보도자료
“억, 억 뛴다고요? 어느 나라 얘긴가요? ”
▲ 정부의 11. 15 부동산시장 안정화 방안 발표 이후에도 민간아파트 분양가는 치솟는 가운데 월 20만원의 임대료를 내지 못한 임대아파트 주민들은 하루하루 힘겹게 살아가고 있다. 사진은 서울 신림동의 한 주공 임대아파트. ⓒ 오마이뉴스 남소연 서울 관악구 신림동 난곡 주변의 한 공공임대아파트에 사는 최재순(가명·71)씨는 요즘 TV를 끄고 산다. 하루가 다르게 아파트값이 '억, 억' 하며 치솟는다는 뉴스를 볼 때마다 억장이 무너져 내리기 때문이다. 몇 해 전까지 자신이 살았던 난곡도 최근 재개발이 끝나고 입주가 시작되면서 한두 달 사이 1억원 넘게 올랐다. 하지만 최씨는 매월 임대료를 내는 것조차 빠듯한 실정이다. 73세 남편과 단 둘이 살고 있는 최씨의 한 달 수입은 50만원. 생활보호대상자인 최씨는 거동이 불편해 아무런 일을 못해 정부로부터 받는 돈이 수입의 전부다. 이 돈에서 매월 임대료 19만원과 관리비(전기세, 수도세, 연료비) 5만원 정도를 내고 나면 손에 쥐는 돈은 고작 20만원 남짓이다. 최씨는 "20만원 정도로 남편 약값을 대고 나면 두 식구가 겨우 풀칠을 하고 살 수 있을 정도"라고 말했다. 같은 아파트에 살고 있는 조윤환(가명·47)씨는 사정이 더 딱하다. 중학교 3학년 아들, 초등학교 5학년 딸과 함께 사는 조씨는 노동일을 하면서 근근이 생계를 꾸려나갔다. 하지만 지난 여름 일을 하다 허리를 다친 이후로는 일주일에 하루 이틀 밖에 일을 못하고 있다. 중학생인 아들이 전단지 배포 아르바이트를 하고 있지만 생계에 보탬이 되기에는 역부족이다. 조씨 가정은 결국 지난 9월부터 임대료를 연체하기 시작했다. "임대료 걱정없던 판자촌이 좋았다" ▲ 서울 신림동의 한 임대아파트에서 만난 입주민들 가운데 다수는 한결같이 "차라리 임대료 걱정은 안 하고 살았던 판자촌 시절이 더 좋았다"며 "임대아파트로 옮겨오면서 살기가 더 어려워졌다"고 말했다. ⓒ 오마이...
2006.11.28.
주공, 판교 신도시 개발이익 2조원
추병직 건교부 장관의 신규 신도시 개발 방침을 발표한 가운데 판교 신도시 개발의 결과 대한주택공사가 무려 2조 원에 이르는 개발이익을 가져갔다는 주장이 제기됐다. 경실련은 주공이 개발한 동판교 일대의 16개 블록, 총 24만 7천 평을 대상으로 모집시 분양가와 분양원가를 비교한 결과 총 2조 261억원(평당 757만원)의 개발이익이 발생했다고 지난 23일 밝혔다. 수도권과밀반대전국연대(준)는 24일 서울 세종로 정부청사 후문 앞에서 건교부와 재경부 장관이 발표한 수도권 과밀과 부동산투기, 지방침체를 야기할 신도시 건설과 수도권 규제완화 시책을 규탄하는 기자회견 후 정부가 재벌에게 공장 신증설 허용과 콩나물시루의 빌딩을 선물해 재벌의 배를 불리는 퍼포먼스를 열고 있다. 경실련은 건교부가 밝힌 사업비 내역이 세부항목이 공개되지 않아 신뢰할 수 없지만 이번에는 모두 인정해 분석 자료로 삼았음을 전제했다. 경실련이 주장하는 판교신도시 총 사업비는 총 7조 9천688억 원. 이 중에서 광역교통기반시설비 1조 5천여억 원을 제외한 6조 851억원이 실제 사업비다. 이 사업비를 유상공급면적으로 나누면 평당 조성원가가 나온다. 그 결과 판교의 평당 택지조성원가는 568만원으로 추정됐다. 주공은 동판교의 공동주택지 A15-1 블럭을 포함한 공동주택지 3개 블록을 풍성주택 등 민간주택사업자에게 판매했다. 택지 면적은 52,577평으로 주공이 판매한 값은 총 4천773억원(평당 908만원)으로 1천789억원의 판매 수익을 올렸다. 이 3개 블럭을 제외하고 주공이 직접 건설한 주공아파트의 분양원가는 739만원이다. 평당 조성원가에 금융비용, 건축비, 부대비용을 더하면 분양원가를 추정할 수 있다. 경실련은 아파트 분양가의 평당 조성원가 평균액인 332만원에 금융비용 7만원, 건축비 350만원과 부대비용 50만원으로 계산했다. 경실련은 주공이 언론에 알려진 바대로 입주자 모집시 분양가를 평당 1천241만원으로 책정해 분양수익이 1조8천472억원에 이른 것...
