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부동산
지금이라도 판교분양을 중단해야 한다

  원가공개를 회피하기 위해 원가연동제를 도입한 정부는 공공택지에만 적용하는 반쪽짜리 원가연동제를 시행했고, 정부의 잘못된 정책으로 판교는 강남,분당,용인 등 주변집값만 227조원 상승시키면서 ‘판교개발 실패’라는 비난을 받아왔다. 2005년 6월 국민여론에 밀려 판교개발을 중단한 노무현대통령은 부동산안정을 위한 근본대책이 제시되기를 바라는 국민염원에도 불구하고 엉터리 8.31대책을 발표하였고, 그 결과 판교분양도 하기 전인 2006년 초부터 주변지역에는 투기광풍이 다시 일고 있다. 더군다나 판교분양 후 수도권내 200만 청약자들 중 당첨자인 0.5%인 1만명을 제외한 199만명이 가수요를 형성하면서 주변지역의 아파트가격은 더욱 폭등할 것으로 예상되는 등 지금의 부동산시장은 어느 누구도 정상이라고 볼 수 없을 정도로 심각한 상황이다. 그럼에도 참여정부는 얼마전 국정브리핑을 통해 ‘집값은 안정화 될 것’이라고 발표하고 있으니 경실련은 참여정부의 주택정책이 국민에게는 거짓말로 일관하고, 판교투기장을 조성하여 전 국민을 투기꾼으로 내모는 것인지 묻지 않을 수 없다.   참여정부는 판교분양을 당장 중단하고, 엉터리 8.31대책의 주역들을 모두 퇴진시켜야 한다.   경실련은 이미 판교분양을 중단해야 하는 10가지 이유를 제시하고, 판교분양 중단을 촉구해왔으나, 아직까지 정부는 아무런 해결책도 제시하지 않은 채 판교분양을 강행하고 있다. 뿐만아니라 엉터리 8.31대책을 만들어내어 집값폭등을 조장한 8.31 관계자에게는 포상까지 수여하였고, 최근 국정브리핑에서는 ‘집값은 곧 안정될 것’이라며 국민들을 우롱하고 있다. 강남집값 안정을 위해 출발한 판교개발은 이미 주변지역 집값만 227조원이나 상승시키면서 ‘강남집값 안정’에 실패하였고, 판교당첨자들은 1조원 이상의 막대한 시세차익, 토주공 등은 10조원의 땅값차익, 근거도 없는 건축비 인상으로 건설업자들은 7천억원의 불로소득을 얻을 것으로 예상되는 등 판교는 주거안정이 아닌 투기판으로 전락...

