칼럼&스토리
[시사포커스(4)] 임대료 걱정 없이 장사할 수 있는 100년 가게 만들자
[월간경실련 2018년 11,12월호] 임대료 걱정 없이 장사할 수 있는 100년 가게 만들자 - 상가건물임대차계약법 개정 이후 입법과제 - 남은경 도시개혁센터 팀장 정부는 10월 16일 개정된 상가건물임대차보호법(이하 상가법)을 공포했다. 지난 9월 20일 국회에서 통과된 상가법은 공포된 날부터 시행된다. 상가법 개정 내용은 △계약갱신 요구기간을 5년에서 10년으로 확대 △권리금 회수기회 기간 3개월에서 6개월로 확대 △권리금 적용 제외 대상에 전통시장 포함 △법률구조공단 및 지자체에 상가건물임대차분쟁조정위원회 설치할 수 있도록 했다. 우여곡절 끝에 법은 개정되었지만 국회 처리과정은 정책논의는 생략된 채 정략적으로 이루어진 점은 반드시 개선되어야 한다. 여야가 기업특혜를 위한 법안 처리를 위해 민생법안인 상가법을 볼모로 잡고 밀실야합을 통해 비정상적으로 처리했다. 지난 7월 초 여야가 입을 모아 빠른 시일 내에 처리하겠다던 상가법은 지난 8월 국회에서 건물주에게 인센티브를 주는 조세특례제한법과 연계처리하자는 자유한국당의 반대에 막혀 개정이 좌절되었다. 9월 국회에서도 여야는 임차상인들의 생존권이 걸린 상가법을 기업들을 위한 규제완화법인 은산분리법과 규제프리존법 등과 연계하여 협상해왔으며, 여야 교섭단체 원대대표단의 협상이라는 명목 하에 그 과정과 내용을 거의 공개하지 않았다. 용산참사 이후 임차인의 권리보호를 위해 상가법이 몇 차례 개정됐지만 보상을 위한 규정에 국한되어 한계로 지적됐다. 임대료 인상률 상한을 5%로 인하하는 시행령 개정과 계약갱신 요구기간 확대 등은 임차상인들의 요구가 상당부분 반영되어 임차인의 실질적인 권익을 보호할 수 있다는 점에서 긍정적이다. 그러나 기존 계약 중인 상인들에게 계약갱신요구기간의 소급적용이 제외되어 계약갱신에 임박한 상인에게는 부담을 더 키우게 되었고, 이번 법개정 논의에서 사실상 제외된 환산보증금제도 폐지와 철거•재건축 시 퇴거보상비 지급과 우선입주권 보장 등은 추가입법이 필요하다. 개정법 적...
2018.11.27.
[시사포커스(3)] 차등의결권 도입 추진, 재벌은 웃는다
[월간경실련 2018년 11,12월호] 차등의결권 도입 추진, 재벌은 웃는다 권오인 경제정책팀장 차등의결권은 보통주 1주당 1개의 의결권을 주는 것이 아니라, 1주당 더 많은 의결권을 부여하는 제도로 지배주주와 경영진의 경영권 방어 수단으로 알려져 있다. 하지만 의결권의 차등은 지배주주와 경영진에 대한 주주들의 견제를 약화시키고, 사익편취와 경영권 세습에 악용되는 등 부작용이 많다. 특히, 우리나라는 재벌의 경제력 집중이 심각하고, 황제경영과 경영권 세습이 공공연하게 이루어지는 상황이어서 도입된다면 악용의 우려가 크다. 그럼에도 불구하고 ‘재벌개혁’, ‘공정경제’를 하겠다던 더불어민주당 김태년 정책위의장과 김상조 공정거래위원장의 입에서 도입에 대해 ‘긍정적 검토’를 하겠다는 말이 나왔다. 문재인 정부와 더불어민주당이 은산분리 훼손도 모자라 차등의결권까지 도입을 하겠다는 것은 재벌개혁을 완전히 포기하겠다는 것과 진배없다. 경영권 방어를 핑계로 한 재벌과 전경련의 숙원사업 차등의결권은 그간 전경련과 재벌들이 포이즌 필(poison pill, 적대적 M&A의 시도가 있을 때 기존 주주들에게 시가보다 싼 가격에 신주를 매수할 수 있는 권리를 부여하는 제도)과 함께 끊임없이 도입 주장을 해오며, 정권에 로비를 해왔던 숙원사업이다. 경영권 방어수단을 통해 안정적으로 사업을 하도록 만든다는 이유에서이다. 우리나라는 다양한 경영권 방어수단이 존재한다. 우선 ‘5% Rule’이 있다. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제147조(주식등의 대량보유 등의 보고)와 150조(위반 주식등의 의결권행사 제한 등)에 따라 지분이 5%가 넘으면 금융감독당국에 대량보유신고를 통해 보유상황과 목적을 미리 밝혀야 하며, 이후 5일 동안 의결권 행사와 지분의 추가취득이 제한되어, 이 자체가 경영권 방어 수단으로 활용되고 있다. 다음으로 자사주 제도도 있다. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제165조(자기주식 취득 및 처분의 특례)에 따라 이익배당을 할 수...