2006.10.26.
노터치! 건교부의 막가파식 판교개발
⑧ 건교부, 판교의 꿈 죽이다 <관련기사 목록> * 고분양 행진, 서민이 막아야 한다 * 노터치! 건교부의 막가파식 판교 개발 * 분양가 '상향 안정화'는 건교부 책임 건설교통부가 추진하고 있는 판교개발의 가장 큰 문제점 중의 하나가 ‘졸속계획’이다. 2001년부터 지난해까지 8번이나 변경된 판교개발계획은 올해 들어서도 3번이 더 바뀌었다. 총 사업비 7조 원이 넘는 사업이 지난 5년 간 계획만 11차례나 변경된 셈이다. 바뀐내용을 보면 대부분 면적이나 주택 호수를 증가시키는 등 개발의 규모를 늘리는 것으로 채워져 있다. 일반기업이라면 마땅히 사업이 폐기됐거나 사업입안자가 문책됐을 법한 일이다. 그러나 국민들의 막대한 세금으로 건교부가 독점적으로 추진하는 판교개발사업은 서민 내 집 마련의 꿈을 앗아간 채로 여전히 진행 중이다. 건교부가 2003년 최초 승인한 판교개발계획에 명시된 판교사업비는 총 5조 7천억 원이다. 그러나 건교부는 2004년 12월 사업비를 5조 9천억 원으로 증액했다. 특별한 사유는 없었다. 또 다시 2005년 5월 건교부는 간접비 누락이라는 명목으로 2조원이 더 증가한 7조 9천억 원으로 사업비를 발표했다. 이 과정에서도 강동석 건교부 장관은 작년 3월 7일 KBS ‘헤드라인’에 출연해 “누락된 금액은 철도, 도로 등 광역교통시설 분담금에 쓰일 1조 6천억 원”이라고 밝혀 건교부 보도자료의 해명내용과 달라 거짓 해명의혹을 사기도 했다. 판교개발이익, 민자고속도로 건설에 사용 개발이익 산정과 사용도 마찬가지다. 건교부는 2005년 3월 보도자료에서 판교의 개발이익은 1천억 원이며 임대주택 및 지역 공공사업에 재투자된다고 밝혔다. 또한 강 전 장관은 판교개발과 직접적인 상관이 없는 신분당선, 양재-영덕간 민자고속도로의 건설비에 판교개발이익을 활용하겠다고 밝히기도 했다. 그러나 민자고속도로 건설에 판교개발이익을 활용하겠다는 것은 건교부가 일방적으로 결정한 사항이 아니라는...
2006.09.23.
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은평뉴타운, 서민들을 위한 주택은 어디에?
서울시도시개발공사가 은평뉴타운 아파트 분양계획을 발표하였다. 제 1,2지구 총 2,066가구를 분양하는데 평당 1,151만원에서 최고 1,523만원에 판매하겠다고 한다. 그러나 서울시는 이러한 분양원가의 산정근거와 개발이익의 규모는 공개하지 않고 있다. 그동안 경실련은 SH공사나 주공과 같은 공기업은 아파트를 분양하는 집장사를 중단하고, 공영개발 후 모두 공공보유주택으로 확보하여 무주택 서민에게 공급하여 주거안정에 기여할 것을 주장하였다. 그러나 서울시는 이러한 주장을 외면하고 은평뉴타운의 아파트를 서민들의 지불능력을 고려하지 않은 고분양가 아파트로 판매하여 서민들의 주거기회를 박탈하고 있다. 여기서 나오는 막대한 개발이익으로 서울시와 SH공사의 배만 불리는 결과를 가져오게 될 것이다. 아울러 서울시는 고가분양가 논란에 대해 산정근거와 개발이익의 규모도 공개하지 않고 있다. 결국 은평뉴타운은 서울시의 철학 없는 주택정책과 불투명한 행정의 전형을 그대로 보여주고 있는 것이다. 1. 서울시 은평뉴타운에 서민들을 위한 주택은 없다. 은평뉴타운은 대부분이 그린벨트였던 토지를 서울시가 ‘서민주거안정’이라는 명목 하에 강제 수용하여 개발하는 사업이다. 즉 몇 십년동안 그린벨트로 묶어 재산권행사도 못하도록 하였다가 공공이 필요하자 해제한 후 강제로 수용하여 사업을 추진하는, 공권력의 막강함을 보여주는 대표적인 사례이다. 따라서 이렇게 공급되는 아파트는 철저하게 ‘서민주거안정’을 위해 건설되어야 하며, 이러한 주택들은 공공이 보유하면서 무주택 서민들에게 안정적으로 공급되어야 한다. 그런데 서울시는 이러한 공공보유주택 확보대책을 적극적으로 수용하기는커녕 아파트를 팔아 분양수익을 올리는 데에만 급급하고 있다. 서울시의 주택정책의 얄팍함이 그대로 드러나고 있는 것이다. 이미 판교의 아파트분양과정에서 나타났듯이 공공이 주택을 판매하는 순간 주거안정은 기대할 수 없다. 은평뉴타운의 분양가 4~5억의 아파트는 서민을 위한 주택은 아니다. 은평뉴타운 개발...