발행일 2006.03.17.
부동산
건축비 산정 근거와 세부내역을 감추는 이유가 무엇인가

  건교부가 어제 원가연동제가 적용되는 아파트의 기본형건축비를 소형주택은 평당 341만원, 중대형주택은 평당369만원으로 인상고시했다. 여기에 가산비용을 고려한 실제 아파트건축비는 평당 500만원을 넘어서면서 표준건축비(평당288만원)의 2배 가까이 높아질 것으로 예상된다. 이번에도 정부는 건축비 산정의 근거가 되는 도면 및 설계내역서 등의 관련자료를 공개하지 않았다. 경실련은 고위공직자의 부동산 불로소득을 허용한 참여정부가 이번에도 근거없는 건축비 인상을 통해 건설업자에게 특혜를 베풀고 있음을 강력히 비난하며, 다음의 입장을 밝힌다.    건축비의 산정근거 및 세부내역을 공개하라.    경실련은 원가연동제 도입이후로 건축비가 근거도 없이 대폭 상승되는 것은 과거처럼 분양폭리를 취할 수 없는 건설업자를 위한 특혜조치에 불과한 만큼 정부가 건축비 산정내역을  투명하게 공개해야 한다고 주장해왔다. 또한, 강남 및 강북재건축 단지의 건축비, 주공 건축비 등 실제건축비와 정부의 ‘새로운 건축비’ 비교를 통해 ‘새로운 건축비’가 실제보다 턱없이 부풀려져 있음을 지적해왔다. 그러나 이러한 주장에 대해 건교부는 단지 경실련 주장의 부분적인 문제점만 지적하면서 국민을 이해시키기 위해 정작 자신들이 공개해야 할 건축비 산정근거나 세부내역은 하나도 공개하지 않았다. 원가연동제 도입이후 분양되었거나 3월 분양을 앞두고 있는 아파트의 건축비는 모두 평당 411~488만원으로 정부가 고시한 339만원(중소형 기준)보다 최고 149만원이나 높게 책정되었으며, 이는 정부가 허용하고 있는 가산비용 때문이다. 그러나 어떤 업체도 가산비용의 내역에 대해서는 제대로 공개하지 않고 있다. 또한, 해당 사업주체들이 감리자모집을 위해 신고한 건축비의 공사비와 간접비도 정부가 고시한 가격과 많은 차이를 보였으며, 업체별로도 신고내역이 제각각이었다. 인천과 동탄에서 분양된 아파트는 공사비는 정부안보다 낮은 수준이었음에도 간접비가 150만원 이상 차지하면서 건축비는 정부...

발행일 2006.03.09.
부동산
부풀려진 분양원가 합리화 위해 '허수아비 원가검증위원회' 설치하나?

  - 80% 국민이 지지하는 제대로 된 원가공개를 시행하라. - 모든 아파트는 완공후분양하라.   지난 21일 열린우리당과 건교부는 분양가인하를 위한 방안으로 ‘아파트 분양원가 검증위원회’의 설치를 논의했다고 밝혔다. 당정은 “아파트 건축비와 택지비를 공개하더라도 적정성을 일반 소비자가 따지기는 불가능하다”며 “이를 검증할 수 있는 별도의 위원회가 필요하다”고 밝혔다. 이는 국민의 80%가 지지하는 원가공개는 회피한 채 원가연동제를 도입하고, 근거도 없이 건축비를 잔뜩 부풀려놓은 정부가 이에 대한 비판을 무마시키기 위해 ‘허수아비 위원회’를 만들어서 원가의 적정성을 검토시키겠다는 것으로 비판받아 마땅하다. 경실련은 실패할 수 밖에 없는 8.31부동산대책을 만들어낸 주역들이 다시 부동산후속대책을 운운하고 있는 지금의 현실이 참여정부 부동산대책의 실체임을 주지하며, 다음의 입장을 밝힌다.   첫째, 원가공개를 회피한 채 ‘반쪽짜리 원가연동제’를 도입한 정부가 이제는 근거도 없이 부풀려진 원가를 합리화시키기 위해 ‘허수아비위원회’를 만들려는가?   당정은 분양가인하와 공개된 분양원가의 적정성을 검증하기 위해 ‘전문가중심의 원가검증위원회’가 필요하다고 밝혔다. 그러나 지금도 아파트분양을 하고자 하는 모든 사업자는 해당관청에 분양가의 세부내역을 신고하고 있고, 관련공무원들의 검토하에 승인을 받고 있다. 77년 분양가규제 시행이후 지금까지 수십년간 아파트분양가 내역을 검토하고 있는 해당관청 공무원보다 더 전문가는 누구인가? 오히려 정부는 매년 표준건축비를 공시하고, 모든 토지의 적정공시지가를 발표하면서도 분양가를 승인할 때는 건설업체의 허위분양신고를 묵인하면서 분양가폭등을 방치해왔다. 또한 서울시는 ‘아파트 고분양 대책’으로 서울시 모든 아파트 분양가의 적정성검토를 시민사회단체에게 까지 용역의뢰하였지만 지금까지도 고분양가는 개선되지 않고 있다. 이는 정부가 지금까지 분양가의 적정성을 검토한다며 관련공무원과 시민사회단체, ...