2018.11.27.
[시사포커스(2)] 판 뒤집을 기회가 왔다. 이제부터가 중요하다
[월간경실련 2018년 11,12월호] 판 뒤집을 기회가 왔다. 이제부터가 중요하다 -사립유치원 비리 해결, 늦어질수록 힘들어진다- 사회정책팀 최예지 팀장 유치원 원복과 체육복 명목으로 수 십만 원의 돈을 냈지만 질 낮은 옷을 받아온 경험, 방과 후 특별활동비로 몇만 원씩 내는데 아이가 받는 교육은 부실하다는 생각, 체험활동 간다면서 회비 몇만 원씩 내라는데 입장료는 5천 원 정도고 도시락도 따로 준비해야 했던 경험. 유치원 원장의 배우자, 자녀 등 온 가족이 원감, 행정실장 등의 직함을 달고 외제차를 타고 다니는 모습. 선생님들의 처우는 열악한 상황. 무언가 잘못 돼가고 있다고 느끼며 불편했지만 명확한 증거는 없었던 유치원의 모습이었다. 아이를 믿고 맡겨야 하므로 학부모들은 비용을 부담해가면서 맡겼다. 우리의 의심은 유치원 감사 결과가 공개된 이후 확신으로 바뀌었고 국민의 분노는 거셌다. 거센 분노는 국공립 유치원 확충과 회계 시스템 도입의 내용을 담은 유치원 공공성 강화 종합대책을 끌어냈다. 더불어 현행법에서 허술한 부분도 개선하는 개정안도 발의됐다. 국회와 정부는 움직이고 있지만 아직 갈 길이 멀고 이제부터가 중요하다. 출처:교육부 손 놓고 방치하던 교육당국이 문제를 키웠다 유치원의 비리 문제는 몇몇 유치원 원장들의 도덕적 해이가 잘못이지만, 이를 관리 감독하는 교육당국의 무책임한 행동이 문제를 키웠다. 정부와 시도교육청은 1년에 약 2조원을 교육비로 지원하고 별도로 교사 처우개선비, 급식지원비, 학급운영비 등 재정지원을 하고 있다. 총 얼마씩 지원하고 있는지 현황파악도 안된다. 그런데도 회계시스템 도입은 유치원 원장들의 반대가 심하다는 이유로 지금까지도 주저주저 했다. 정기적 감사는 없었고, 감사에 걸렸어도 그때만 잠깐이었다. 한마디로 고양이에게 생선을 맡겨놓은 셈이었다. 이번 유치원 비리에 대한 국민의 분노가 없었으면 회계 시스템은 도입은 기약 없이 시간만 보내고 있었을 것이다. 공공유치원 회계시스템인 ‘에듀파인’...
2018.11.27.