2006.09.16.
[가격상승의 핵심 재개발.재건축] 건물연한 연장, 개발이익 환수
정부의 재개발․재건축 정책은 엄밀히 얘기하면 재건축 규제 정책에 국한돼 있다. 여전히 재개발 정책에 대해서는 강남북균형발전이라는 미명하에 지가 상승을 애써 외면하고 있는 듯한 모습이다. ‘버블 세븐’이라는 용어에서도 보듯이 정부가 지가 상승의 원인을 강남지역 재건축 시장의 과열로 보기 때문이다. <경실련-시민의 신문 공동기획> 핵심정책으로 살펴본 부동산 허와 실② * 춤추는 참여정부 부동산 정책...종부세.임대주택.금융대축.재개발.부실통계.... * [부동산 혼선 대표사례 종부세] 궤도 수정 어려운 '불발탄 정책' * [외면받는 주택금융 정책] '약탈적' 서민주택 금융 * [주먹구구식 부동산 통계] 부동산시가 시세반영도 '절반' * [정부 특단 필요 임대주택] 서민 울리는 공공임대주택 * [후보자 97% 분양원가 공개 찬성] 혼란스럽기만한 원가 공개 이러한 정부의 재개발․재건축 정책은 지난 3.30 부동산 후속대책에 집약돼 있다. 하지만 재건축 시장이 안정화되고 있다는 일부 언론의 보도와는 달리 후속대책 역시 한계가 있다는 평가가 주다. 단지 현재는 바뀐 정책을 관망하는 수준에서 실거래가 형성되지 않고 호가만 떨어지고 있지만 정부에서 경기 부양 등의 목적으로 부동산 규제 완화 정책이 있을 경우 반등될 수 있다는 지적이다. 지난 3년간 재건축 아파트 가격의 변동률을 살펴보면 정부 재건축 정책의 중요성을 알 수 있다. 지난 2003년 5월 ‘투기과열지구 내 재건축 아파트는 80%시공후 분양을 허용한다’는 내용이 담긴 ‘5.23 주택가격안정대책’이 발표된 후 서울 재건축 아파트의 가격 상승은 줄어들었다. 2003년 초부터 증가하던 재건축 아파트 월간 변동률은 5월 4.5%를 정점으로 하여 6월 부터는 상승률이 3%대로 줄어든 것이다. 반면 2005년 8.31 부동산 대책에서 개발이익환수제 미실시 등 재건축 아파트에 대한 규제가 느슨해지고 재건축 시장에 대한 추가대...
2006.07.28.
