파트 건축비라고 규정짓고 분양아파트에 걸맞는 새로운 건축비가 필요하다며 표준건축비(평당 288만원)보다 18%나 비싼 기본형건축비(2005년 당시 평당 339만원)를 도입했다. 하지만 정부 주장을 뒷받침해줄 기본형건축비에 걸맞는 기본형설계도(모양)와 시방서(질)는 물론 기본형건축비 산정을 위해 조사한 아파트 건축원가 등의 세부내역도 제대로 공개하지 않았다. 경실련의 수차례 정보공개청구에도 ‘공개시, 향후 업무의 공정한 수행이나 연구/개발에 현저한 지장을 초래할 우려가 있다’며 비공개해왔다. 아파트 공사장의 외국인 노동자와 저가자재 수입 증가하는데 노무비와 자재비가 왜 증가하나? 기본형건축비는 도입 이후 연평균 5%, 22만원씩 상승해왔다. 하지만 정부가 주장하는 노무비와 자재비 인상은 건설현장의 현실과는 많이 다르다. 2004년 고용허가제 도입이후 지속적인 외국인 노동자 증가로 건설현장내 합법과 불법을 포함한 외국인노동자가 수십만명에 이르며, 아파트 현장은 70% 이상이 외국인 노동자이다. 외국인노동자의 증가로 내국인노동자 일자리 뿐 아니라 건설사의 노무비 지출도 줄어들고 있다. 아...
2017.09.15.
김현미 국토부장관이 할 수 있는 집값 안정책 3. 기본형건축비 인하
국토부가 결정, 고시하는 기본형 건축비가 부풀려졌다는 주장이 제기됐다. 경실련은 국토부 의지로 할 수 있는 집값안정책 세 번째로 [기본형 건축비 인하]를 발표했다. 어제 국토부가 8.2 대책 후속조치로 분양가상한제의 민간적용을 추진하겠다고 밝혔고 기본형 건축비는 민간아파트 분양가 인하효과를 결정짓는 중요한 변수이다. 하지만 경실련 주장대로라면 이미 과도하게 부풀려진 기본형 건축비 때문에 분양가 인하효과도 미비할 수 밖에 없는 상황이다. 기본형 건축비는 국토교통부 장관이 결정 고시하며, 2005년 평당339만원으로 최초 고시된 이래 2017년 현재 평당 598만원으로 도입 이후 연평균 5%, 22만원씩 상승해왔다. 매년 3월, 9월 두 차례 고시되며, 곧 9월 건축비가 고시될 예정이다. 정부가 밝히는 건축비 상승요인은 주로 노무비와 자재비 등이다. 하지만 경실련은 건설현장 내 외국인 노동자 및 값싼 중국산 자재 증가 등을 제시하며 정부 발표에 반박했다. 건설근로자 공제회가 발표한 건설노동자 통계연보에 따르면 퇴직공제에 가입한 외국인 노동자 수가 꾸준히 증가, 2017년 전년대비 증가율이 16.5%로 내국인노동자 6.4%의 2.6배까지 증가했다. 여기에 통계에 잡히지 않는 불법외국인노동자 까지 감안하면 아파트공사장의 90%정도를 외국인 노동자가 차지, 실제 건설노동자의 일당이 제자리이거나 떨어질 수 밖에 없다는 입장이다. 값싼 중국산 철강자재도 2010년 전체 수입량의 34%에서 2016년에는 62%로 2배 가까이 증가했다며 정부의 자재비 증가를 납득할 수 없다고 강조했다. 표준건축비와의 차이도 문제라고 지적했다. 표준건축비는 2017년 기준 평당 342만원으로 기본형건축비가 무려 256만원이나 비싸다. 표준건축비는 1989년 이후 분양가상한제 아파트의 건축비 기준으로 2000년까지 사용되었고, 분양가자율화 이후에도 공공임대아파트 분양전환시 건설원가 산정기준으로 수십년간 발표되어 왔다. 경실련은 표준건축비와 다른 기본형건축비를 도입하려면 정부...
2017.09.06.