발행일 2006.02.24.
부동산
[기획]건축비 거품, 정부가 부풀린다(下) 실패한 연동제, 분양원가 공개만이 대안

  정부의 건축비 거품 조장으로 건축비를 규제해 분양가를 낮추겠다던 원가연동제가 유명무실해지고 있다. 실제로 20%의 분양가 인하 효과가 있을 것이라던 원가연동제는 첫 적용된 동탄신도시에서 보듯 가시적 효과를 내지 못했다. 택지공급가가 계속 오르는 데다 정부가 산정한 건축비에도 거품이 끼어있기 때문이다. 또 원가연동제가 공공택지에만 적용돼 주변 민간택지 아파트와의 시세차익을 조장하는 것도 문제점으로 드러났다.   2004년 6월 동탄신도시 시범단지 분양 때 청약희망자들이 모델하우스 앞에 장사진을 이뤘다. 원가연동제가 적용되는 판교에서도 수억원의 시세차익으로 극심한 청약과열 현상을 빚을 전망이다. /경향신문 자료사진 ◇분양원가공개 대신 원가연동제=2004년 서울 상암지구의 분양원가 공개를 통해 40%의 폭리를 취했다는 것이 확인된 뒤 분양원가 공개운동이 확산됐다. 집값 폭등으로 내집마련의 꿈을 미뤄야만 했던 소비자들도 원가공개를 희망했다. KBS가 2004년 전국 20세 이상 성인남녀 1,000명을 대상으로 행한 여론조사 결과 응답자의 대다수인 86.9%가 분양원가 공개에 찬성했다. 부동산정보업체 닥터아파트의 설문조사에서는 전체(1,335명)의 74%가, 유니에셋이 1,260명의 부동산 중개업자를 대상으로 한 조사에서는 88%가 원가공개를 지지했다. 그러나 정부는 분양원가 공개가 시장원리에 맞지 않는다는 이유를 내세우며 원가연동제를 도입했다. 열린우리당도 총선공약이었던 분양원가 공개를 과반수 의석을 확보한 상태에서도 관철시키지 않았다. 당시 건교부는 “분양원가 공개 목적이 분양가 인하를 위한 것인 만큼 직접적으로 분양가를 규제할 수 있는 원가연동제가 더 효과적”이라면서 “원가연동제로 분양가는 20% 정도 하락할 것”이라고 설명했다. ◇택지비·건축비 상승으로 유명무실=그러나 원가연동제가 첫 적용된 동탄지구의 분양가(2005년 11월, 우미건설 평당 7백35만원)는 같은 지구에서 바로 이전에 분양된 아파트...