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[기획]부동산 거품을 빼자 - 판교 개발이익,벌써 5배 챙겼다
<경실련과 경향신문은 공동으로 건설분야의 특혜와 부동산 거품을 제거해 부패와 빈부 양극화 문제 해결에 앞장서고자 한다. 그 시리즈의 첫 기획으로 3월 분양을 앞둔 판교신도시 택지개발사업의 문제점을 짚어 본다.> 판교신도시 전체 개발이익금이 정부 발표보다 최소 5배 이상 많은 것으로 드러났다. 9일 경향신문과 경실련이 공동으로 지난해 정부가 발표한 판교신도시 조성원가와 공동주택용지 공급가를 분석한 결과 그 차액이 5천77억원(공동주택용지 공급가－조성원가)에 달했다. 이는 43만여평의 공동주택용지 중 23만여평에서 정부가 거둬들일 개발이익만을 계산한 것으로, 지난해 3월 정부가 발표한 ‘전체 개발이익 1천억원’은 허위임이 밝혀졌다. 또 경쟁입찰로 판매되는 상업·업무용지(1조9천2백억원·이하 추정치), 주상복합용지(1조1천억원), 도시지원시설용지(3천2백억원), 근린생활용지(2천1백억원) 등의 개발이익금까지 합하면 총 4조원 이상의 이익이 예상된다. 이에 따라 막대한 개발이익이 발생하는 신도시 등 택지조성사업이 투명하게 추진될 수 있도록 근본적인 재검토가 필요하다는 목소리가 높아지고 있다. 이와는 별도로 경향신문 취재팀과 경실련이 판교에서 최초 적용되는 채권입찰제(25.7평 초과)에 의한 예상수익을 분석한 결과, 정부가 청약자로부터 거둬들일 개발이익금도 8천2백여억원에 달했다. 애초 경실련은 지난해 3월 판교택지개발계획 및 실시계획 등을 토대로 16조원(공공 10조원, 민간 6조원)의 개발이익이 발생한다고 주장했다. 이에 정부는 경실련의 분석은 현실성이 없다면서 개발이익은 1천억원 정도라고 해명한 바 있다. 공시에서 누락됐던 간접비 2조원을 합치면 7조9천억원의 사업비가 드는데 토지판매비는 8조원이라는 주장이다. 그러나 정부는 구체적인 사업내역을 밝히지 않아 판교 개발이익에 대한 의혹을 증폭시켰다. 이후 한나라당 김양수 의원은 판교 개발이익이 3조7천억원에 이른다는 분석자료를 내놓기도 했다. 총 사업비용...
2006.01.10.
[기획]부동산거품을 빼자-중대형 개발이익만 1조3천억
택지개발사업은 강제 수용한 땅의 용도가 바뀌는 데부터 막대한 개발이익이 생긴다. 특히 서울 강남 접근성이 뛰어난 판교지역은 그 발전가능성 때문에 다른 신도시보다 개발이익이 클 수밖에 없다. 출발부터 손해가 나지 않는 장사인 셈이다. ◇일부 택지에서만 5천억원=판교신도시의 사업비용은 간접비를 포함해 용지비 3조6천억원, 조성비 4조3천억원 등 모두 7조9천6백88억원이다. 정부의 사업비가 택지개발사업 원가라 할 수 있는데 정부는 원가가 평당 7백43만원이라고 밝히고 있다. 한편 지난해 판교신도시 11월 일괄분양을 위해 6월 공동주택용지 23만5천평에 대한 공급공고를 냈다. 여기에는 공급가격이 명시되어 있다. 이에 따라 조성원가와 정부가 공급공고를 냈던 필지별 가격차는 전체 개발이익의 일부가 된다. 경향신문과 경실련의 분석결과 6월 공동주택용지로 공급공고된 부분만해도 5천77억원의 이익이 발생한 것이다. 이후 공급하게 될 공동주택용지에는 원가 이하로 파는 임대주택지도 있지만 채권입찰제가 적용되는 전용면적 25.7평 초과 용지, 경쟁입찰 방식의 상업·업무용지도 있어 이익규모는 더 늘어나게 된다. 대략 계산하더라도 정부가 발표한 개발이익 1천억원을 훨씬 뛰어 넘는다. 여기에 땅을 공급받은 업체가 건물을 지어 분양해 얻는 개발이익(민간부문)도 수조원이 될 것으로 전망하고 있다. ◇채권입찰제 용지에서만 1조3천억원=전용면적 25.7평 초과 분양주택 용지는 12만7천평이다. 지난해 공급공고에 나온 판매액은 평균값이 평당 1천1백18만원이다. 토지공사 등 공공부문이 중대형 평형에서만 벌어들이는 돈이 평균 4천7백69억원(평당 3백74만원)이다. 한편 중대형 용지는 채권입찰제를 도입해 채권구입액을 포함한 실분양가를 주변 시세의 90%로 맞추기로 했다. 현재 분당 서현동 50평형대 평균 시세가 평당 1천6백72만원이기 때문에 건축비 4백만원, 용적률 160%를 적용할 경우 환수되는 개발이익은 8천2백81억원이다...
2006.01.10.