[시사포커스(1)] 전문성·전략·전의 상실한 ‘부실·맹탕 국감’
[월간경실련 2018년 11,12월호] 전문성·전략·전의 상실한 ‘부실·맹탕 국감’ - 상시국감 도입, 더 이상 늦출 수 없어 - 김삼수 정치사법팀장 2018년 국정감사(국감)는 의원들의 전문성 부족, 여당의 피감기관 감싸기 속에 야당의 문제제기와 대안제시 등 전략부재, 국감을 대하는 의원들의 준비부족 등 전체적으로 ‘부실·맹탕 국감’으로 끝났다. ■ 2018 국정감사, 전문성·전략·전의 상실한 ‘부실 국감’ 국회는 지난 10월 10일부터 29일까지 20일간 14개 상임위원회에서 753개 피감기관을 대상으로 국감을 진행했다. 20대 국회 후반기 원구성 이후 3개월여 만에 이루어지는 국감으로 상임위가 바뀐 의원들의 준비부족은 일견 예상됐으나, 당면한 현안에 대한 근본적인 지적도 하지 못했고, 대안 제시도 없이 정치적 공방만 이어졌다. 경실련은 2000년부터 해마다 국정감사 모니터를 진행하고 있지만, 올해만큼 전문성도, 전략도, 전의도 없는 국감은 처음이다. 이번 국감은 사실상 문재인 정부에 대한 첫 국감이나 다름없었다. 적폐청산과 개혁의 기치를 내걸었던 문재인 정부의 권력기관 개혁은 지지부진하다. 최근 은산분리 완화, 의료기기산업 규제완화 등 재벌개혁보다 재벌과 타협하거나 굴복하는 모습을 보여 정책의 후퇴와 개혁동력을 상실했다는 우려의 목소리도 크다. 폭등하는 집값을 잡겠다는 대책들도 종부세 인상은 개인 아파트 중심에 국한됐고, 투기를 조장하는 공급확대와 규제완화만 몰두하고 있다. 국정의 잘잘못을 따지고 대안을 제시하는 ‘정책국감·민생국감’으로 정부가 개혁에 제대로 나서도록 하는 것은 중요하다. 아울러 양극화와 불평등의 심화, 경기침체와 고용악화, 치솟는 집값, 청년실업 등 경제위기와 사회 부조리를 극복하기 위한 산적한 문제들을 파헤치고, 해법을 모색하는 것도 절실하다. 하지만 국민들의 기대는 올해도 여지없이 무너졌다. ■ 보여주기식 ‘한방주의’, ‘정치공방’에 치우친 ‘정쟁 국감’ 여당은 피감기관 감싸기나 불합리한 정책...
2018.11.27.
[월간경실련 특집(4)] 토지공개념 강화, 어떻게 실현할 것인가?
[월간경실련 2018년 11,12월호] 집값을 내릴 수 있을까? 토지공개념 강화, 어떻게 실현할 것인가? 서순탁 서울시립대 도시행정학과교수, 경실련 상임집행위원회 부위원장 최근 토지공개념이 다시 회자되고 있다. 지난 3월 26일 문재인 대통령이 개헌안을 발의하면서 토지공개념이 다시 주목을 받았다. 개헌안 제122조 2항에는 「국가는 토지공공성과 합리적 사용을 위하여 필요한 경우에 한하여 특별한 제안을 하거나 의무를 부과할 수 있다(신설)」 고 명시하고 있다. 개헌안의 취지는 현행 헌법에서도 제22조 3항과 제122조에 근거하여 해석상 토지공개념이 인정되고 있으나, 토지공개념이 구현되는 데 어려움이 많은 현실을 고려하고 사회적 갈등 소지를 제거하고자 토지공개념 내용을 명확히 하자는 데 있었다. 그러나 개헌안은 5월 24일 야당의 불참으로 의결정족수에 미달하여 자동 폐기되었다. 여기에 최근 서울 등 일부지역에서 부동산 시장에 광풍이 불면서 정치권과 시민사회 일각에서 토지공개념의 필요성이 부각되고 있다. 강남권 아파트의 경우 한 달 새 1~2억이 오르기도 하여 집 없는 서민들의 상대적 박탈감에 빠지게 했다. 부동산정책의 근본적인 변화 요구에 따라 토지공개념이 다시 주목받고 있는 것이다. 돌이켜보면, 한국사회에서 토지공개념이 처음 공식석상에서 언급된 것은 1978년 9월 당시 신형식 건설부장관이 서울대학교 환경대학원과 대한주택공사가 주최한 심포지엄에서였다. 「유한한 국토자원을 전체 국민의 공동번영을 위한 공통 기반으로 유효 적정하게 사용하여야 한다는 공공복지 우선의 새로운 토지정책의 근본이념」으로 토지공개념을 언급했다(허재영, 1993: 317). 그후 토지문제가 사회문제로 대두될 때마다 정책당국이나 언론에서 이 용어를 사용하고 있으나, 그 개념은 명확하게 표현되지 않고 막연하게 사용되고 있어 혼란을 주고 있다. 일반적으로 토지공개념은 토지소유권은 인정하되, 공공복리에 적합하게 토지이용을 규제해야 한다는 의미에서 ‘공익을 위한 사소유권 행사의 ...