발행일 2006.02.22.
부동산
[기획]先분양으로 연 1조3천억 부담....후분양제 조기도입 시급

  원가연동제가 택지비 상승을 억제하지 못한 채 건축비만 부풀려 놓았다는 비판이 끊이지 않고 있다. 이에 따라 분양원가 공개 운동과 후분양제 조기 실시의 목소리가 높아지고 있다.   ◇원가공개로 분양가 거품 제거=원가공개를 회피하기 위해 도입된 원가연동제가 실효성이 없는 만큼 원가공개는 집값 거품을 차단할 최선의 대안으로 떠오르고 있다. 특히 최근 법원이 토지공사와 주택공사에 대해 택지조성원가 및 분양원가를 공개하라고 판결했기 때문에 공공기관부터 서둘러 원가공개에 적극적으로 나서야 한다는 주장이 많다. 무엇보다 분양원가 공개는 택지·건축비를 부풀려 분양가를 높이는 폐단을 막을 수 있기 때문이다. 공정거래위원회의 ‘표시 및 광고의 공정화에 관한 법률 및 지침’에는 분양계약서에 택지비와 건물비를 구분해서 표시하고 이를 분양계약서에 첨부토록 하고 있다. 이 정도까지만 분양원가가 공개돼도 택지비와 건축비를 부풀려 분양가를 높이는 폐해를 차단할 수 있다.   ◇후분양제 조속 도입=선분양제는 1977년부터 아파트 분양가를 정부가 규제하는 것을 전제로, 주택업체의 채산성 악화를 막기 위한 조치였다. 즉 선분양의 전제는 낮은 분양가였다. 그러나 분양가 폭등 상황에서 선분양을 유지할 명분이 없어졌다고 지적한다. 특히 선분양제는 업체들이 부담해야 할 리스크를 소비자에게 전가시킨다는 비판을 받고 있다. 국회 건교위 정장선 의원(열린우리당)은 “선분양제도로 인해 수요자들은 연간 1조3천억원을 부담하고 있다”고 주장한 바 있다. 결국 소비자는 가장 비싼 상품인 주택을 구입할 때 건설업체 비용까지 대신 물어주면서도 제대로 된 정보나 소비자의 권리를 누리지 못하고 있는 셈이다. 경원대 홍종학 교수는 “건설업체가 금융기관에 사업을 제안하여 위험평가를 받은 뒤 투자를 유치해 주택을 건설하는 게 정상적”이라면서 “사업자가 금융시장에서 자금을 조달하여 주택을 짓고, 소비자에게 공급하는 형태의 후분양 제도 도입이 절실하다”고 말했...

발행일 2006.02.22.
부동산
[기획]원가연동제가 ‘2배 폭리’ 합법화, 정부서 근거없이 평당 500만원선 인정

  정부가 지난해 원가연동제를 도입하면서 고시한 아파트 건축비(평당 5백만원)는 실제 건축비의 2배 이상인 것으로 밝혀졌다. 이에 따라 업체들의 분양가 인상을 억제하기 위한 이 제도가 오히려 아파트값을 올리는 부작용을 낳고 있다. 20일 경향신문이 서울 잠실1단지 및 도곡 렉슬 재건축조합과 주택공사 및 건영 등에서 입수한 자료에 따르면 최근 건설 중인 아파트 건축비는 대부분 평당 2백50만원 안팎이었다. 현재 입주가 완료된 아파트 중에는 강남 도곡 렉슬의 건축비가 평당 3백66만원으로 가장 높은 것으로 드러났다. 현대건설, GS건설, 쌍용건설 등 국내 3개 대형 건설사가 공동 시공한 도곡 렉슬은 최신 데크시설(바닥은 있는데 지붕이 없어 정원, 주차장 등으로 사용 가능한 구조) 등이 갖춰진 고급 아파트다. 이 아파트는 현 시세가 평당 4천만원 선으로 건축비와 택지비를 합해 평당 1천5백만원 안팎의 가격에 분양됐다. 그러나 강남 이외의 서울 강북지역이나 수도권 택지지구 아파트의 건축비는 대부분 평당 2백50만원 안팎이었다. 도곡렉슬 시공과 비슷한 시기에 한 중견업체가 용인 택지지구에 지은 캐스빌 아파트(1,200여가구) 건축비는 평당 2백35만원이었다. 지난해 입주한 서울 구로구의 건영 캐스빌 건축비는 2백56만원이었다. 주택공사가 2004년 분양한 용인 보라지구 5블록 32평형 아파트의 실제 공사비도 평당 2백15만원에 불과했다. 그럼에도 정부는 건축비를 평당 5백만원 이상으로 책정할 수 있도록 했다. 지난해 원가연동제를 도입하면서 기본건축비(중소형 3백39만원, 중대형 3백68만원 예상)에 지하주차장 공사비 등을 가산비용으로 추가할 수 있게 했기 때문이다. 지난해 원가연동제가 처음 적용된 동탄신도시 아파트의 경우 업체들에 인정해준 건축비는 평당 4백99만원이었다. 경실련 김성달 부장은 “정부가 근거없이 시장가격보다 2배나 높은 건축비를 책정함으로써 분양가 거품을 조장하고 있다”며 “분양원가 공개를 회피하기...