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집값 상승과 주택 과소비 부추기는 재건축 용적률 완화
서울시는 <2010도시및주거환경정비기본계획(안) 주택재건축 부문>을 확정하고 18일 도시계획심의위원회 심의를 통해 최종 결정할 예정이라고 한다. 이번 내용에는 10개 고층아파트 재건축단지의 기준용적률을 지난해 10월 결정되었던 210%에서 230%로 완화하는 내용을 담고 있다. 경실련은 그간 개발이익사유화로 인해 주택가격폭등의 주요인이며, 주택공급효과도 미미한 재건축사업의 과열양상에 대해 개발이익환수장치 마련 및 사업정상화를 위한 제도개선이 선행되어야 한다고 주장해왔다. 그런데 이러한 대책도 마련되지 않은 상황에서 주택수요에 대한 정확한 분석도 없이 재건축단지의 용적률을 완화할 경우 집값상승과 주택과소비를 부추기게 될 것이다. 따라서 이번 서울시의 용적률 완화방침은 다음과 같은 이유로 즉각 철회되어야 한다. 1. 용적률 완화에 따른 막대한 개발이익을 환수할 수 있는 장치가 없다. 이번 조치에 의하면 서울시의 기본계획 수정에 따라 해당단지에 막대한 개발이익 발생한다. 강남의 A단지의 경우(대지면적 73,810평) 용적률이 20% 증가할 경우 아파트면적이 약 14,762평 증가하며 최근 강남지역 분양가(1795만원)와 평당 건축비(350만원)를 적용할 경우 순수한 개발이익이 2천 1백억원 가량 발생하여 해당단지에 귀속된다. 지난해 재건축개발이익환수제가 도입에 따라 임대주택을 짓도록 하고 있으나, 임대주택 건설면적만큼 추가 인센티브가 주어지기 때문에 개발이익환수효과는 거의 없다고 할 수 있다. 결국 서울시의 용적률완화는 해당단지의 개발이익으로 연결되며 투기와 집값 상승을 유발하는 무분별한 재건축을 부추기게 될 것이다. 2. 고밀개발에 따라 주택과소비를 부추긴다. 최근 강남의 대규모 재건축사업 단지의 경우 가구수 증가는 1.1배로 주택공급효과는 거의 미비한데 비해, 평균면적은 14평에서 33평으로 늘어나는 등 주택과소비의 경향이 뚜렷하게 나타나고 있다. 즉 늘어난 용적률이 주택평...
2006.01.05.
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강남 5개 재건축단지 개발이익규모 6조5,239억원 추정
강남 5개 아파트단지 재건축 추정 개발이익 총 6조 5,239억원 경실련 도시개혁센터(대표 황희연)는 26일(목) 오전 10시30분 경실련 강당에서 기자회견을 열고 "강남 5개 아파트단지의 재건축사업 추진에 따른 개발이익 추정규모가 총 6조 5,239억원으로 단지당 1조원 이상의 개발이익이 발생하는 것으로 추정된다"고 밝혔다. 경실련이 조사대상으로 삼은 곳은 1999년부터 본격적인 재건축사업이 진행되고 있는 강남지역의 대표적인 5개 아파트단지이며, 재건축사업 추진에 따라 가구수는 1.1배 증가한 반면 아파트 면적은 2.8배, 매매가격은 3배 증가한 것으로 나타났다. 경실련은 개발이익 분석방법에 대해 재건축 후 아파트 총가격에서 재건축 사업전 아파트가격과 건축비 등 사업비를 제외하고 엄밀한 분석을 위해 99년이후 5년간 정상적인 아파트 가격의 상승분을 다시 제외하여 산출했다고 밝혔다. * 개발이익 = 재건축후 아파트가격 - (재건축 전 아파트가격 + 건축비 포함 제경비) - 5년간 서울시아파트가격상승분 <표> 단지별 추정 개발이익 (단위:억원) 구분 재건축 후 아파트가격(A) 총사업비(B) 재건축 전 아파트가격(C) 5년간 서울시 아파트가격상승분(D) 개발이익 A-(B+C)-D 강남 A 42,913 7,281 9,158 7,079 19,395 강남 B 33,384 5,833 7,799 6,029 13,723 강남 C 33,400 5,572 7,513 5,808 14,507 강남 D 22,605 3,932 5,183 4,006 9,484 ...
2005.05.26.