2018.11.27.
[월간경실련 특집(3)] 분양원가 공개 62개 항목 확대가 끝이 아니다
[월간경실련 2018년 11,12월호] 집값을 내릴 수 있을까? 분양원가 공개 62개 항목 확대가 끝이 아니다 최승섭 부동산·국책사업감시팀 부장 내년 1월부터 공공택지의 분양원가 공개항목이 12개에서 2007년 수준 62개 항목으로 확대된다. 지난 2007년 4월 서울시를 시작으로 공공주택의 경우, 61개 항목의 분양원가가 공개되었지만 2012년 12개로 축소됐다. 12개가 공개되던 민간주택은 아예 공개되고 있지 않은 상황이다. 이처럼 분양가에 대한 검증이 어렵다보니(민간주택의 경우 불가능) 건설사들이 분양가를 마구자비로 높여도 이를 확인할 방법이 없었다. 때문에 경실련은 지속적으로 분양원가 공개 항목 확대를 주장했고, 지난해 민주평화당 정동영 의원이 「주택법」 개정안을 발의했다. 작년 국정감사에서는 김현미국토교통부 장관이 시행규칙을 개정해 공공주택의 분양원가 공개 항목을 확대하겠다고 약속하기도 했다. 그러나 1년이 지난 현재까지도 정부는 계획만 밝힐 뿐 규칙개정에 나서지 않았다. 국회에 법률 심사가 진행 중이라는 이유였다. 관련 법은 지난해 국토교통위원회를 통과했으나 법제사법위원회 자유한국당 의원들의 반대로 1년동안 발목이 잡혀있다. 정부가 언제 될지 모르는 법률개정을 핑계로 제도 개선에 나서지 않는 것이다. 이에 올해 국정감사에서 정동영 의원은 자신이 발의했던 분양원가 법안을 철회할테니 정부가 즉각 시행규칙 개정에 나설 것을 촉구했고, 김현미 장관이 규칙 개정을 약속한바 있다. 이에 6일 국회 국토교통위원회 회의에서 분양원가공개 확대 법안을 발의했던 정동영 의원은 발의법안을 철회했고 시행규칙 개정을 거쳐 이르면 내년 1월부터 공공주택이 분양원가 공개항목이 확대될 것으로 예상된다. 경실련은 김현미 장관이 약속 이후, 뒤늦게라도 분양원가공개 항목을 확대하는 것을 환영한다. 그러나 현재 시행되고 있는 분양원가공개는 실제공사비용 보다 많이 부풀려져있다. 김현미 국토교통부 장관이 단순히 공개 항목 확대만 시행할 것이 아니라, 실제 공사비용...
2018.11.27.