발행일 2006.02.21.
부동산
실효성없는 정책으로 전락한 원가연동제, 즉각 폐지하라

   지난해 80% 이상의 시민들이 요구했던 분양원가공개와 공공택지의 개혁요구를 무마하기 위해 정부여당이 도입한 선분양아파트에 대한 원가연동제도는 분양가인하효과는 전혀 달성하지 못한 채 공공택지를 특혜분양 받은 건설업자들에게만 지속적인 특혜를 보장하고 있다.  건교부장관과 집권여당이 20% 이상 분양가 인하효과를 장담하며 도입한 원가연동제가 적용되는 동탄지구 아파트 분양가는 지난해 원가공개요구를 묵살하고 분양을 강행한 아파트와 같은 수준이다. 또한 판교 역시 주변주택가격을 안정시키지 못하고 분양가를 추가로 상승 시킬 것으로 전망된다.   공공택지에만 한정된 원가연동제는 도입취지인 분양가인하효과는 살리지 못한 채 공기업을 땅장사로 전락시킬 뿐 아니라 민간건설업자들을 기술개발 등을 통한 원가개선 노력보다는 공기업과 관료, 정치인에 대한 로비에 의존하는 비윤리적인 경영에 몰두하게 할 것이다.  결국 국민주거안정을 위해 농사짓던 땅을 강제수용한 공공택지가 공기업과 민간건설업자만 배불리우고 주택투기세력을 동원하여 주택가격만 폭등시킬 것이 분명하다. 우리세대의 부동산투기는 서민들에게 삶의 희망을 잃게 만들고 결과적으로 미래 세대에게 커다란 짐을 지우는 결과를 초래하게 된다. 따라서 경실련은 다음과 같이 입장을 밝힌다.   1. 원가공개와 공공택지개혁 무마를 위해 미봉책으로 도입된 원가연동제는 실패했다.     지난해 상암지구의 분양원가공개를 통해 공공택지 내 아파트에서 40%의 폭리를 취했다는 것이 확인된 후 분양원가공개와 택지공급제도의 개혁, 공공택지의 공영개발을 요구하는 시민들의 요구가 확산되었다. 그러자 정부여당은 시민들이 요구하는 원가공개를 회피하기 위해 공공택지 내 중소형 아파트의 분양가를 20% 낮출 수 있다며 원가연동제를 통한 분양방식을 공공택지의 중소형 아파트에 한해 도입하기로 했다.  결국 공공택지만 원가연동제를 실시하고 일부항목만 마지못해 부분적인 원가공개를 했다. 그러나 원가연동제를 실시하기로 했던 판교신도시는 택지조성의...