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판교신도시 개발관련 자료, 속시원하게 공개해보라
경실련은 4월 7일 건설교통부 신도시기획단에 <판교신도시 개발사업 추진과정 및 개발이익 산정근거>에 대한 경실련 공개질의서를 제출하였다. 지난 3월 7일 경실련의 ‘판교신도시 개발이익 10조 추정발표’에 대해 건교부가 1천억원에 불과하다고 해명함으로써 이에 대한 국민들의 의혹이 커지고 있다며, 국민의혹을 해소하고 판교신도시가 국민주거안정에 기여할 수 있도록 4월 20일까지 건교부의 성의있는 답변을 바란다고 밝혔다. 공개질의서의 주요내용은 다음과 같다. 1. 판교신도시 개발사업 추진과정에 대한 공개질의 - 판교신도시 개발계획에 대한 국회 및 청와대 보고여부, 주요계획을 당정협의에서 결정한 이유 - 결정내용, 사업타당성 검토여부, 사업시행자 결정근거, 사후평가 관련 등 2. 판교신도시 개발이익 관련 건교부해명에 대한 공개질의 - 간접비 2조원 누락사유 - 판교신도시 조성원가와 유상판매면적의 세부내역 - 공동주택지, 상업용지, 벤처단지, 공공시설용지 등 용도별 감정가 및 판매예정가 등 건교부, 판교신도시 개발관련자료를 투명하게 공개하여 국민의혹 해소해야 경실련은 공개질의서 제출에 따른 성명발표에서 주요국책사업인 판교사업이 비전문가인 정치인과 개발부처에 의해 불투명하게 추진되어 왔음을 지적하고, 향후 독립적인 전문기구를 상설화하여 도시개발 관련모든 사항을 심의하고, 개발과 관련한 모든 자료는 투명하게 공개해야 한다고 주장했다. 또한, 판교신도시 개발이익에 대한 건교부해명은 사실에 기초하지 않고, 개발이익의 사유화를 방치하겠다는 것과 다름없다고 밝혔다. 간접비 2조원 누락과 관련해서는 감사원이 관계공무원의 직무유기에 대한 철저히 감사해야 하며, 국회는 판교신도시 사업에 대해 조사하고, 향후 택지개발사업에 대한 검증절차를 마련해야 한다고 주장했다. 이외에도 건교부가 판교신도시의 수용가, 조성원가, 용도별 감정가 및 판매예정가, 개발이익을 전면 공개하여 국민의혹을 해소해야 하며, 공공택지...
2005.04.07.
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판교신도시에서 총 16조3천억원의 개발이익 발생
경실련 아파트값거품빼기운동본부(본부장 김헌동)은 3월 7일 오전 경실련 강당에서 '판교신도시에서 발생할 개발이익 추정발표 기자회견'을 갖고 "지난 12월 건교부가 승인한 판교택지개발계획 및 실시계획 등의 자료를 토대로 분석한 결과 판교신도시에서 총 16조3천억원의 개발이익이 발생하는 것으로 추정된다"면서 "택지수용 및 판매과정에서 정부와 공기업은 땅값 차익으로 총 10조614억원, 민간건설업체들은 분양받은 택지에서 총6조2,955억원의 시세차익을 얻는 것으로 나타났다"고 밝혔다. 이번 분석은 지난 12월에 건교부가 승인한 판교택지개발계획 및 실시계획 등의 자료를 토대로 진행되었다. 경실련은 1) 건교부에서 승인한 판교신도시 사업비에 근거하여 판교신도시 사업의 조성원가 추정, 2) 공원녹지, 도로 등을 제외한 총 126만평(유상공급면적)을 택촉법의 공급기준에 준하여 감정가와 주변시세를 고려한 택지판매가 추정, 3) 택지판매가와 조성원가, 주변시세를 비교하여 택지수용및판매단계에서 발생하는 땅값차익과 택지 또는 아파트를 분양받은 후 주변시세와의 차이에서 발생하는 시세차익 2단계로 개발이익을 추정하였다. 정부와 공기업, '땅장사'로 10조614억원 차익 챙겨 경실련 분석에 따르면 공기업과 정부가 독점개발권을 이용하여 강제수용한 5조8,931억원의 땅을 민간에 15조9,545억원에 팔면서 총 10조614억원의 땅값차익을 가져갈 것으로 예상된다. 토공, 주공, 경기도, 성남시 등의 사업시행자가 독점개발권을 이용하여 국민의 논밭임야를 강제수용한 수용가는 평당 88만원, 총 2조4천억원이다. 여기에 투자한 사업비를 감안한 조성원가는 5조8천931억원(평당 469만원), 택촉법의 공급기준에 의해 감정가 및 낙찰가 등으로 판매한 택지가격은 총 15조9천545억원(평당 1,269만원)이다. 즉, 공기업과 지자체가 국민의 땅을 평당 88만원에 강제수용해서 조성한 469만원짜리 택지를 1,269만원에 판매하면서, 평당 800만원, 총 10조61...
2005.03.07.