[월간경실련 특집(2)] 국토부의 과세 기준은 총체적 난국이다
[월간경실련 2018년 11,12월호] 집값을 내릴 수 있을까? 국토부의 과세 기준은 총체적 난국이다 장성현 부동산·국책사업감시팀 간사 경실련은 세금 부과 기준이 되는 공시제도의 문제점을 지속해서 고발해 왔다. 일례로 수백억 원을 호가하는 고가단독주택의 공시가격은 시세 반영률이 40~50%에 머물지만, 서민 아파트는 70~80%를 보인다. 쉽게 말해 100억 원짜리 단독주택의 공시가격은 40~50억 원, 1억 원짜리 아파트는 7~8천만 원으로 공시가격이 매겨진다. 정부의 엉터리 공시제도로 인해 부자들은 내야 할 세금을 내지 않고 있고, 서민은 상대적으로 높은 세금을 내고 있다. 조세 불평등이자, 세금 특혜다. 원인은 여러 가지가 있다. 감정평가 전문가는 다음과 같이 이야기한다. 선진국은 일정 자격을 갖춘 감정평가사가 시장 가치(market value)로 공시가격을 산정하지만, 우리나라는 비전문가인 공무원들이 실거래가를 기초로 공시가격을 산정하기에 이런 문제가 발생한다는 것이다. 실거래가가 기초가 되면, 거래가 드문 고가단독주택은 보수적으로 산정돼 시세반영률이 낮아지고, 거래가 활발한 저가 주택은 데이터가 많으니 시세반영률이 높아지는 것이다. 더 큰 문제는 따로 있다. 국토부(공무원)가 마음만 먹으면 의도적으로 공시가격을 조작할 수 있다. 정부가 부동산 부자와 재벌에게 특혜를 주기 위해 고가단독주택이나 상업빌딩의 시세 반영률을 일부러 낮추더라도 국민은 알 수 없다. 고가주택의 시세반영률이 낮아, 부동산 부자가 세금 특혜를 받는 것도 문제지만, 정부(공무원)가 공시가격 산정 과정에 개입해 조작하더라도, 국민은 일절 알 수 없다. 공시가격이 어떤 방법과 과정을 통해 산정되는지, 세금 납부 주체인 국민에게 밝히지 않고 있기 때문이다. 시민에게 공개하지 않는 공시가격 산정 과정…엉터리‧조작 비판에도 국토부는 묵묵부답 정동영 의원실을 통해 우리나라 단독주택 상위 50위 가격을 받았다. 공시지가(땅값)와 공시가격(땅값+건물값)을 비교해 봤다. 비...
2018.11.27.
[월간경실련 특집(1)] 문재인 정부 부동산 대책은 집값을 잡았나?
[월간경실련 2018년 11,12월호] 집값을 내릴 수 있을까? 문재인 정부 부동산대책은 집값을 잡았나 김성달 부동산·국책사업감시팀장 9.13 대책을 발표한 지 60일이 지났다. 대책 발표 당시 김동연 부총리는 9.13 대책에 대해 ‘투기와 집값은 끝까지 잡겠다는 각오’로 마련한 대책이라며 집값안정을 자신했다. 하지만 두달이 지난 지금의 부동산시장은 상승세만 꺾였을 뿐 집값이 떨어지지 않고 있다. 급매물은 있지만 대부분의 다주택자들도 여유주택을 시장에 내놓지 않은 채 버티고 있다. 오히려 최근 서초우성1차 재건축 아파트가 평당 4,500만원에 분양했음에도 평균 42대1의 청약과열을 빚었고, 8.27 대책의 일환으로 수도권에 신도시 지정에 따른 해당 지역의 땅값과열도 우려되는 등 지금의 주택시장은 안정이 아닌 언제든지 상승할 준비태세를 갖춘 걸로 보인다. 문재인정부 부동산 대책에 대한 냉정한 평가와 근본적인 후속대책이 필요한 시점이다. 서울 아파트값은 언제 올랐고 왜 올랐나? 국민은행이 발표한 ‘KB 주택가격 동향’에 따르면 10월 현재 서울 아파트 중위가격은 8억5천만원이다. 문재인 정부가 집권한 17년 2월 6억원에 비해 1년8개월만에 한 채당 평균 2억5천만원이 상승하여, 서울 아파트 전체(150만채)로는 375조원의 불로소득이 발생했고 부동산 불평등은 더욱 심화됐다. 문재인 정부의 수많은 부동산 대책에도 불구하고 집값은 왜 상승하는가? 아파트값 변화를 살펴보면 집값상승의 원인과 해법을 찾을 수 있다. <그림 1>은 경실련이 서울 강남4구(강남·서초·송파·강동)에 위치한 16개 단지의 90년대 이후 아파트값 변화이며, 참여정부와 문재인정부에서 가파르게 상승한 것으로 나타난다. 부동산투기 근절을 강조하고 규제중심이었던 진보정부에서 집값이 더 높게 뛴 것이다. 그리고 집값이 크게 변화했던 전후로 분양가상한제와 분양원가 공개가 시행되거나 폐지된 것을 알 수 있다. 조사시점인 94년 기준 서울 아파트값은 평균 평당 ...
2018.11.27.