발행일 2005.11.16.
부동산
건교부는 건설업자를 위한 원가연동제를 당장 폐지하라

  근거도 없이 건축비를 높여 분양가를 상승시키려는가? 건교부는 건설업자를 위한 원가연동제를 당장 폐지하라!   판교신도시부터 도입되는 원가연동제 아파트의 표준건축비가 평당 350만원 정도로 책정될 것으로 보도되고 있다. 건교부가 이를 채택할 경우 판교의 국민주택이하 규모의 아파트분양가가 평당 850만원에 달할 것으로 예상되어 원가연동제 도입의 효과가 있는지에 대한 논란이 가중되고 있다.    경실련은 지난해 국민주거안정을 위해 정부가 강제로 토지를 수용한 공공택지에서 주택건설업체에게 땅은 헐값에 공급되는 반면 공기업과 주택건설업체가 분양가는 주변시세에 맞추어 높게 책정하여 30-40% 이상의 개발폭리를 취한 것을 밝혀내고 택지공급제도의 개선을 촉구해왔다. 공공택지의 문제가 부각되자 건설교통부는 25.7평 초과하는 아파트에는 채권입찰제를 통해 개발이익을 환수하는 한편 25.7평 이하 아파트에는 원가연동제를 도입하여 건설업체의 폭리를 방지하고 20-30% 아파트분양가를 낮추겠다고 했다. 경실련은 원가연동제가 분양가인하에만 초점을 맞춘 임시방편적 조치로 각종 부작용을 양산하는 한편 국민주거안정을 위한 근본대책이 되지 못함을 지적하고 공영개발을 통해 공공소유주택을 대폭 확충할 것을 촉구해 왔다.   경실련은 근거없는 표준건축비의 대폭 인상 등으로 원가연동제가 정부가 약속한 중소형아파트의 최소한의 분양가 인하효과조차 달성하지 못한 채 판교 부동산투기의 재연 등 부작용만 양산하는 제도로 전락할 것임을 지적하며 다음과 같이 입장을 밝힌다.   첫째, 표준건축비의 급격한 인상을 철회하고 건축비세부항목과 산정기준 및 절차를 투명하게 공개하라.   정부는 지난해 9월 표준건축비를 25.3%나 올린 평당 288만원으로 인상했다. 그리고 내일 공청회를 통해 원가연동제가 적용되는 아파트의 표준건축비를 350만원으로 다시 21.5%나 인상하겠다고 한다. 일년도 안 되어 52.8%나 인상한다는 것이다. 뿐만아니라 다양한 인센티브 제공을 통해 표준건축비의 ...

발행일 2005.02.02.
부동산
평당 960만원 아파트가 무주택 서민을 위한 주택?

  건교부가 원가연동제가 적용되는 25.7평 이하의 아파트를 친환경건설업체나 소비자만족도지수 및 연구개발비의 비율이 높은 건설업체가 공급할 경우에는 건축비에 가산비용을 부여하는 ‘분양가 인센티브’를 적용하겠다고 밝혔다. 이 같은 방침을 적용할 경우 판교에 원가연동제가 적용되더라도 분양가가 평당960만원까지 인상될 것으로 예상된다. 경실련은 이번 조치가 저렴한 주택가격의 아파트를 무주택시민들에게 공급하겠다는 당초 법안개정 취지와도 어긋나는 주택건설업체에 대한 특혜에 불과하며, ‘거짓원가와 특혜로 얼룩진 원가연동제’를 폐지하고 공영개발하여 공공소유주택으로 확충할 것을 주장한다.   1. 분양가 인센티브는 민간주택건설업체의 수익보전을 위한 명백한 특혜이다.   건교부가 입법예고한 주택공급에관한규칙 개정안에서는 분양가 산정기준의 하나인 건축비 상한가격을 ‘(기본형건축비×지수변동률)+가산비용’으로 규정하고, 가산비용 항목으로 친환경예비인증시, 주택성능등급 우수인증시, 소비자만족도지수 및 연구개발비율 상위업체의 경우 등을 제시하고 있다. 따라서 이러한 기준을 만족할 경우 분양가를 최고 12%까지 높게 받을 수 있게 되며,  평당860만원 정도가 예상되는 판교는 원가연동제를 적용하더라도 평당960만원까지 인상될 수 있다는 얘기이다. 또한, 원가연동제 적용에 의한 아파트 품질저하 등의 부작용 방지를 위해 추진한다는 건교부 입장과는 달리 개정안에서는 아파트 품질평가가 아니라 주택업체 평가를 토대로 분양가의 2~5%를 가산할 수 있어 품질개선보다는 주택건설업체의 수익보전을 위한 특혜임을 명백하게 알 수 있다. 따라서, 건교부가 진실로 아파트 품질저하를 우려한다면 주공아파트의 실제 공사비를 토대로 매년 고시하고 있는 표준건축비는 무시한 채 주택건설업체의 일방적 주장만을 받아들여 분양가인센티브라는 특혜를 베풀 것이 아니라 건축비의 투명성 확보와 감리강화를 통해 부실시공을 사전에 예방하는 것이 우선되어야 한다.   2. 부풀린 분양가와 특혜로 얼룩진...

발행일 2005.01.25.