개발이익의 과도한 사유화, 더이상 방치할 수 없다
망국적 토지투기와 개발이익 사유화 방지를 위한 개발부담금제 즉각 재도입하라! 용도변경과 개발사업으로 인해 발생한 개발이익의 일부를 국가가 환수하는 개발부담금제는 즉각 재도입되어야 한다. 개발이익의환수에관한법률에 따라 용도변경과 개발사업에 따른 지가상승분에서 애초지가와 개발비용을 제외한 개발이익의 25-50%를 환수하던 개발부담금제는 IMF 이후 각종예외조치로 흐지부지되었다가 부동산투기가 극성에 달한 올해부터 부과중지되었다. 정부는 지난해 부동산투기과열 및 신규개발사업 추진과 토지규제완화에 따른 토지가격 상승을 우려하여 2004년부터 부과중지되는 개발부담금제 재도입을 위한 법개정을 추진하였으나, 최근 경기침체 등을 이유로 그 추진을 미루고 있다. 이에 따라 신도시 및 기업도시 건설 등 각종 대규모 토지개발사업계획의 추진에 따라 전국적으로 토지가격이 상승하는 등 토지투기가 되살아날 조짐을 보이고 있다. 그런데도 개발이익을 공공이 환수할 수 있는 최소한의 제도마저 없는 상태가 지속되고 있다. 개발부담금은 외환위기에 따른 부동산 경기 침체와 기업에 대한 과도한 부담이란 이유로 일시 중단되었으며, 현재도 유사한 이유로 재도입추진이 불투명한 상태다. 그러나 이는 ‘부담금’이라는 명칭에 따라 개발에 따른 비용을 증대시킬 것이라는 잘못된 이해와 주택,부동산을 경기조절의 수단으로 활용한 정부의 근시안적인 대처이다. 세제를 통한 개발이익환수가 유명무실한 현실에서 개발부담금제는 개발이익이 발생한 경우 개발이익의 과도한 사유화를 막고 일부를 공공이 환수하는 유일한 개발이익환수 장치이다. 국토연구원의 연구자료에 의하면 지난 20여년 동안 개발이익환수제도의 운영 미흡으로 인해 1000조이상의 개발이익이 제대로 환수되지 못하고 사유화되었다고 한다. 향후 정부는 신도시건설, 기업도시건설 및 골프장건설 등 각종 대규모 토지개발사업과 수도권규제완화 및 농지규제완화와 계획관리지역내 소규모 공장입지 허용 등 전국토에 걸친 토지규제완화를 추진할 계획이어서, 막대한 개...
2004.11.11.
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화성동탄 1차분양 개발이익 8,087억원, 39% 거품 추정
지난 8일 화성동탄 택지개발지구의 1차 단지가 모델하우스를 개장하고, 오는 12일부터 청약을 접수한다. 경실련은 시범단지에 이어 1차 단지 역시 높은 분양가와 중대형평형 위주의 공급 등으로 국민주거안정이라는 공공택지 조성목적과 배치되는 여러가지 문제점이 드러나고 있어 과연 공공택지가 누구를 위한 정책인가에 대한 근본적인 회의를 제기하며 다음과 같이 경실련의 입장을 밝힌다. 단, 전매를 통한 웃돈거래 과정에서 업체들간의 법정분쟁이 진행중인 3-5블럭(시행사 명신)도 분석대상에 포함하였음을 밝힌다. 1. 화성동탄 1차단지에서 발생한 개발이익은 총 8,087억원이며, 토공이 총 807억원(평당 58만원), 주택건설업체는 총 7,280억원(평당 510만원)을 가져갈 것으로 추정된다. 1차 단지의 분양가는 분양평당 759만원으로 시범단지(평당 724만원) 보다 35만원이나 높게 책정되었다. 이러한 분양가는 택지비 186만원, 건축비 280만원(광고비등 40만원 포함)으로 추정해 볼때 분양가 대비 39%, 분양평당 292만원으로 여전히 주택건설업체의 폭리가 존재하고 있다. 또한 주택건설업체가 감리자지정을 위해 관할지자체인 화성시에 신고한 택지비는 실제로 토지공사가 공급한 택지비보다 평당 89만원(분양평당 51만원), 총 1,250억원이나 높게 신고되었고, 건축비도 경실련추정치보다 분양평당 242만원, 총 6,030억원이나 높은 것으로 나타났다. 토지공사는 평당 44만원에 논밭임야를 강제수용하여 조성한 평당 268만원(조성원가)의 택지를 주택건설업체에 평당 325만원에 판매하여 평당58만원, 총 807억원의 개발이익을 가져갔다. <표> 토지공사 개발이익 (단위 : 만원/평, 억원) 블럭 공급면적(평) 조성원가 공급가격 차익 평당(만원) 총액(억원) 평당(만원) 총액(억원) 평당(만원) 총액(억원) 2-11 ...
2004.10.12.