위례신도시 분양원가 분석 3. 민간분양_②주상복합 용지
민간분양 평균 건축비 3.3㎡당 889만원, 위례신도시 분양가심사내역을 공개하라 - 주상복합용지 분양 아파트 건축비 법정상한보다 64%, 세대당 1.4억 비싸 - 같은 민간분양과 비교해도 3.3㎡당 158만원, 공공분양보단 233만원 높아 - 주거안정 저해하는 공공택지 민간매각을 중단하라 경실련이 위례신도시 공공분양과 아파트용지 민간분양 주택에 이어 주상복합용지에서 분양한 민간분양주택의 건축비를 분석한 결과 법정상한보다 평균 64% 높은 것으로 나타났다. 가산비를 제외하더라도 건축비가 법정상한을 크게 상회한다. 적정분양가를 심사해야 할 분양가심사위원회가 역할을 하지 못하고 공공택지를 민간매각해 이윤을 얻어가는 LH와 마찬가지로 국민 주거 안정을 저해하는 행위를 한 것이다. 이에 경실련은 위례에서 분양한 공기업과 민간분양 승인권자인 지자체의 분양가심사내역을 정보공개 청구할 것이며, 추후 문제가 발견될 수 감사청구 등을 통해 책임을 물을 것이다. 위례 주상복합용지로 매각된 토지에서 분양한 민간분양주택은 1,800여 세대로 이들의 평균 분양가는 1,730만원/3.3㎡, 건축비는 889/3.3㎡이다. 당시 법정건축비 542만원보다 347만원(64%)이나 높다. 총 2,419억원에 이르며, 세대 평균 1.4억원이다. 특히 법정건축비에 포함되지 않는 가산비를 전액 인정한다 하더라도 이들의 건축비는 3.3㎡당 평균 651만원으로 542만원이던 당시 법정건축비를 100만원 이상 넘어선다. 분양가상한제 위반이 의심되는 부분이다. 특히 같은해 고가로 분양한 위례신도시 공공분양보다는 3.3㎡당 233만원, 세대당 9,100만원 비싸다. 공공택지를 민간에 매각하지 말고 공기업이 분양했더라면 그나마 법정건축비보다 높은 고분양이었지만 세대당 1억원 가까운 금액을 낮출 수 있었던 것이다. 위례신도시의 공공택지는 주상복합용지와 아파트용지로 민간에게 매각되었는데 용지종류에 따라서도 건축비 차이가 발생했다. 용지 매각방식이 다르기 때문에 토지가격이 다른 것은 인정하...
2014.07.11.
위례신도시 분양원가 분석2.민간분양_①아파트용지
공기업과 건설사의 부당이득 보장하는 공공택지 민간매각을 중단하라 - 위례 민간분양건축비, 법정건축비보다 36%, 여타 공공분양보다 과도하게 높다. - 공공택지는 토지임대부분양․공공임대 등 서민주거안정에만 사용되어야 경실련이 위례신도시에서 분양했던 민간분양 아파트 건축비를 분석한 결과 법정건축비보다는 36%, 같은 지역에 고분양한 보금자리 주택보다도 26% 비싼 것으로 분석됐다. 이는 세대당 건축비만 각각 7,600만원 5,500만원 비싼 것이다. 특히 공사에 직접 투입되는 직접비용보다 간접비용의 차이가 과도하다. 건설사들이 이득을 위해 의도적으로 건축비를 부풀린 것으로 의심되지만 이를 심사해야 할 지자체 분양가심사위원회는 아무런 역할을 하지 못했다. 경실련은 시민으로부터 강제 수용한 토지를 공기업과 건설사의 장사 수단으로 사용하지 말고 시민들의 주거안정을 위한 토지임대부․공공주택으로 전량 공급할 것을 주장한다. 위례신도시에서는 총 6개 블록, 4,741세대의 민간분양아파트가 공급됐다.(아파트용지) 민간아파트란 건설업자가 시행사가되어 공공으로부터 토지를 공급받아 분양하는 주택이다. 그간 LH 등 공기업은 수용한 토지를 매각해 땅장사를 하고, 추첨 방식으로 원가 수준에 독점공급 받은 주택업자는 이곳에 고분양가 집장사로 바가지를 씌운다는 비판이 끊이지 않아왔다. 위례 민간분양도 분양가상한제를 적용받아 기본형건축비(법정건축비)를 근거로 건축비를 책정해야 하는데 실제는 법정상한보다 평균 36%나 높다. 법정건축비는 지난해 평균 536만원이었지만, 위례 민간분양은 730만원이었다. 결국 세대당 7,600만원, 총 3,612억원의 건축비 거품이 소비자들에게 전가된 것으로 추정된다. 민간에 토지를 매각하지 않고 공기업이 법정건축비만 지켰더라면 무주택 서민들에게 훨씬 낮은 가격에 공급이 가능했던 것이다. 지난 2011년 위례에서 분양된 보금자리 주택의 건축비 592만원과 비교해도 민간이 139만원 비싸다. 특히 보금자리 주택과 직접공사비는 같은 ...
2014.07.11.