민간건설업체 배만불린 송도신도시 2공구 택지개발사업
◇ 송도신도시 2공구 택지개발지구에서 총7천 9백억 개발이익 발생 추정 ◇ 인천시 택지개발시 택지개발과정에서 737억원, 민간건설업체 주택건설과정에서 7,178억원의 막대한 개발이익 독점 ◇ 공영개발방식을 통한 철저한 개발이익환수방안 도입해야 인천경실련은 지난 2월 20일 송도신도시에 대한 공공택지 총조성원가 및 분양원가에 대한 정보공개청구를 신청하였다. 인천경제자유구역청이 제시한 자료를 바탕으로 아직 분양되지 않은 주공은 제외를 하고 현재 분양이 완료된 2공구 민간부분에 대하여 택지개발, 택지공급, 아파트건설, 아파트공급 과정에서의 개발이익 추정을 통해 인천시의 개발이익 규모와 택지를 공급받은 주택건설업체가 챙긴 개발이익을 서울경실련이 제시한 분석기준 틀에 의거하여 분석하였다. 송도신도시 2공구 택지개발지구에서 발생한 총개발이익은 7,900억원으로 나타났다. 송도갯벌매립을 통한 토지조성과정에서 737억원을, 민간건설업체가 택지를 구입, 아파트를 분양하는 과정에서 7,178억원의 개발이익을 챙긴 것으로 추정된다. 택지개발사업을 통한 개발이익은 택지 평당 554만원이나 되는 것으로 나타났다. 평당 102만원으로 택지를 조성하고 152만원에 민간주택건설업체에 공급되었다. 이 과정에서 인천시는 평당 51만원의 땅값차익을 남겼다. 문제는 평당 152만원으로 택지를 공급받은 주택건설업체는 택지 한평당 656만원 정도로 소비자들에게 판매하여 평당 504만원이나 되는 폭리를 취한 것으로 나타났다. 결국 평당 102만원에 갯벌을 매립한 땅을 사들여 몇 개월 사이에 4배가 넘는 656만원에 판매하면서 504만원의 땅값 차익을 취한 것이다. 이는 용인죽전, 용인동백, 파주교하, 남양주호평등 타시도의 택지개발지구에서 발생한 개발이익 추정가 보다도 평당 46만원의 이익을 더 남긴 것이다. 이번 분석에서 제외된 앞으로 분양될 공기업의 아파트와 단독주택지 및 상업용지 까지를 포함한다면 이보다 훨씬 엄청난 개발이익이 공기업과 민간건설...
2004.03.09.
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용인동백지구 총 분양수익, 8,295억원 추정
경실련 아파트값거품빼기 운동본부는 2월23일(월) 11시 기자회견을 갖고 2003년 7월부터 용인동백지구에서 분양된 아파트에 대한 추정원가 및 개발이익을 발표했다. 경실련은 한국토지공사가 조성한 공공택지개발지구인 용인동백지구에서 분양에 참여한 주택공사 등 3개 공기업과 10개 민간건설업체가 싼 값에 택지를 공급받은 뒤 분양가를 높이 책정하여 총 8,295억원의 폭리를 취하였으며, 공기업은 평균 31.7%, 민간기업은 34%의 분양가 대비 수익률을 올린 것으로 추정된다고 밝혔다. 싼 값에 받은 택지로 총 8,295억원의 수익 남겨 추정분양원가 산정에 대한 설명에 나선 박완기 경실련 시민감시국장은 "분양원가의 구성은 택지비와 건축비, 광고비 등으로 구성된다"며 "택지비의 경우 토지공사로부터 주공 등 3개 공기업은 평당 택지비 192만원, 10개 민간기업은 평당 택지비 197만원이라는 싼 값으로 택지를 공급받았다"고 밝혔다. 박완기 국장은 "건축비의 경우 건교부장관이 매년 발표하는 표준건축비(230만원)를 고려하고 건설업 종사자와 전문가들의 자문을 거쳐 공기업의 경우 230만원, 민간기업의 경우 240만원을 평당건축비 원가로 산정했다"고 말했다. 박완기 국장은 "택지비와 건축비에 광고비와 모델하우스 건립비용 등의 기타비용을 공기업의 경우 평당 30만원, 민간기업의 경우 평당 40만원으로 산정하여 합산한 결과 평당 추정 분양원가는 공기업의 경우 452만원, 민간기업은 477만원으로 산정되었다"고 밝혔다. (표1 참조) <표1> 추정분양원가 시공사 평당택지비(A) 평당건축비(B) 광고비 등(C) 추정분양원가(A+B+C) 공기업 192만원 230만원 30만원 452만원 민간기업 197만원 240만원 40만원 477만원 박완기 국장은 "공기업의 경우 발표된 평당분양가는 6...
2004.02.23.