법정 건축비, 실제 건축비보다 과도하게 높아
실제보다 150만원/3.3㎡ 높은 법정건축비, 분양가상한제에서도 과도한 업계 이득 보장 - 2013년 분양한 보금자리주택 실제 소요된 건축비는 3.3㎡당 최대 380만원, 토지비와 다르게 건축비는 아파트 종류에 따라 큰 차이 없어 - 분양가상한제 폐지하면 ‘묻지마 고분양’으로 소비자 현혹해 거품 키울 것 경실련이 정보공개청구를 통해 SH공사로부터 입수한 보금자리주택 원하도급대비표를 집계한 결과 아파트를 한 채 건설하는데 3.3㎡당 380만원의 건축비면 충분한 것으로 나타났다. 그러나 정부는 540만원이 넘는 법정건축비를 고시해 스스로 건축비 거품을 조장하고 있다. 경실련은 정부와 여당이 주택거품 되살리기를 위해 분양가상한제 폐지에 앞장설 것이 아니라 상한제하에서도 과도한 이득을 보장하고 있는 기본형건축비를 정상화해 우리나라의 아파트 거품을 하루빨리 제거할 것을 촉구한다. 경실련이 SH공사로부터 입수한 원하도급내역은 지난해 분양한 세곡2지구이다. 원하도급대비표는 건설사가 발주처인 SH공사와 계약하는 금액과 하도급업체와 계약하는 금액이 비교된 자료로, 실제 공사비에 얼마가 투입되었는지를 확인할 수 있다. 경실련이 이를 집계한 결과 3.3㎡당 340-380만원의 건축비가 소요된 것으로 나타났다. 그러나 이는 공사비 외에 소요되는 비용인 시행사 간접비를 입주자모집공고문에 공개한 전액을 인정한 금액이다. 또한 직접공사비의 경우 원하도급내역서에 나타나지 않는 불법 다단계 하도급을 통해 더욱 낮아지는 만큼 실제 공사에 투입된 금액은 더욱 낮을 수밖에 없다. 해당 아파트가 분양했을 당시 정부가 고시한 기본형건축비는 531만원/3.3㎡로 실제 건축비보다 적어도 150만원이나 높다. 정부가 실제 건축비보다 높은 금액을 고시해 건축비 거품으로 인한 이득을 보장하고 있는 것이다. 이는 SH공사만의 특별한 경우가 아니다. 소비자에게 분양한 건축비는 뉴타운, 재건축 단지와 큰 차이가 없다. 토지 가격은 지역마다 차이가 있지만 건축비는 특정한 경우가 아닌 한 큰...
2014.02.12.
민간 분양아파트 85%, 법정 건축비보다 비싸
지난 2년간 서울에서 분양한 민간아파트 85%, 법정건축비 보다 비싸게 분양했다. - 분양가상한제로 좋은 아파트 짓지 못하고 이윤 적다는 것은 거짓말 - 상한제 폐지해도 분양가 상승하지 않을 것이란 주장도 현실과 달라 정부와 여당이 2월 임시국회에서 분양가상한제 폐지를 밀어붙일 예정인 가운데 2년간 서울에서 분양한 대부분의 민간아파트 건축비가 법정건축비 보다 높은 것으로 나타났다. 분양가상한제하에서도 건축비를 부풀리고 있는 건설사들이 상한제가 폐지되면 소비자들을 속여 더욱 큰 이득을 취할 위험성이 높다. 경실련은 정부와 여당이 거품 지탱과 건설사 이득 보장을 위한 분양가상한제 폐지 시도를 멈추고, 서민주거 안정을 위해 여당의 전월세상한제 도입 요구에 응할 것을 촉구한다. 10년간 건설사 이익 보장위해 기본형건축비는 2배 가까이 상승했다. 정부는 주택가격이 하락해 상한제가 폐지되더라도 건설사들이 비싸게 분양하지 못할 것이라 주장하고 있다. 여기에 일부 야당의원들도 동조하면서 2월 임시국회에서 전월세상한제 도입과 분양가상한제 폐지가 연계처리 될 것이라는 추측이 많다. 그러나 경실련이 지난 2년간(2012-2013) 서울에서 분양된 민간아파트의 건축비를 분석한 결과 거의 모든 아파트가 분양가상한제의 건축비 기준인 기본형건축비를 초과해 분양하고 있는 것으로 나타났다. 기본형건축비는 2013년 9월 기준 3.3㎡당 542만원이지만 사업자들은 최대 903만원의 건축비로 분양했다. 2년간 총 33건의 분양 중 기본형건축비 내에서 건축비가 책정된 경우는 단 5건(15%) 뿐이다. 또한 정부는 기본형건축비를 매년 물가상승을 이유로 증액하고 있다. 2004년 3.3㎡당 288만원(당시 표준건축비)이었던 건축비는 기본형건축비가 도입되면서 10년만에 2배 가까이 상승했다.(별첨1 참조) 특히 정부는 그간 공공분양을 통해 실제 공사에 투입되는 건축비는 거의 변하지 않았음을 파악하고 있음에도 불구하고 건설사들의 이득을 보장하기 위해 부풀려진 가...
2014.01.28.